湖南房地产市场喜忧参半

　　市场持续增长，居民需求增加

　　2003年是湖南省房地产开发投资持续高速增长的一年。这一年，湖南省的房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用户空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，由此进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济的增长。

　　房地产开发投资持续高速增长。2003年，湖南全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第14位，投资增速居全国第5位。

　　去年，湖南全省经济适用房完成投资29.5亿元，比上年减少了36.3%，平均销售价格每平方米863.5元，下跌了6.4%(长沙市平均销售价格每平方米1248元)；经济适用房空置31.3万平方米，下降了24.8%，及时遏制了滥用优惠政策、滥建经济适用房势头。

　　强劲的个人住房消费带动房地产信贷迅速增长。消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度；去年，湖南全省商品房销售面积达到846.9万平方米，比上年增长40.6%，销售收入119.7亿元，比上年增长47.9%，商品房平均价格每平方米1413元，上涨了5.2%(长沙商品房平均价格每平方米2468元)。

　　湖南省建设厅住宅与房地产业处处长彭先成认为，今年，湖南城镇居民住房消费需求增长将会加快，住房需求正从满足生存需要向舒适型转变。现在，国家宏观经济形势和政策导向有利于房地产市场的发展，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》进一步确定了房地产业的支柱地位，房地产业正面临难得的发展机遇。

　　开发投资过猛，空置面积上升

　　纵观湖南房地产市场，虽然在国家宏观调控政策之下，个人住房消费贷款增长，商品房销售形势看好，对经济的贡献明显，但是，也出现了较多的问题。如部分地市投资过猛、空置率势头难止、居民不满足现有住房等。因此，有关业内人士认为，一路高歌的湖南省房地产市场应该防止其体内虚火上升。

　　目前在湖南省，土地供应量增长过快，房地产开发企业大量储备土地。房地产开发企业新购置的土地面积为1550万平方米，增长52.3%，因此而削弱了政府调控房地产市场的能力。

　　商品房空置面积呈上升势头。目前，湖南商品房空置面积达212.4万平方米，同比增加24.5%，其中，空置一年以上的49万平方米，同比增长13.4%。究其原因，湖南省建设厅住宅与房地产业处认为，一是部分城市空置面积大幅度上升，如长沙市增加了78.5%，衡阳市增加了112.1%，郴州市增加了82.8%；二是许多地方竞相开发商业步行街、市场、商贸城，商业营业用房过度，造成大量空置；三是邵阳、岳阳、益阳、永州、怀化、娄底六市的经济适用住房占商品住宅的比重超过50%，建得过多过滥。

　　中国房地产协会会长杨慎日前在大连召开的中国房地产协会开发委2004年主任委员会议暨房地产形势研讨会上指出，目前房地产业存在三大问题应引起高度重视：一是投资增速过高；二是房价上升过快；三是部分工程质量粗糙低劣，隐患严重。在长沙市乃至湖南省也存在这三大问题，商品房空置率上升，盲目扩大投资，房地产开发企业大量储备土地，而不少的居民买不到适合自己的住房等一系列问题，给湖南省的房地产市场带来了不少的隐患。

　　炒房现象严重，引起各方关注

　　近几年，湖南省炒房现象日益严重。业内人士指出，炒房盲目抬高了房价，导致商品房空置率增高，对房地产市场的健康发展非常不利。

　　据称，湖南的炒房者以温州炒房团为主。据长沙一媒体报道：几个温州人欲掷出亿元巨金，买下位于长沙芙蓉中路的一幢25层的商住楼，预计今年到明年年底，入湘的炒房资金将达到20亿元，以后每年的增长幅度在10%左右。目前常住湖南的温州人有4万多名，其中1万多人投资30-40亿元，购买了商铺门面；温州人在湘注册成立的房地产公司有5家，目前投资也达10多亿元。温州人目前涉足的长沙房地产项目有：金苹果大市场、三湘南湖大市场、高桥大市场、东方时代广场、西街花园、瑞祥陶瓷批发市场、长沙王府井商业广场、长沙万达——沃尔玛、湖南油漆涂料城等等。此外星沙、株洲、益阳、常德、永州等地的温州人身影也日趋活跃。

　　业内人士认为，长沙商品房空置率高是“炒房”的硬伤。目前，湖南商品房空置面积达212.4万平方米，与去年相比增加24.5%，其中，空置一年以上的49万平方米，同比增长13.4%。其实，湖南的商品房空置率的增幅远远超过这个数字，绝对空置率至少超过50%，最高的达到70%以上。这么高的商品房空置率，别说聪明的温洲人，湖南本地的开发商和投资商也不会不视而不见的。

　　长沙商品房开发和旧房改造政策的不断规范，加大了“炒房”的成本和风险。据湖南省建设厅有关人士分析，目前，长沙城区向东西南北四面扩张，商品房的供给与需求是向着供大于求的方向发展的，而国家对旧房拆迁政策的不断完善和规范，制约着旧房拆迁的速度，由此带来旧房改造的成本加大；在近段时间内无房户相对减少，也同样制约着新房销售的速度。更为重要的是，国家对房地产商开发房地产自有资金的要求提高、银行按揭政策的规范、国家对房地产开发商销售楼花的种种限制，加大了房地产“投机商”的风险，提高了房地产投资的机会成本。因此，无论是温州人，还是本地的房地产商都必须慎而又慎。

　　圈地圈钱现象也值得关注的。长沙一位房地产商告诉记者，其实，目前长沙不少的房地产开发商还处于圈地、投机土地阶段，而现在一窝蜂炒作某个楼盘，说穿了，就是某些房地产商找的“房托”自己卖给自己，一是为提高楼价，二是套取银行按揭。长沙市建设银行一位信贷员告诉记者，一套房找几个买主并不是新鲜事，银行工作人员难辨真假，按揭贷款成了某些房地产商圈钱的工具。

　　政府适时引导，积极寻找对策

　　面对省内房地产市场当前的状况，湖南省建设厅有关人士分析认为，2004年国债规模压缩、货币发行量从紧、实行浮动利率及人民银行(2003)121号文件政策调整，商业银行可能调整信贷政策，房地产开发企业贷款融资难度加大，个人住房消费贷款规模可能受限。同时，随着土地管理部门上收和“招、拍、挂”制度的推行，土地供应量受到严格限制，对招商引资和新企业成立会有较大影响。不过，由于目前湖南房地产开发企业土地储备量较大，暂时不会造成投资大起大落。另外，城市房屋拆迁纠纷激增，因拆迁引起的上访增多，影响了社会稳定，给旧城改造工作带了一定的困难。因此，这些国家宏观政策的调整一方面会给目前一路高歌的湖南房地产市场带来一定的挑战，另一方面，充分利用这些政策完全可以引导湖南房地产市场逐步走向成熟。

　　长沙市副市长赵小明认为，2004年长沙房地产业要坚持人本、稳定政策，调中求优、进中求精，具体将从五个方面保持房地产行业稳定发展：其一，正确把握国家政策和形势，错位发展，错位求进。其二，将继续适度控制经济适用房，严禁兴建公务员小区，经济适用房重点面向低收入者和弱势群体，兴建廉租房，重视解决农民工的居住问题。今后开发商要搞经济适用房必须通过招标。其三，新区和旧城改造并举，今年的建设重点是一洲(桔子洲)两岸(湘江两岸)、打通通道、开发新区。旧城改造必须成片成套开发。其四，扶大扶优扶强，引进外地企业促进长沙发展。今后新区开发200亩以下不批，旧城改造100亩以下不批。其五，积极推进深化住房制度改革。

　　湖南省建设厅副厅长张建新说，2004年湖南全省的目标是以加强宏观调控为保障，促进房地产业持续健康发展。这将从三个方面重点推进：一是推进住房市场化进程，培育发展物业管理市场，规范发展房地产中介服务。二是继续深化住房制度改革，完成存量公房出售，推进住房分配货币化，完善住房补贴制度，进一步扩大住房公积金归集面和贷款发放额。三是加强房地产市场宏观调控，履行住房保障职能，加强土地供应市场和房地产信贷管理，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。