解读第一份城市地价“白皮书” 今年地价继续涨

　　《?望东方周刊》记者 谢登科 报道

　　主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价也呈现与当地经济发展水平相适应的特征，这都预示2004年地价增长幅度不会过大

　　3月29日，国土资源部公布了《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》 ，被市场称为“中国城市地价的白皮书”。

　　这份“白皮书”比较客观地反映了各个城市总体的地价变化情况。报告公布后，立即引起社会广泛关注，其中关于长三角、珠三角等热点地区和京、沪、穗等大城市的地价信息更受到房地产投资者等业内人士及市场的重视。

　　国土资源部称，这是中国对外公布的第一份关于城市地价信息的监测报告。

　　去年地价每平方米上涨92元

　　2003年，中国城市地价的总体水平略有上升，与城市社会经济发展相吻合。监测显示:2003年全国各大城市地价总体水平为1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商业地价水平值为1919元／平方米，住宅地价水平值为1103元／平方米，工业地价水平值为494元／平方米。

　　2003年，全国城市地价总体呈稳定小幅上升趋势，其中商业地价平均增长率为6.92%，比2002年高1.84个百分点，住宅地价平均增长率为5.17%，比2002年低0.42个百分点，工业地价平均增长率为2.56%，比2002年高0.82个百分点。

　　从区域上看，经济较发达的长三角地区地价上涨幅度稍大，高于全国平均水平，而珠三角地区地价上涨率低于全国平均水平。

　　长三角城市地价高于珠三角

　　从区域来看，北京、上海等特大城市地价明显高于一般城市地价，长三角平均地价高于珠三角平均地价。长三角的上海、杭州、南京等大城市对区域的城市地价带动作用明显。

　　全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价最高的是北京，最低的是乌鲁木齐，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、广州、重庆、深圳、贵阳等。

　　虽然地价总体呈平稳上升趋势，但除了长三角地区的地价上升幅度稍大外，其他地方的增长率普遍略低于2002年。

　　中西部城市地价增长高于东部

　　各类型用地价格增长幅度差异较大，中西部地区城市地价增长高于东部沿海城市。

　　商业用地价格增长率较大的城市为天津、西宁、银川、南昌、成都、贵阳，增长率分别达到32.93%、20.0%、17.3%、16.78%、10.96%、10.54%。监测表明，地价增长较快的主要原因有两个，一是这些城市过去地价水平偏低，二是近年来实行的招标、拍卖、挂牌供地方式使地价得以充分体现。

　　住宅用地价格增长率较大的城市为天津、贵阳、南昌、重庆，而广州、成都为负增长。

　　工业用地价格增长率较大的为杭州市，达到21%，而其他城市的增长率大多数在5%以下，除哈尔滨以外，均为正增长。

　　大多数经济发达城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化幅度不大。表现最明显的是北京、上海、广州、深圳、南京。北京市各类地价增长率均在3%左右，上海市各类地价增长率为5%左右，且均大大低于2002年的增长率。广州市的住宅地价、深圳市的商业地价还出现负增长。这些城市地价水平逐渐趋于平稳，表现出土地市场及价格形成机制趋于成熟。

　　此外，高级别土地价格趋于稳定，上涨幅度低于低级别土地价格上涨。这种现象大多数情况下是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高，不属于地价水平同质上涨。

　　建安成本和房地产开发利润占房价，比例仍偏大

　　2003年中国城市地价占房价的比重约为20%—40%，且比值变化趋势平稳。

　　从城市的动态变化来看，地价在房价中的比例有升有降，但态势平稳。建安成本(建筑施工过程中所花去的材料、修建、安装费用)和房地产开发利润占房价的比例仍然偏大，是目前中国城市地价的一大特点。报告显示，多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重。

　　房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%—40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。

　　根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间达到了20.4%。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%—8%，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。

　　可以看到，政府通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨，但仍然有很多不协调的情况发生，所以土地供应政策还需要进一步落实和完善。

　　2004年：城市地价将继续上升

　　监测报告做出预测，2004年中国城市地价将仍保持上升势头，但变化趋势整体上会处于平稳态势。

　　据分析，2004年中国宏观经济形势持续向好，GDP预计增长7%，城镇化速度将进一步加快，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。

　　但是，从1999年到2003年对国家部分城市地价监测的情况来看，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。部分高地价的城市如北京、广州、深圳等也开始理性回落。这都预示2004年地价增长幅度不会过大，会保持在一个比较平稳的状态。

　　三大重点城市房价、地价比较

　　上海市2003年平均房价达到5118元/平方米，比上年增长24.2%，其平均地价水平为2164元/平方米，比上年增长5.34%，地价增幅约为房价增幅的五分之一。

　　北京市2003年上半年商品住宅的平均售价为6847元/平方米，比2002年的6227元/平方米上升了10.0%，平均地价水平为2331元/平方米，比上年增长2.34%，其地价增幅也是房价增幅的五分之一。

　　广州市商品房销售的平均价格为4138元/平方米，比2002年的4200元/平方米均价下降了1.5%，平均地价水平为1396元/平方米，比上年下降了0.98%，地价下降幅度小于房价下降幅度。

  长三角、珠三角2003年平均地价比较

  长三角2003年不同用途平均地价分别为：

  商业用地		2184元/平方米
  住宅用地		1373元/平方米
  工业用地		510元	 /平方米

  珠三角2003年不同用途平均地价分别为：

  商业用地		2133元/平方米
  住宅用地		1034元/平方米
  工业用地		430元 	 /平方米

  长三角、珠三角2003年地价涨幅比较

  长三角2003年地价涨幅比较：

  商业地价平均增长7.44%   	比2002年低4.63个百分点
  住宅地价平均增长6.12%   	比2002年低5.89个百分点
  工业地价平均增长6.13%   	比2002年高出16.7个百分点

  珠三角2003年地价涨幅比较：

  商业地价平均增长1.66%
  住宅地价平均增长0.77%   	 均与2002年增长率相当
  工业地价平均增长2.06%