上海市中心空置房临近警戒线 房地产业面临衰退

　　近日，记者在采访上海电力部门时偶然获悉，今年一季度中心城区商品房空置问题格外突出，空置率最高达近10%，而这正是国际房产界通行的空置警戒线。

　　电费回收凸现4.3万户空置房

　　这家电力公司覆盖黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀等区，包括了西藏路以西、外环 线以东的大量房产开发的“热点”区域。根据今年一季度该公司电费回收记录，在44万应出帐户数中，有4.3万户因为“空置房”原因无法交费。据介绍，空置房问题是最近两年逐渐形成的，但与去年相比，今年的数字增长了一倍，这些空置房中60%为外地业主所有，房屋空置时间在半年以上。

　　据国际上对空置率的定义，是指市场上现有的卖不出去的房子(包括开发公司和业主所有两部分)与全社会房屋数量之比，一般来说在欧美国家空置率5%为适度；10%则为警戒空置率，表示已进入“红色警戒区”，必须采取措施加大商品房销售力度；超过10%的警戒线即为严重空置。因此，房屋空置率可以被看作房产市场的风向标，当房市出现结构性过剩，或销售周期、定价、推广出现问题时，空置房数量就会增加。

　　房价居高部分房子难以脱手

　　据上海市房产交易中心提供的资料显示：“上海房市1999年之前处于低迷状态，空置面积最高曾达到1297.41万平方米；自1999年末房价回转以来，空置面积逐渐缩小，2002年上半年数字已降到869.51万平方米，其中住宅空置面积482.03万平方米，同比减少了15.6%，说明上海房产市场正处于繁荣的阶段。”然而，随着近两年上海房市持续走高，空置率又有所增长。

　　据上海市房地局一位知情人士透露，中心城区出现较高的空置率并不是因为供大于求，根本原因在于中心城区投资性住宅数量增加，又因房价居高造成部分房子脱手困难，无法形成满足大众的梯级消费市场。上海市中心土地转让成本近年来不断增加，开发商为了维护高额利润，使房价不受限制地上升。

　　他同时透露，去年上海房价增长24.2%，房价水平首次超过北京，而从今年3月上海二手房成交量来看，今年的房价仍要上涨。

　　恶性循环将使行业整体衰退

　　上海市房产交易中心此前也表示：“整个房产市场存在着风险性因素，如房地产投资增长高于GDP和居民收入的增长水平；供给结构不合理，高价房所占比例过多；外地人士购房比例偏高，投资性购房比例偏大等。”

　　业内人士表示，房价猛涨和空置率增加是恶性循环，将加重经济的泡沫成分，影响了银行的资金回笼，以至使房地产行业整体衰退。

　　据悉，上海市人大对有关方面对房价的监管不力提出质询，今年将有望出台措施，包括提高投资性住宅房贷率、期房在一定时期内限制上市交易等政策将提交审议。

　　东方早报记者 米远征