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土地储备成筹码 顺驰大举拿地意在香港上市?

http://finance.sina.com.cn 2004年04月12日 10:14 人民网-国际金融报

  本报记者 李小刚

  “顺驰的大举拿地现在可以看出些许目的,如此之高的土地储备量对他们正在努力的香港上市会起到很大的作用。”一位长期关注顺驰发展的专家对记者发表了如此看法。在他看来,顺驰半年来几乎疯狂的扩张到现在似乎已经可以得出一些结论,能在香港上市可以说是其目的之一。

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  顺驰集团控股的顺驰中国控股有限公司在2月19日与汇丰银行签署了上市保荐人协议,此举正式开启了顺驰香港上市之旅。

  疯狂拿地意欲何为

  当大本营在天津的顺驰开始进入长三角市场时,俨然就是一个另类。在上海、南京、无锡、苏州的大胆举牌拿地,让许多业内人士不知惊出多少冷汗。

  然而顺驰的全国性扩张与发展更是让众多地产市场上的老手瞠目结舌,一次次近乎天价的拿地更让同行对顺驰如此之大的现金流量产生了怀疑。

  根据目前的统计,顺驰自去年9月至今年3月的半年间,已经进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业,获得的土地项目超过了10个,面积超过了5000亩,购地资金近70亿元。

  不仅如此,在作为顺驰战略重心的长三角,顺驰拿地速度还在继续,继上海、苏州、南京、无锡高价拿地之后,又开始到杭州、金华等地寻找新的机会,其所需资金量在进一步放大。

  根据最新的计划,顺驰开始细分长三角的市场:重中之重的“上海区域”包含上海市区及一城九镇,“苏州区域”包括苏州、无锡、常州、南通等,“南京区域”包括南京、镇江、扬州、泰州等,“杭州区域”包括杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山等。而长三角的重要城市基本都囊括其中,包括一些二线城市,这个布局思路体现出,顺驰不光是要抓大城市,还要深入腹地。

  对于如此之大的现金流量,业内人士对顺驰的做法始终表示怀疑,尤其是在央行收紧信贷之后,顺驰的做法着实让圈内的人为其捏了一把汗,大家开始怀疑,面对这样大的资金量,顺驰到底能不能撑得住。

  土地储备成为重要筹码

  “国外投资者评估房地产企业上市资本时,主要是看其土地的储备量。”一位不愿透露姓名的上海业内人士表示,顺驰在全国土地储备量的充足为上市提供了很好的筹码,但与此同时,顺驰进行这样大规模的开发却没有通过股市融资,多少使人心生困惑。

  许多地产业内的人士都表示,在海外上市过程中,大的机构投资者对地产企业最为看重的就是土地储备和手中持有的物业,但是由于国内许多地产企业都是开发住宅项目,手中持有物业的不多,因此没有充足的土地储备是阻碍中国地产企业上市较为严重的障碍。

  顺驰的疯狂拿地似乎找到了一些理由,至少香港上市成为理由之一,对于目前需求巨大的现金流来说也是一个好的解决手段。

  而且顺驰在四处出击之后,也得到了较好的回报,这至少通过上市所获的影响看出端倪。顺驰上市的保荐人———汇丰银行亚太区投资银行总裁宦国苍曾对媒体说过,投资者对房地产企业最关心的问题是土地储备、财务安排和现金流。

  针对顺驰目前的情况,汇丰银行已经认为,顺驰的土地储备(战略)是合适的,财务安排是稳健的,现金回款速度较快。

  有专家分析,尽管上市过程长,手续复杂,成本较高,特别是房地产行业,企业盈利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,因此很难达到上市要求,但一些优秀的房地产商仍然没有放弃上市之路。当前还有不少地产企业在项目开发上依靠银行贷款和销售房款来维系项目的整体运作,上市是企业获取资金、实行资本运作的首选方式之一,也是企业调整内部结构、做大做强的优选途径。

  业界专家评价说,直接上市融资是房地产企业最好的选择,不仅可以从容化解金融风险,而且可以降低企业融资成本、改善企业资本结构等等。

  虽然顺驰的上市之旅已经起航,但一些专家告诫说,顺驰需要有足够的既懂地产又懂金融的专业人才,否则在资本运作上要碰到很大问题。现在顺驰是在挑战传统的开发销售规律,但是不能挑战政策,国家一些相关政策的出台可能会对顺驰产生很大的影响。另外,加快现金流的回款是可以做到的,但是更需要多渠道的融资方式正在成为顺驰发展的关键,仅仅上市可能还远远不够。


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