海南房地产：在苦痛中挣扎10年后--梦重新开始

　　房地产，这个钢筋加水泥的产业，10年前是海南的最爱，给海南带来过无限的风光，多少人一夜暴富，美梦成真。

　　但梦碎之后，海南人和海南经济，在苦痛中挣扎了10年的时光，现在，似乎旧梦重来。

　　梦重新开始的地方，是在三亚。在两年的时间内，三亚创造了中国房地产市场的奇迹，所有的烂尾楼全部盘活，大型投资项目一个接一个，房价一路飙升，至今已翻了两番以上。

　　在三亚房地产火热的同时，海口市场也被引燃，虽然不及三亚热闹，但情形也是一片欢腾，积压房地产盘活了不少，新楼盘也十分畅销，尤其是海口市阳光规划工程和城市系列规划与设计，更是点燃了海口房地产复兴的燎原之火。

　　形势的巨变，足以令海南省政府部门改变10年来小心翼翼、限制房地产市场发展的策略———海南省建设厅厅长夏恩恕，最近提出了“大胆创新”的口号，并表示要将房地产业培育成海南省的支柱产业。

　　让海南人又恨又爱的房地产业，注定要在海南的经济发展中扮演重要的角色。

　　房价：扶摇直上

　　“在上海之后，中国楼市下一个升值最快的地方是哪儿？”

　　在去年举办的“博鳌二十一世纪房地产论坛”上，有人在会上问奥园集团董事局主席郭梓文。

　　郭当时顿了一会儿便说，海南。

　　郭在说这番话的时候，海南的房价已出现了井喷。

　　两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。

　　来自湖南长沙的彭小斌，是三亚“碧海蓝天”楼盘的负责人。他在2000年到三亚筹划“碧海蓝天”这个庞大的房地产项目时，对房价不敢有过高的奢望，当时他认为理想的价位是每平方米2000元。现在呢？“碧海蓝天的期房起价已超过每平方米5000多元。”

　　在三亚的带动之下，海口的房地产市场也同样火爆起来。

　　低档次的房子是经过积压房改造而来的商品房，起价1500元每平方米，颇受低收入人群的青睐。

　　中档楼盘如海口置地花园，最初推向市场时，起价为每平方米2000元，现在起价在每平方米3000元以上。

　　而最抢眼的项目则是高档公寓以及豪华别墅。

　　在海口滨海大道，以及往西部延伸至西海岸，高档楼盘几乎全部集中在这里，最近新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是：公寓均价在每平方米4000元左右，个别“极品”楼盘均价达到了每平方米6000元；别墅价位则在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黄金海岸花园”推出一期48幢别墅，均价更是达到了每平方米1万元。

　　为什么海南房地产市场房价会突然暴涨？

　　“湛蓝的海水、松软的沙滩、充裕的阳光，还有挺拔的椰子树，这些海南所具有的独特资源，都是推动海南房价上涨的因素。”海南联合资产管理公司研发部总经理龚大霖说。

　　国内知名房地产营销专家、清华大学客座教授曾宪斌，把三亚和美国的旅游胜地夏威夷相比，由此判断三亚的房价还将继续上涨。

　　“夏威夷与三亚有很多相似之处，但是，夏威夷的房地产价格却是三亚的8至10倍，而国内同等类型城市房地产价格也是三亚的1.5至2倍。因此，如果用发展的眼光和视角来看三亚的房地产，3至5年内，三亚房地产价格将在目前基础上再涨1-2倍。”

　　炒房：火热狂情

　　海南楼价的急剧升温，虽然与海南独特资源以及市场环境走暖有关，但浙江、上海等地游资的投机性炒作，也是推动海南房价飙升的重要因素。

　　在海口市最繁华的居住区———国贸一带，极目所望之处是海口滨海一带这两年新建的高档楼盘，但一到晚上，这里并不是想象中的万家灯火，而是稀稀落落的几点灯光。

　　冷冷清清的景象，似乎反映出海口的楼盘滞销，但事实正好相反，所有的楼盘，几乎全部售磬。不过买房的都是岛外的“候鸟”，平常不在海口，只有在节假日，这些“候鸟”飞回海口，人们才能够看到灯火阑珊的美丽夜景。在海口新世界花园度假村，情形同样如此，整个小区装修过的房子很少。但据售楼小姐介绍，目前该度假村一期的300多套房子已卖出了70%。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主都是外地人。

　　据海南省有关政府部门掌握的信息，在海南买房的有70-80%左右都来自岛外，主要以浙江和上海地区为主。

　　三亚“碧海蓝天”楼盘负责人彭小斌，用“生猛”一词来形容来自浙江的炒家。“一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。”

　　在龚大霖的调研中，也注意到了浙江炒楼团的“生猛”，他介绍说，有的浙江炒楼者甚至整层整层的买下海南的楼盘。

　　“除了浙江炒房团外，上海人也在海南形成了一股强大的购买力量。”海南省房地产业协会副秘书长封国强说。

　　据海南省房地产业协会统计，海南全省的购房者大约有5%是上海人，而在三亚的外地购房者中，上海人的比例更是高达20%。

　　据悉，目前上海在海南置业的人数估计在8000-10000人，而且正在以每年大约20%的速度增长。

　　封国强称，正因近年来到海南买房的上海人渐呈增多趋势，所以海南房地产开发商最近曾组成“联合舰队”，专程赴上海推销海南楼盘。

　　“其实浙江和上海人在海南炒房，可谓‘四两拨千斤’，他们只用付少量的首期款，余款都在银行办理按揭。”海口某花园销售负责人说。

　　据悉，现在海南的房地产开发商，经常带着银行工作人员，乘飞机到浙江和上海等地，上门为客户办理按揭手续。

　　三亚世嘉海景公寓的销售经理谢天介绍说，他在去年年底就曾带领公司一干人马，到杭州为已经购房的客户办按揭手续。紧接着又马不停蹄地奔赴上海，为20多位上海客户办理按揭手续。

　　在外地炒房团的激情追捧下，在过去一年里，海南房地产市场出现了前所未有的旺销局面，一个重要的衡量指标是，销售面积大于竣工面积。以海口为例，该市去年房屋销售面积为96.03万平方米，比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。

　　开发：加大马力

　　在楼盘旺销的刺激下，海南省各房地产商都情绪膨胀，纷纷加大马力开发各种各样的楼盘。

　　“海南开发商的激情，可以说是被炸药所引发的。”海南海亚房地产营销策划有限公司CEO曹今雷如此形容。

　　海南在90年代初期遗留下来的烂尾楼盘，不但让海南头疼，让银行头疼，也让中央头疼，中央出台了多份文件，指示要处置海南的烂尾楼。

　　位于天涯海角的三亚市先行一步，对位于大东海的11层高的万国旅游城实施了定向爆破拆除，对16层高的侨友大厦进行了人工拆除———这种强制性的炸楼一下子“轰”出了许多多年来深藏不露的开发商及其关联人，从而在全省上下掀起了一轮轮处置积压房地产和新开工项目建设的高潮。短短几年的时间，一幢幢破败不堪的烂尾楼披上了亮丽的彩妆，一片片新建的小区在沿海、沿江一线崛起。

　　在海口，2000年以来，海口就推出了以改造半拉子工程为基础的经济适用房，这种房子是将房地产泡沫时期遗留下来的半拉子项目重新设计、改造包装，有些项目是在原写字楼的基础上增加转换层使之变成住宅。这种经济适用房价格低廉，每平方米起价不超过1500元，深受低收入阶层和打工族的欢迎。

　　“开发商之所以对改造烂尾楼热情很高，原因是利润十分丰厚，”曹今雷说，“许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到。”

　　例如，位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦，最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元；一家来自南京的民企，2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元；最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

　　“这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的，有的项目利润甚至高达50%。当然，如此高的利润并不是完全来自市场，更多是由于金融机构转让时低价让利。”

　　截至2003年年底，从三亚传来捷报：散落在三亚各处的120宗“半拉子”工程全部处置完毕，并被炒房团一抢而空。昔日的“烂尾楼”变成了今天的风景线。

　　而在海口，捷报也同样传来———海南省建设厅巡视员、海南处置积压房地产办公室专职副主任林克昌透露说，海南省的积压房已经处置了80%。

　　在积压房大部分被处置的前提下，海南新建楼盘也如雨后春笋般纷纷从平地上冒了出来———在海口西海岸10公里长的海岸线上，在建和拟建的别墅多达2500多幢，按目前市场的平均价每栋300万元来计算，2500多幢别墅的总成交价将是75亿元。