海外基金加紧布局中国房地产 京沪成为首选地

　　

作为海外基金试水北京的首批项目之一，美国汗斯集团开发的公园大道目前已进入销售期。本报记者范继文摄

　　行业专题：房地产业

　　本报记者 鲁欢

　　121文件拉响央行对房地产紧缩银根的警笛，土地出让金缴纳规则的变化使原本就周转不灵的开发商进一步进入资金困顿。与此同时，中国房地产业潜藏的巨额利润又令所有的 人垂涎不已。等候多时的国际资金以房地产基金公司打头阵，开始悄悄潜入房地产业，北京、上海则成为他们的首战之地。

　　[频频出击]

　　4月7日,天融集团董事长黄建昆告诉记者，他受到一家香港基金公司的邀请，希望他能到香港参加一场关于海外基金进入中国大陆投资的研讨会。这家基金公司联系了多家海外基金巨头，希望能寻找合适的途径进入中国。因此，邀请了不少国内开发商参加这个研讨会。

　　据阳光100副总经理范小冲透露，近期，一家美国资金雄厚的基金公司也主动找他们进行了初步的了解。

　　据悉，北京城建也在频频与海外基金巨头接触，目前已经进入最后阶段。

　　去年年底，新加坡政府投资公司(GIC Real Estate)成为首创置业第二大股东；今年年初，摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地(集团)股份有限公司合作投资5000万美金打造“复地雅园”。而已经进入中国的海外基金则开始紧锣密鼓地投资项目，积极寻找新的项目。

　　据来自荷兰的ING北京投资公司有关负责人透露，目前ING公司在北京投资开发的项目太平洋新城已经易名“长河汇景”，将于今年年中正式启动，这个以住宅为主、总面积在30万平方米以上的项目，总投资在2亿美金左右。与此同时，ING还在北京积极寻找新的项目。

　　美国汉斯集团的公园大道已经进入销售期，受到市场好评。

　　在记者采访中，几乎所有的开发商和业内人士都表示，今年以来，海外基金加快了进入中国的步伐。

　　[进入途径]

　　据美国南加州大学房地产硕士、北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波介绍，目前国际地产基金主要有三种，第一种是投资开发型的，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利、德意志银行、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型的，即购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，并不介入前期开发的，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利，如高盛、莱曼兄弟、摩根斯坦利。

　　据罗高波分析，开发型国际地产基金主要选择上海、北京投资，目前正在由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。而收租型国际地产基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等，投资物业类型偏重有稳定租户的成熟商用物业。

　　目前，国际地产基金选择合作伙伴标准一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作，看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。

　　[原因初探]

　　去年，中国人民银行出台的121文件，给正热火朝天的开发商们浇了一盆冷水，原来10%-20%的自有资金就能启动的项目，如今要到30%-40%才能启动了。而来自土地市场的消息再次给开发商予以打击：土地出让金必须在短时间内缴清，原来付了首期就能随着项目进度一点一点还款的模式彻底被打破。且不说原本就资金周转不灵的中小企业了，就是财大气粗的大开发商进行土地储备也是不得不面临大量资金被压、流动资金周转困难的困境。

　　与此同时，从1998年以来，中国的房地产业每年都在以平均22%的速度增长，2003年更是达到了32.5%的增速。一方面是迅猛的发展速度，另一方面则是资金的极度匮乏，中国房地产业急需输血。

　　据最新统计，北京中高档住宅的回报率高达30%-40%，而在欧美等国，房地产盈利率仅在5%左右。蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动。据摩根士丹利近日公布的有关海外基金投资中国房地产市场的研究结果显示，仅上海一地，在未来两至三年内，将有3亿美元至20亿美元的海外资金涌入该地房地产市场。

　　[考验重重]

　　全橙地产增值服务(中国)有限公司执行合伙人、首席顾问朱凌波告诉记者，在海外，房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定，因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式，不少基金主要是购买有稳定租户的写字楼、公寓等高档成熟物业，长期持有物业收租盈利，却不介入前期开发。但是，中国房地产业急需资金的地方就是前期开发，而获利最丰的也是前期开发。而不少来自欧美、资金雄厚的基金公司偏偏不愿介入前期开发。

　　朱凌波告诉记者，海外基金经常把基金进入中国动作缓慢归罪于中国的政策不够透明、市场不合理操作太多、金融限制太多、不符合WTO规定等，但很少从自身寻找原因。中国的企业固然需要创新学习、需要和国际接轨，但是，海外基金要想真正进入中国，并在中国赚大钱，也需要对原有的盈利模式进行创新。

　　工商联住宅产业商会会长聂梅生也承认，尽管海外资本市场和货币市场囤积了大量的场外资金，但对投资者来讲还没有找到规范、安全的通道，缺乏权益保障和退出机制。此外，基金还要面临法律、企业和市场的多重考验。

　　远水解不了近渴。中国房地产开发的金融水源最主要的还是在国内。在银行一再紧缩银根的情况下，以巨额社会闲散基金为代表的更为广泛的资金募集方式，才是国内房地产发展更可靠的资金源泉。而要解决这一问题，房地产二级证券化市场就非常必要。

　　[前景看好]

　　罗高波告诉记者，只有房地产证券化市场建立了，才能彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍，使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实。

　　据罗高波分析，首先，迅猛增长的一级抵押贷款市场为二级证券化市场的形成奠定了坚实基础。1997年年底，中国住房抵押贷款余额总量只有190亿元，占当年GDP的0.26%；到2002年，就已经发展到8743亿，占8.54%；截至2003年9月,中国住房抵押贷款余额总量已达11387亿元，约占全年GDP总量的10%。照此速度发展，经过2~3年时间，完全有可能达到或者接近国际标准水平，满足形成二级证券化市场的要求。

　　其二，竞争性市场结构初步成型。2005至2006年是中国金融改革开放年，预计改革的逐步深化、利率放开势在必行。同时，这两年也是国外银行、保险、基金等金融机构大举进入中国市场的时候。利率的放开和国外金融机构的大举进入，将为中国抵押贷款市场带来先进的管理经验和技术，提供丰富而有竞争力的贷款品种。

　　其三，中国华融资产管理公司与摩根斯坦利的不良资产交易已于2002年底得到批准，去年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈出中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行，相关的法律也将逐步出台，为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。

　　其四，根据美国等发达国家的经验统计，抵押贷款发放后的3至5年为违约的高峰期。从统计数据看，中国住房抵押贷款约80%是2001年以后发放的贷款，这部分贷款的违约高峰期正是2005至2006年。违约率的骤升将使原国有银行的存贷利差获利空间减少，逼迫其采取措施、降低风险，促进抵押贷款证券化市场的形成，同时建立初步的信用体系。

　　其五，房地产证券化市场的形成，需要强大机构投资者的介入和支持，如退休基金、保险基金、房地产信托投资基金、人寿保险公司等。预计，2005至2006年，国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场，会起到一个巨大的推动作用。