谁是房价飙升祸首？温州人称炒房团实力被高估

　　本报记者 董碧水

　　“把房价飙升的责任推给温州炒房团，高估了我们的实力。”作为温州炒房团中的一员，面对人们越来越多的指责，刘先生今天十分平静。他认为，市场资本的逐利行为无可厚非，只不过是温州人发现了机会。

　　1999年，刘先生以每平方米约2700元的价格，在杭州城西一举买下刚刚开盘的20多套商品房。2001年，这个楼盘的房价升到每平方米近5000元。刘先生以每平方米4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场，立刻变现，平均每套净赚了20多万元。

　　作为一个热点，温州炒房团近来在全国各地闹得沸沸扬扬。伴随着全国许多大中城市房价的轮番上涨，温州炒房团似乎成了中国楼市的搅局者、房价飙升的罪魁祸首，一些地方政府也将房价飙升归罪于温州炒房团。但有专家认为，炒房团只不过是利用资金优势和对市场的敏感，在这个巨大的利益链条里分到了一杯羹。

　　那么，谁该为飙升的房价负责？

　　以近年价格一路高歌的杭州房产市场为例：1995年到1997年间，杭州市中心的商品房销售价格为每平方米4000元到6000元，主要集中在每平方米5000元左右，次市中心价格范围大约在每平方米2800元到4000元。

　　到1999年，杭州市中心的销售价格开始涨到每平方米4500元到6500元，并主要集中在每平方米5800元左右。次市中心价格范围在每平方米3500元到4800元。

　　从1999年开始，杭州房产出现供不应求的态势，但就在这一年，杭州土地供应量却创造了历史新低，仅500亩。在之前的1995年至1999年，杭州市共出让的房地产开发用地是4407亩，其中1998年为2200亩。

　　2000年是杭州房价飚升的第一年。

　　当年，一般楼盘价格的增幅都在每平方米500元以上，一些品牌楼盘涨幅则突破千元。西湖边的楼盘开始以美元议价，价格范围在每平方米900美元到2000美元左右；市中心楼房均价在每平方米6800元到9000元；次市中心的楼价稳中有升，平均单价在每平方米3600元到4500元。

　　到这时候，市场供需矛盾已经变得尖锐，但杭州坚持“非饱和适度供应，有计划出让，保持卖方市场”的供地政策，大多数地产开发商处于“半饥饿”状态。

　　一面是已经释放的购房者潜在的购买欲望和长期累积的消费需求，一面是建立在土地供应不足基础上的商品房供求紧缺。巨大的需求缺口使得之后的杭州房价连年攀高：1999年每平方米均价3000多元；2000年为4000元左右；2001年，几乎没有3000元以下的房子；2002年，4000元以下的商品房几乎没有。

　　“正是高速上涨的房价为炒房族提供了足够的利润空间。”一位房地产企业老总说，精明的温州人最先在杭州淘走了第一桶金，但他们远远不能决定市场本身。不过，炒房者的存在，的确折射出房产市场存在的矛盾。

　　据了解，尽管2000年杭州开始恢复了以前的土地供应量，为2200亩；2001年为2033亩；2002年达到2800亩；2003年，房价狂涨，也才投放4549亩。

　　“这远远没有满足土地需求的增长。”这位房产开发商比喻，正如一个正在成长发育中的少年胃口大开，却只能得到比婴儿略多的口粮。

　　实际上，开发商对土地如饥似渴的表现，从杭州土地招标会上的屡创天价也可以反映。因为土地“稀缺”，土地出让费从1998年底的每亩200万元开始，逐年疯涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。楼面地价从1998年底的每平方米800元涨至4200多元，增长了5倍之巨！在一次公开拍卖中，更是创出了每亩1800万元的天价。

　　一位房地产商算了一笔账：按土地的拍卖价，每平方米地价成本4000元到6000元，加上3000元的房屋造价，不算开发商的利润，房价就已经超过7000元，其商品房最终售价必须达到每平方米7500元到8000元以上才能挣到钱。房价影响地价，地价推动着房价。到目前，在杭州市区已很难找到7000元以下的房子。

　　“可以说，这些年房价飙升的主因是地价飙升，而地价飙升又是地方政府‘调控’的结果。”浙江大学一位研究房地产的教授直言，造成房价几年来持续上涨的原因，绝不只是简单的市场行为，在某种程度上，政府不是房产市场的“配角”，而是房地产市场的“导演”。

　　他解释说，在市场配置的情况下，房屋的价格和数量是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。但问题在于，在目前的土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断。在出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价，即所谓的“城市经营”收益。同时，土地收购和开发过程中，往往介入了很多政府意图和政府行为。

　　杭州的一位房产商认为，一些地方政府从房地产的“繁荣”及高房价中得到好处，才是造成几年来房价居高不下的主要原因。他认为，无论是自用的需求还是投资或投机的需求，本身并没有错，没有任何理由责怪住房需求增长太快，也无权指责省内外炒房大军的疯狂抢购，抱怨需求增长过快、批评炒房者是于事无补的。

　　(本报杭州4月8日电)