“温州炒房团”面面观 炒房中潜伏了地产泡沫

　　中央电视台《央视论坛》：温州人来了

　　节目嘉宾：常修泽国家发改委宏观经济研究院

　　季如进清华大学房地产研究所副所长

　　主持人：各位好，欢迎来到《央视论坛》。最近，温州购房团又一次成为人们关注的焦点，说它“又一次”，是因为从1998年以来到现在这六年间，温州人集体买房这种行为从来没有停止过，他们从自家门口买到临近的浙江的、杭州和上海，从经济发达的地区炒到了不发达地区，又从省会城市买到了地级城市，甚至县级城市。温州购房团所到之处总能掀起大大小小的房地产业的波澜。据报道，温州的炒房大军人数将近10万，用于购房的资金在一千亿元上下，哪个地方将是温州购房团的下一个采购目标，各地政府在面对即将到来的温州购房团这个问题上又应当采取什么样的措施，今天我们演播室就请到国家发改委宏观经济研究院的常修泽先生和清华大学房地产研究所的副所长季如进先生。

　　主持人：我们先来看温州人自己说的，以上海世贸滨江花园为例，从去年这个时候的一平方米一万三千块钱，到现在的一万九千块钱到两万四千块钱，是有他们的功劳的，他们是功不可没，我想请两位给我们分析一下，他们是怎么把这个房价能够炒到这么高的？

　　常修泽：这里面有一个对原来的房产的价格，与他炒作以后形成一个新的价格，这里有一种，是一种放大了市场需求，本来市场需求是比较旺的，在这个旺的基础上又加大了一块。

　　季如进：炒上去，不是完全是他们的影响，但是有相当重要的成分是他们的影响，

　　主持人：比如说上海世贸滨江花园，去年这个时候的价钱是一平方米一万三，那他们用什么样的方式能在一年的时间，把它炒到一平方米一万九到两万四？

　　季如进：因为任何一个项目，它的房子是有限的，买到了以后再通过各种包装、宣传，这样的话，后面的人一看房子卖得很好，可能就想跟进，跟进的时候他们集体涨价，而且他们作为团购的话，谁降价也是不允许的，所以这样慢慢越炒越高。

　　主持人：集体购买会对后来者产生什么样的影响？

　　季如进：集体购买就要炒房价，我是花一万三买的，现在马上我们就宣布，这个房子以后要涨多少钱，把舆论造出去，大家就接着买，就像股票一样，它就往上涨。

　　主持人：所以说用炒这个字最能形容，它是煽风点火。

　　季如进：它实际上是一种虚拟的需求，房地产我们说了，只要有市场它就会存在着炒作现象，这个是作为个案来说无可厚非，但是成风以后，这样的话必然造成了一个虚假的，我们叫泡沫也好，给它吹起来了，这个项目怎么好怎么好，这样的话大家就想跟进，跟进到一定时候，他不是说这个房子最后我要，接着这个时候他再出手。

　　常修泽：为什么在我们国家这么大的版图上，炒房的这个行为主体是温州人，这个本身就值得我们从宏观层面进行分析，我想跟改革开放以来这20多年当中，温州人率先推进市场化的进程有关，因为我曾经计算过，在中国31个省市自治区当中，哪个省市场化程度最高，我用财产关系进行研究，从所有制关系进行研究，在整个工业里面国有的比重和非国有的比重，哪个非国有的比重最高，我把大陆上31个省市分析了以后发现，全国的平均数国有比重47%，民营的就是53%。但是在浙江省，它的国有比重只有20%，非国有比重，民营的比重80%，是大陆上这31个省市自治区当中，是民营化程度最高的地区。

　　主持人：这个比例跟他们拿出这么多钱去炒房有什么直接关系？

　　常修泽：有关系，这是我们从宏观上分析它的实力，由于这个地区民营经济比较发达，私人财产的比重比较可观，再加上它的工业化进程快，城镇化进程快，温州这个地区有三化推进速度比较快的，一是市场化，二是工业化，三是城镇化，这三个化的迅速推进，而且在国内居于比较高的水平，因此它使当地的老百姓，当地的群众有比较雄厚的资金，因此它具备一个可靠的一种资金作为一个支撑的条件。

　　主持人：有那么多东西可以投资，那为什么他们偏偏选的是房地产呢？

　　季如进：主客观条件决定的，刚才常教授讲了，温州人在主观条件上，为什么在别的地方出不来，除了意识还有资金，这两个温州人正好具备了，这是主观条件，客观上，房地产的增值空间是存在的，而且现在来说，它又是我们国家的支柱产业，我们全国都在加快小康建设，住房这个问题应该说房地产业还有一二十年的火爆的时间，这样它的升值空间大，客观上提供了这个，所以在温州出现了炒房团。

　　主持人：我们看，温州购房团他们所到之处给当地带来了什么样的影响，我们一点一点看，首先来看给当地的房地产界带来什么样的影响？

　　常修泽：本来房产是中国下一步的居民的消费热点，同时房地产，这个房产本身也有一个投资的性质，它这种东西很特殊，这种商品，带有双重性，兼有生活消费品和投资品的双重特征。不完全等同于、相似于一种股票、债券、期货，那种完全的投资品，也不完全等同于像家用电器这种生活必需品，它一方面是消费品，一方面是投资品，因此炒房团到了这些地方之后，我觉得它放大了这个市场的需求。

　　主持人：那对于当地的房地产商来说肯定是乐得合不拢嘴，有人帮我抬房价。

　　季如进：也不完全，因为要团购的话，它要压价的，团购的话，我买你一栋楼，你当然要给我让很多点，买你一层。

　　主持人：总而言之对当地房地产商来说，他是高兴的。

　　常修泽：应该是个推动，它释放了一个信号，就是有市场需求，而且市场需求比较可观，所以对开发商来讲是从一个方面，给他提供一个市场的空间。

　　主持人：这是开发商，那对当地银行来说这是一件好事吗？

　　季如进：从我个人来说，我最担心的就是银行资本的大量介入，因为1992年、1993年那场房地产业的大起大浮最后导致全国的宏观调控，那里头一个根本的原因就是银行的钱通过各种渠道，当然主要是不少政府行为，进入了房地产业，全社会的投资很大一块集中在房地产业，一旦下面的盘接不下去，这就我们叫泡沫破灭了。

　　主持人：那对银行来说短期的财务报表会做得很漂亮。

　　季如进：对，但是作为炒房团，即便它有一千亿，我不敢相信这个数，也可能大也可能小，不可能绝大部分的人一点不贷款，这样如果时间放长一点，如果这样炒房成风，每一个人比方都用30%的定金首付，然后我就贷款，这样一旦到了接不下去了，怎么办？我就把这个账全甩给银行了，银行兜底，所以最大的风险在这儿，银行一旦这样，您刚才说短期是个优良资产，大量的钱都进入到这里，就麻烦了。

　　主持人：常先生怎么看？

　　常修泽：这里潜伏着什么问题了，刚才咱们也扯到了，由于这里边它是放大的市场需求，人为地推上了房产的价格，如果这个东西能够正常的运转的话，还尚可，因为这里多少潜伏了一些房产的泡沫在内，现在假如说有某种事件或某种因素导致泡沫的破灭。

　　主持人：或者链条的中断。

　　常修泽：链条一中断，因为这个款，刚才季先生分析了，大约有70%左右，就算一半吧，是从银行贷来的，他等于把银行拖到这个经济活动当中来了，有一半到70%是银行的钱注入的，如果一旦这个链条断裂，或者说这个泡沫的破灭，这个购房者就难以支付银行的贷款。

　　主持人：风险是在未来潜在着。

　　常修泽：因为现在银行的不良资产已经比较严重了，前不久温家宝总理在政府工作报告中讲我们国有银行的不良资产率在20%左右，已经绝对额近两万亿元人民币，这是公开的政府报告讲的，现在已经有这么大的不良的信贷，如果再出现这个问题，就是雪上加霜。

　　主持人：对于当地政府来说，有一个温州购房团来大规模购房，这是好事还是坏事呢？

　　季如进：应该因地区而宜，刚才我说了，炒房在一定的时候，最初有时候可以起到一点好的作用，大家都不认识这个项目，也都不了解这个情况，这个时候一炒把人气炒起来，或者宣传出去，这样的话相对大家可以推动这个市场的发展，但是因为这个里头不会增加一分钱的财富，作为全社会而言还是这些房子，无非他赚的钱必须有人去支付，不是政府支付就是最后的消费者支付，所以对当地的经济，就像强行针一样，但是这一针过去以后，任何一个地方，房地产市场和国民经济是密切相关的，你这个产业结构，你这个城市没有一些支柱的产业，最后这个商铺也好，写字楼也好，住宅也好，吸引不来人气，政府要长远一点看。

　　常修泽：对这个问题我想我们还需要做深入的分析，温州炒房的经济活动除了炒房者本身这个主体之外，它有四类相关利益者，我把它叫做相关利益者，有四个主体，每个主体的心态并不完全一样的，我说四种主体有八种心态，第一个主体是政府。政府跟政府是不一样的，我分析了地方政府的心态，大体上有两种，一种是属于它着眼于启动市场和培育市场的，这样它就持有一种比较欢迎的态度，想借助温州市场经济力量来搞活本地的经济，搞活本地的市场，另外一种也是政府，它着眼于规范市场和完善市场，比方像长三角的一些政府。

　　主持人：南京、杭州已经出禁炒令了。

　　常修泽：他们着眼于规范市场和完善市场，它就要采取一些相应的措施。

　　主持人：就是市场发育的不同阶段，政府心态是不一样的。

　　常修泽：第二说金融组织，说到银行，这里边银行这个相关利益者恐怕也有两种不同心态，一个就是刚才咱们说的着眼于短期的放贷，我追逐银行的利润最大化，这是一种。另外一个就是我既考虑短期的放贷，短期的盈利，同时我要着眼于未来的风险，着眼于金融风险，那么在操作面上也不完全一样，这是从金融组织。第三个利益相关者是开发商，或者叫房产的开发企业，企业的心态实际上仔细研究也不完全一样，一种是属于比较单纯考虑季期的我的楼盘的建设和售出，然后把资本收回，另外一种开发商它有战略的考虑，我要考虑我的品牌，我要考虑我的长治久安，我的长远的发展，我要考虑小区建成以后是不是能及时的入住，造成一种人气，就是有一种长远考虑的话，跟短期考虑也不完全一样，这是第三个相关利益者。最后第四个相关利益者是居民，老百姓，其实老百姓跟老百姓是不一样的，作为想买房的老百姓和有房子想出售的老百姓，同样是老百姓不一样，我想购房老百姓，你把这个房价给炒上去了，增加了我的支出，我当然不赞成，反过来说，另一部分家里有房，还想保值增值，想出售的，想卖房的，正好你们几位给我抬上去了，我可以搭便车，我也把它推出去，这也是老百姓，这也是居民，就是购房的居民和准备待价而沽的居民心态也不一样。

　　主持人：我们退一万步讲，即便人家就是炒了，炒有什么不对有什么不好，人家按市场价买进，等它升值之后再卖出，这完全是符合市场规律市场规则的，凭什么指责人家说，炒就不好？

　　季如进：我说的是不要成风，各地炒永远是有的，只要有房地产市场，从一开始，到房地产市场存在，这个炒是存在的，但是如果成风了，集中砸向一个城市，这个中等城市的承受力是很有限的，这儿的老百姓是要倒霉的。

　　主持人：如果按照是否利于市场经济的发展这个角度去看的话，温州人炒房这件事情应不应当去封杀他们呢？

　　常修泽：它作为一种投资的行为，我们暂且不说它确实有一部分是个人需要的，把这部分刨除，就算是一种投资的行为，就是一种投资行为，它只要不对宏观层面产生影响，我们应该去允许它做。

　　主持人：您觉得截止到目前为止，温州炒房团对宏观经济有没有产生影响？

　　常修泽：宏观层面的影响，刚才我有一种隐忧，就是我担心这种活动由于人为地抬高价格之后，会不会遇到另外一种情况的撞击。

　　主持人：比如说？

　　常修泽：比如说某一种事件而造成一种断裂，构成一种金融的风险，这不是微观的问题，这是个宏观的问题。

　　主持人：在香港有一段时间楼价畸高，现在是有产者都变成了负资产，这是不是叫一种突然事件？

　　常修泽：我也担心，我们现在说他们是富人，是富裕的富，会不会有一天被套牢以后变成负人，正负的负，他一旦变成了负资产的所有者，负资产的拥有者，由于它是借助了一部分银行的信贷，借助了国有银行的信贷，等于把国有银行给拖进来了，这个是宏观层面需要审视的问题，因为这个问题要从微观看，人家投资于房地产无可厚非，但在宏观层面这会带来某种影响，这是应该值得忧虑的。

　　主持人：从宏观角度来看，国家经济建设在很多方面都急需用钱，结果发展现在温州人手里有这么多闲散的资金，怎么能够把他们闲散的资金用到该用的地方去？

　　常修泽：你提这个问题很重要，我们现在一方面经济建设需要资金，去年的银行信贷增加了，新增银行信贷规模是两万九千九百亿，将近三万亿，去年新增的贷款规模，原有就十几亿，新增了300亿，今年的计划是新增两万六千亿，2.6万亿，为什么呢？据我初步的调查研究，估计浙江省大约有八千亿的民间资本，八千亿左右。江苏大约有九千亿左右，上海有五六千亿左右，长三角地区，这三家，江浙沪大约两万五到两万六千亿，民间资本力量比较雄厚，因此我们要想法启动这笔资金，至于整个对于刚才我们讨论的这个议题，我们把镜头缩到这个议题上，这是一个新情况，这是一个新的问题，应该说我们还缺乏经验，缺乏很完备的对策思路。

　　季如进：刚才我说了，是主客观条件决定了温州炒房团的出现，开始我说它主观是好的，但是好的背后有一个温州人要考虑一个问题，你自己当地人的总体素质，人才、科技如果不行，在下一次产业结构变革中你可能就要被淘汰掉。

　　主持人：在温州人炒房这个问题上，地方政府应当如何作为，各种观点莫衷一是。有的说，地方政府应当听任市场的力量去调节，有的说，地方政府应当进行适当的提醒，还有的说，地方政府就应当着手去干预，但无论怎么做，温州人购房团的出现无疑给地方政府提出了一个难题。其实最重要的应当是温州人购房团手中握着的那一千个亿的闲散资金，现在国企改造需要钱，各种经济建设都需要钱，如何能够把温州人手里的这部分闲散资金用到最需要用的地方去，恐怕是一个新的课题。

　　(稿件来源：央视国际)