麦格里银行坐镇上海 盯紧房贷证券化市场

　　市场闸门渐开

　　“中国会很快实现房屋按揭贷款证券，现在已经有很多迹象表现出来。”3月29日麦格里管理咨询(上海)有限公司在上海举办的一个研讨会上，澳大利亚前总理、麦格里管理咨询(上海)有限公司现任董事长保罗·基廷表达了自己对中国房贷证券化市场的坚定信心。

　　而几分钟后传来的消息更加证明了这个信心的正确性，该公司总经理章利华向记者透露，当天下午他们得到最新消息，上海的一家中等规模的银行已经通过了证监会的审批，即将成为中国第一个住房贷款证券化试点银行。

　　虽然获得批复的这家银行不是多年来一直和麦格里紧密合作的中国建设银行，但是从章利华的言语中仍然可以感觉到欣慰。毕竟落户上海多年的麦格里，终于看到自己始终守望的中国住房贷款证券化市场已经渐渐打开了门户，这对于他们来讲机会也将到来。

　　由于建行在房贷证券化方面与麦格里是合作伙伴，而业界呼声甚高的建行在此前几次申请未果，因此保罗·基廷公开向记者表示，建行方案没有通过审批，并不是因为他们与建行合作制定的方案存在缺陷，而是建行正在上市的过程中，一举一动都受到监管部门的高度关注，因此，建行的方案受到了很大的影响。

　　风险与机遇并存

　　对于房贷证券化的关注，起因于中国房地产市场的高速发展。房地产市场的发展带来了住房按揭贷款突飞猛进的增长。根据资料，全国范围内，商业银行发放贷款从1998年的2680亿元发展到2001年的6600亿元，年均增长25%，个人贷款年均增长100%以上。

　　事实上中国房地产市场的发展才刚刚开始，目前的按揭贷款还主要集中在一手房领域，而保罗·基廷似乎更加看重二手房市场的繁荣。他认为上海的房地产市场正在经历从一手房市场到二手房市场过渡的转型期，这个市场将更加有利于促进按揭服务的发展。

　　他表示，“几年前，上海的二手房还只占整个房地产市场的30%，但去年已经达到50%，不出两年，就会达到70%。越来越大的房贷消费市场，需要更有效率的房贷服务体系。”

　　住房按揭贷款的发展目前成为了商业银行中最优质的业务，这部分的不良贷款率还不到0.5%，这对改善银行资产质量起到十分重要的作用。但是按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期为3—8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。

　　因此有专家认为，房贷证券化对公众来说是一个比较安全、有固定回报的投资工具，而对于银行而言，则可以用来增加资金化解风险，这是一个很好的渠道。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场可以把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

　　据有关方面统计，截至去年9月底，中国商业银行个人住房贷款累计余额已达12000亿元。如果说每年的增长量在50%以上，到2007年，余额很快就会达到5万亿元，到2012年可能就会达到40万亿元。

　　在这个背景下，央行和银监会开始关注和推动房贷证券化的工作。而且业内一些知名人士都认为，现在是实施房贷证券化的最佳时期，如果现在不去做一些这方面的准备工作就比较可惜了。

　　也正是基于中国房地产市场目前的情况，麦格里才有了他们对中国房贷证券化市场的“痴心不改”。

　　证券化势在必行

　　从各方面的情况看，中国房贷证券化的工作将会加紧进行，借用保罗·基廷的话讲是，中国房贷证券化不是应该而是必须这样做了。但是由于房贷证券化涉及的方面太广，一些专家已经表示这需要制度上有所突破。

　　一位多年从事房贷证券化工作的专家曾经告诉记者，目前国内的法律还不能满足房贷证券化的要求，尤其是特定目的载体的法律，因为国内的公司法是不允许有这种特定目的载体的。

　　章利华对此也表示，除了法规方面的空缺，房贷证券化还面临着另外一些需要解决的问题，比如资本市场不健全、市场流通性不够等。证券化初期，面向的投资者可能非常有限。保罗·基廷则指出对国有银行灵活性的限制才是国有商业银行最大的障碍。

　　虽然房贷证券化还存在种种障碍，但是业内一些人士已经认为，现在推进房贷证券化的时机已比较成熟，商业银行的需求越来越强烈，法律上不清楚的地方可以逐渐解决。“毕竟对于银行来说，把这个资产放在自己的资产评估表上是不明智的，最好还是将其卖掉。这样的金融机制可以将资产流动起来，如果流动起来的话，对资金的需求就不会太大。”保罗·基廷在他的讲演中对中资商业银行提出了这样的建议。