鸡蛋换粮票：潘石屹、任志强10亿元生意的故事

　　本报记者 夏阳 北京报道

　　北京市“两会”期间，任志强“4号令后小潘要断顿”的言论着实点到了潘石屹的痛处，“用鸡蛋(钱)换粮票(合法土地)”就成了近期潘石屹的首要任务。而潘石屹的速度也让业界吃了一惊。短短几十天的时间，潘石屹就为自己换来了第一张“粮票”——北京尚都国际中心，而这张“粮票”的提供者就是曾经和潘石屹大打“断顿”口水战的任志强，真可谓 是“冤家路窄”。

　　3月29日上午，SOHO中国与华远房地产签下项目转让协议，任志强将位于北京东大桥的尚都国际中心二三期打包卖给潘石屹，交易金额近10亿元人民币。潘石屹现场支付了2亿元的首批款项。预计在2个月内，剩余的款项将相继进入华远囊中。一场有关“鸡蛋换粮票”的交易上演了。

　　各得其所

　　SOHO中国确有“断粮”之危。潘石屹承认，由于建外SOHO卖得太好太快，到今年6月就没房可卖了，而明年4月SOHO才能开始物流港项目，其间的断档期会长达一年之久。

　　不论潘、任口舌之战，是真作秀还是假做局，自从潘要“断粮”的消息传出后，据说每天有十几个拿着“粮票”的地主们到他那儿排队换“鸡蛋”。潘石屹在高兴之余也不免为“真假粮票”和“粮票”的好坏犯愁。

　　“一些土地不具备尽快开工的条件、一些土地不符合我的产品选择或地点选择、更有一些小地主们已危急到发不出工资的地步，希望我能先给个定金作为救急款，还有许多尚不能成为‘粮票’的半成品也在参与交易。”潘石屹坦言，虽然这些项目交换的价格不高，有的甚至打了对折，但都没能换走他手中的“鸡蛋”，最后却啃了任志强旗下的尚都国际中心这块价格最高的硬骨头。

　　根据协议，此次合作采用了股权合作的形式，即SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中。在一个共同的项目公司中，大股东是SOHO中国，持60%股份，负责二三期开发；小股东是华远，持40%股份，负责一期销售，等到一期卖完之后，退出该项目公司，由SOHO中国全权负责该项目。据悉，尚都国际中心已建成的一期共10万平方米将改名为华远·尚都；剩下未建成的二三期，约17万平方米，更名为SOHO·尚都。

　　“尚都目前已经是第四次倒手。这个项目原本是1992年香港招商项目，北京控股集团公司作为外方的一部分以香港公司名义签署，其中还涉及到京华信托的一些债务，后来这个项目成了烂尾。20世纪90年代末，华远集团接手尚都项目后，收购全部股份，并通过政府的协调和债务重整，解决了土地年限等问题。所以，潘石屹接手的尚都项目已没有法律、财务问题。”任志强笑称，尚都不但是一张“真粮票”，还是一张“全国粮票”，这也是潘石屹为什么会不惜高价购买的原因。他甚至还向本报记者建议这样做标题：“任志强结婚，潘石屹入洞房。”

　　潘石屹透露，尚都基本将保持原有规划，但要重新包装设计。目前澳大利亚、德国和日本的设计师已经着手设计工作。预计，SOHO·尚都今年8月将开始对外销售，价格肯定要超过一期的14500元均价。

　　刘晓光作局

　　“尚都与新城国际、财富中心、嘉里中心、美国使馆等紧密相连的聚集效应，已完成的前期土地拆迁、出让金交纳、扩初设计、规划审批等准备工作都高高吊起了小潘的胃口，死缠着我砍价。”任志强有意无意地向记者透露了这些谈判细节。

　　虽然与CBD其他项目相比，尚都销售并不是特别好，潘石屹也放出风声来意欲收购尚都，但业界都认为尚都是任志强的一个好项目，根本就不会卖给潘石屹。出乎意料的是，在谈判两天后任志强竟然顶住来自公司的强大压力开了价。任志强的开价和潘石屹的出价之间每平方米相差3000多元，一时间僵住了。

　　“转折”不经意间来到。据说有一天，北京某媒体举办一次小型座谈会，潘石屹、任志强先到，潘讲完后正准备离开，刘晓光到了。刘拉住潘说，“小潘，那件事就这么定了，周五晚上9点我们再到贵宾楼饭店谈一次”。其实他们谈的是另一件事。潘心中大喜，因为他分明看到了任志强的脸色有了些变化。随后，任、潘也定下了见面时间。如此巧合，连潘石屹自己也不免要觉得是上帝帮助，如果这一次老任还不想成交，那就说明潘石屹的出价实在是低到不可思议。

　　无意间，刘晓光为“小潘”作了一次局，精明的老任也不免暗暗触动。“小潘”是最大的赢家？当记者问起任志强是否上了“小潘”的当时，他笑着回答说，反正我是赚了钱的。

　　据内部人士透露，此次收购涉及金额近10亿元人民币。

　　任志强说，华远既不缺钱也不缺能力，之所以要与SOHO合作完全是企业战略和战术上的需求。他说，“华远获取更大的发展不在一城一地的得失，而是要充分利用其取得土地粮票的优势，用更多的资金实现其发展的转移，发挥资金有效运作的竞争力。”不过，任志强的话真真假假。据透露，目前华远还有4块50万平方米以上的项目需要运作。其中，华远准备接手的一个综合性项目面积超过60万平方米，正在进行紧张谈判。买壳上市受挫的华远，还是需要大笔大笔的钱。

　　而对于与任志强的强强联手，潘石屹认为，SOHO向来的优势是设计和产品，弱项在前期工作，收购尚都正好可以扬长避短。

　　“SOHO在缺少粮票并希望能迅速提供市场现货，充分利用其已拥有的客户资源继续扩大其市场占有率和影响。同时，SOHO会利用市场销售额的增加，并从解决断顿可能造成业绩的非延续性出发，而打下市场上市和再融资的根基。”任志强的看法从来都是一针见血。显然，尚都收购的成功不仅仅是解了潘石屹燃眉之急，也是潘石屹从长计议的必然。

　　“所有的联盟都是从利益驱使的单边合作开始的。当更多的人认为能从合作中获得自己的利益，并且会减少交易的成本和难度时，人们才可能会合作，更多的人才可能结成联盟。尤其是独立竞争会对自我保护及扩张增加困难时，合作则可以形成优势的互补，合作则是最简单的联盟的开始。”任志强强调。

　　潘石屹承认判断失误

　　潘石屹是一个很执著的人，做什么事都很专心，眼看建外SOHO快卖完了，他就一门心思扎到寻找新的土地项目上，其他什么也不管。这也就是他能迅速与任志强达成协议的原因。

　　潘石屹这么着急上火地四处找地，是因为“我对市场对政策判断有失误”。潘有一句名言，本是讽刺别的开发商的，“庄稼种在了别人的地上”。早在2002年国土资源部下令停止土地协议出让时，潘石屹就开始了观望，不是不想圈地，是担心协议圈下的土地究竟是不是自己的，政府会不会动真格的，把它收回去？

　　潘石屹一边大骂北京最大的泡沫是土地泡沫，一边还在犹豫观望，但绝大多数开发商都已行动起来。据统计，就在2002年7月至12月的几个月时间里，北京有8800多万平方米的土地以协议方式突击装到了各类投资、投机者的口袋里。而2003年北京市土地购置面积又比2002年增长了37.3%，达到了近1亿平方米。

　　北京市将出台新的土地政策的消息，曾经让潘石屹很是兴奋过一阵，其中的兴奋点是，那些违反国土部禁令而圈下的8800多万平方米土地，会不会被政府收回，成为“种在别人地里的庄稼”？

　　没有，政府将那8800多万平方米的存量用地合法化了，它们成为可以进入市场交易的“粮票”。潘石屹的期望再一次落了空。

　　没关系，好在建外SOHO让潘石屹大赚特赚。有钱还买不到地？连任志强的尚都都买到手了。

　　“在无数的机会与选择中，华远·尚都和SOHO·尚都成为了双方合作且各有分工特色的特点项目，并为此后更多的合作闯出了一条新路。在四号令之后的市场中也许会出现越来越多的合作模式，并成为市场中的发展趋势。”任志强说，4号令将使房地产业产生许多新的商业模式。

　　“今年1月至今，承担北京所有土地公开交易重担的北京土地交易中心，没有交易过一块新增土地。”任志强认为，北京市看起来批出去的土地很多，实际上市场的供应量没有那么多，很多土地由于遇到诸如资金、债务或股权等障碍，没有形成“有效粮票”向市场推广。而近日，国土资源部已经提出全国土地供应要压缩19%，北京市也是如此，土地供应问题在近两年内可能还不会十分严重，眼前的一些“粮票”还能支撑一段时间，随着土地供应的吃紧，土地供应所导致的系列问题将逐步显露出来。

　　“这种情况不得不使一部分房地产企业寻求新的商业模式。一方面中小企业的资金压力为大企业收购、并购提供了一个很好的时机；另一方面资金压力将迫使中小房地产企业联合起来，将各自手中的资金和资产组合起来，成立联合体，共同抗击风险。”业内人士透露，在北京房地产市场，“鸡蛋换粮票的故事还将不断发生。”