|
-本报记者 王秀 王小霞
3月25日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”发布了2004年“中国房地产百强企业研究”成果。
这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的“首届中国房地产开发企业综合效益百强”10年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。
从房地产百强企业的描述性统计分析看，呈现四大特性：第一，房地产百强在地域分布上呈现极大的不均衡性。房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了百强企业的区域分布。华北地区、华东地区和华南地区，占有100强总数的88%；而中西部地区和东北地区分别只占有100强的9%和3%。第二，百强企业的开发规模和经营业绩差异较大，两极端化明显。从经营业绩来看，销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从开发规模看，40%的企业开复工面积集中在20万-50万平方米，开复工面积超过200万平方米的百强企业只有3家。如作为“中国房地产百强之星”的北京天鸿集团公司，开发规模巨大，共完成70多个项目的开发，交用房屋面积1500多万平方米。第三，从房地产百强企业开发的产品结构看，产品的平均档次较高，均价6171元／平方米是全国房地产均价的2.69倍；市场主导地位的仍是以开发满足广大消费者需求的中低档产品为主的企业。第四，以“房地产开发为主营业务、相关产业为辅”的多元化经营模式已经形成。房地产百强企业中，从事纯房地产开发的百强企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。除房地产开发外，物业经营、关联施工、建材装饰也分别吸引了40%、15%和24%的百强企业。
研究表明，房地产百强企业能在激烈的市场竞争中脱颖而出，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应上。房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴(集团)有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%。但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，以北京为例，百强企业的销售额和销售面积占当地市场份额的41%和30.8%。从企业信用度上看，由于长期注重经营管理，百强企业信用度远高于行业平均水平。其中具有一级开发资质的占41%，二级资质的企业占44%，95%的百强企业进入了《中国房地产信用档案》的信用披露制度。从品牌效应上看，品牌资源成为百强企业最重要的无形资产，已形成一定品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制。如中信华南(集团)深圳公司，原只是一个规模很小的厂房管理公司，在华南集团业务领域所占份额微不足道。而公司在2001年接手一“烂尾”项目并成功将其改造成深圳的明星楼盘。通过这一项目，树立自己的品牌，成为一股重要的地产力量。
“中国房地产TOP10研究组”认为规模化、专业化、跨区域化、资本市场化将是房地产百强企业的发展趋势。在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业共有55家；以纯住宅物业为产品的企业占40%以上，专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。在房地产百强企业中，跨区域开发的企业占43%，而且已经形成全国品牌的百强企业包括万科、合生珠江、上海绿地和天津顺驰等正在展开新一轮全国范围内的“圈地运动”。
| 
