北京房价涨跌疑云 开发商高喊“涨价”意在套现

　　《瞭望东方周刊》特约记者 京友/北京报道

　　开发商们可能已经料到今年局势不妙，高喊“涨价”的目的，无非是想及时套现

　　●传言有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然撤退，正在枕戈待旦、虎视京城

　　●房地产过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质。如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人

　　2004年3月，国家统计局公布2003年度数据显示，连续多年商品房均价围绕每平方米5000元徘徊的北京，近年来首次失去商品房均价全国第一的位置;“桂冠”被上海以每平方米5118元的商品房均价夺走。

　　市场的表现似乎进一步证实了北京房价停滞不前的趋势。春节过后，北京的许多楼盘屡屡出现打折的情况。部分楼盘从送物业管理费、送按揭贷款利息、送精装修和家具电器等，到一开张就大跳水，跌得最狠的每平方米能降2000元以上。

　　同样具有说服力的一些事实是，北京的房租在出人意料地下调;甚至据说北京一些开发商开始放弃本地转而在天津等城市圈地。

　　然而，业界传来的却是另一种声音。从今年2月中旬开始，媒体上传出地产大鳄们异口同声的市场预测，张卫克、张宝全、潘石屹等都认为今年房价铁定要涨。京城房地产大腕潘石屹甚至说:“这么多年我还是第一次这样肯定地预测房价要涨。”

　　市场的低迷与开发商的高调形成了鲜明对照，也让局外人一头雾水:2004年北京房价究竟是涨是跌?　

　　开发商涨声一片

　　开发商认为房价将上涨的理由集中起来主要有三个:一是建筑材料等成本的上升，这个理由是开发商认为最站得住脚的，“原材料上涨毕竟人所共见”。确实如此，钢铁、水泥等建材价格在上涨，拆迁成本在上升，施工单位也得及时支付农民工的工资了。成本上升后，如果不涨价便会压缩地产开发商的毛利。

　　二是认为政策因素会导致供给状况趋紧。“北京新土地政策4号令禁止经营性土地的协议出让，这就等于堵上了两年前的33号令开的口子。加上保护耕地、重视‘三农’问题、清理开发区、以及说是要严格执行土地征地价格听证制度都说明土地供应会趋紧。”北京奥林匹克投资置业有限公司总经理张亚夫说。

　　再一个理由就是GDP的连年上涨。华远集团董事长任志强认为，一个简单的道理是，GDP在增长,人们的收入在增长，如果房价不涨，就等于是跌了。

　　今典集团董事长张宝全很肯定地说，他已经连续4年都保持一致的意见:房地产市场会稳中有升;而且，3个迫使楼价上涨的原因中政策因素是最现实的。

　　他说，政府不管是出台土地政策还是金融政策都无非是想促使房地产市场的成熟和稳定，但是“成熟和稳定是要用成本来支撑的”。“现在的市场规范越来越细，特别是金融领域严厉的约束，加上其他一些政策服务也越来越专业，很多时候一些以前可以不走的程序现在都必须走”。

　　他的说法是有根据的。据央行的政策，从今年1月1日起，贷款利率上浮空间将从30%提高到70%;同时，2004年银监会宣布，将会完善对银行业金融机构各类案件统计报告制度，“从体制、机制、制度、管理上着力解决银行业金融机构违法违规行为”。

　　税收政策也没有放过这个行业，国家税务总局83号文要求加强和规范对房地产开发企业所得税的征收管理。“这很明显了，没有什么可迷糊的。”张宝全说。

　　另一个支持房价上涨的传言是，有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然撤退，正在枕戈待旦、虎视京城。

　　今年年初，北京的“金泉广场”、“通用时代国际中心”两个项目相继在温州作了专项推介，结果异常火爆，温州人大肆抢购。温州商会的工作人员也表示，从他们了解到的信息来看，近期确实存在温州购房团北上进京的可能。

　　通货膨胀的苗头，也在为房价上涨煽风点火。2003年底以来物价上涨加快，政府希望2004年物价上涨幅度能控制在3%之内。民间一般认为，买房置业有助于资产保值。在这种情况下，购房投资的意向也会上升。

　　利空“不足为虑”?

　　北京房租下调和广州、上海等地房价的下跌趋势应该是让开发商们较为顾忌的，但张宝全说，自己对此是作过分析的，结论是“不足为虑”。

　　他的理解是，房租的下调主要反映的是商业住宅或写字楼的供求关系，对住宅的影响是间接的。何况，房租的变化态势是有点任意的。“任何时候都有上涨或下跌的可能。”张宝全说。他也承认房租下调对售价肯定是有影响，但“对一手房的供求影响绝不是很大”。

　　对于一些房地产商转而在北京外围圈地另起炉灶，张宝全归结为“是中小房产商”的行为，因为在北京做项目门槛已经越来越高。“这是一个发展方向，土地政策的变化肯定会使在北京的中小房产商另寻出路。他们一到天津可能就算实力很大的了。”

　　近期某些媒体声称征收物业税会使房价下跌20%-40%，引起部分购房人持币观望。对此业内人士也颇不以为然。目前物业税还只是停留在吹风阶段，并没有进入实质性操作层面;而且，部分媒体所说的“开征统一规范的物业税”会统一替代房地产开发期间发生的各种税费，实际上是一种误解。物业税能包含的房地产在建期间的税费最多是土地出让金，某些媒体实际上是将过去爆炒的“土地年租制”重新包装进行宣传。

　　种种利空因素在开发商眼中，仿佛都不成其为问题。就在4号令推出的两天前，2004年2月8日，SOHO中国有限公司做出决定，将SOHO六期整体价格上调4%。

　　开发商们是胸有成竹还是故弄玄虚?

　　“内出血的一年”

　　但市场的表现并不像开发商们说的那样。业内分析人士几乎一致的看法是，房价今年到了调整期。

　　戴德梁行综合住宅服务部董事胡港生颇为含蓄地说，在他眼中，衡量中国房地产市场的起步是从银行按揭大范围开展开始的。“不过5年时间。但恰好5年是一个周期。”胡港生说。

　　他举的数据是，近几年全国平均GDP增长率是8%左右，北京的这个数字已超过10%，而房地产这两年的增长仅仅是5%-6%。“相对于GDP的增长来说，房地产市场实际上早已经在下滑。”胡港生说。

　　据统计，2003年北京写字楼市场平均售价13581元/平方米，比2002年下跌了8.8%;平均租金20.6美元/平方米/月，与2002年相比下跌5.5%;空置率24.2%，上升7.1%。

　　中国房地产指数系统办公室副主任、搜房咨询控股有限公司研究发展部副总监赵丽一很明白地说明:“个人认为不太可能涨。”她不屑地对所谓的上涨理由一一反驳。对于开发商认为最站得住脚的原材料价格上涨会引起房价上涨的说法，她觉得“可笑”:“北京开发商利润之高是全国都知道的，只有原材料涨价而房价不涨，北京开发商的利润才能回到一个合理的水平。”

　　她很确切细致地对北京的楼盘加以分类分析:SOHO已经涨了4%，在15000左右。公园大道、5号、GOLF都在13000-15000之间，这些楼盘利润本身就超出市场平均水平，涨的可能性非常小。

　　此外是中档楼盘，在6000-8000之间的。目前这部分楼盘的销售压力非常重，按照市场的统计，积压也主要在这部分，“他们不降价销售就谢天谢地了，哪里还敢乱涨?”赵丽一说。

　　她认为最有可能涨的是中低价盘，就是在3000-5000之间的。这部分楼盘的利润在15%-30%之间，即每平方米的利润在450-1500之间。根据近期的原材料涨价风要持续一段时间来判断，为了保证利润，可能涨价。但也仅仅是可能而已。

　　支持她的证据是，近几年北京商品房价格走势图的确表明，北京市的房价在过去6年里实际上是缓慢下降，1996-2003年7年间，商品房均价从5371元/平方米下降到4884元/平方米，下降了11%。她说，楼盘价格下降的主要原因在于:北京市近几年来逐步加大了经济适用房的投放力度，结构性的调整使北京有更多的低价盘入市。

　　赵丽一很肯定地指出，开发商所持的房价随GDP增长的理论简直不足一驳，“GDP的增长和居民收入的增长在中国根本就是两码事”。

　　至于温州炒房团的影响，市场人士分析，介入资金量偏小、北京房价过高、传统心理因素，以及北京二手房市场相对不发达等因素，温州炒房资金难以掀起太大波澜。

　　据说，已有房地产开发商悄悄承认:“今年是内出血的一年。”“不但要打价格战还可能另寻经营门路。”一位开发商很不乐观地说。

　　从大势看房价

　　判断北京房价涨跌，可能还要从大势出发，主要还是看政府的政策。

　　2002年以来，房地产开始显现过热，在一些地区甚至出现较明显的泡沫化现象。这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质。如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。而且房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。

　　鉴于此，从中央政府来讲，防止房价的过度上升而增加城市的社会成本是必然选择。政府不能因为房地产是拉动经济的重要力量而采取消极和放任的态度。对2004年房地产的发展，中央政府不会希望人为地过度刺激继续向“非理性繁荣”发展，特别是要减少一些地方政府的“托市”行为，让房地产自发地进入调整。

　　国资委经济研究中心赵晓博士在新浪网座谈时分析说:政府现在对于价格上涨可能有更多的担心。从今年以来，伴随着中国宏观经济的迅速上涨，政府相应地出台了一系列平抑性的举措，央行对贷款政策的收紧已经到了非常明确的地步。

　　2月26日，北京市国土资源和房屋管理局召开了自4号令成立以来的第一个新闻发布会。房管局明确表示，在房屋供求关系稳定的情况下，地价上涨只会压缩开发商的利润，不会传导到房价上，4号令绝不会抬高北京的房价。

　　这应该是一个明显的信号。对政府而言，5%的“富豪”市场和95%的大众市场的关系并不难以梳理清楚。

　　当然，开发商们的高调不会是无视大势的盲目乐观，问题没有那么简单。在一些市场分析人士看来，开发商们可谓是老谋深算。赵丽一说，2003年北京市的房地产市场没什么大的波澜，“照这样下去今年开发商的日子会比较难过，就像广州”。

　　“死水意味着一旦房价下降就是连锁的反映，就像资金链断掉的后果一样。为了生存，开发商和服务机构喊涨是很正常的。”她说。

　　按照这个说法，开发商们可能已经料到今年局势不妙，高喊“涨价”的目的，无非是想及时套现。