城市地价今年还要涨 中高档房地产平均利润30%

　　国土资源部29日发布了我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告。据了解，这是我国第一次公开发布城市地价动态监测报告。报告显示，各直辖市、计划单列市、省会城市和长江三角洲、珠江三角洲等重点地区的主要城市平均地价水平继续保持稳中有升态势，平均地价略高于2002年。

　　去年全国地价每平方米上涨92元

　　国土资源部29日发布的我国重点地区和主要城市地价动态监测报告显示，2003年全国各大城市地价总体水平为每平方米1166元，比2002年增加92元，地价总体水平略有上升，与城市社会经济发展相吻合。从区域来看，北京、上海等特大城市地价明显高于一般城市地价，长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。上海、杭州、南京等大城市对区域的城市地价带动作用明显。

　　全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价最高的是北京，最低的是乌鲁木齐，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、广州、重庆、深圳、贵阳。地价总体虽呈平稳上升趋势，但各大城市增长率略低于2002年。经济较发达的长江三角洲地区地价上涨幅度稍大，高于全国平均水平，而珠江三角洲地区地价上涨率低于全国平均水平。

　　中西部地区地价增长高于沿海城市

　　报告同时显示，各类型用地价格增长幅度差异较大，中西部地区城市地价增长高于东部沿海城市。商业用地价格增长率较大的城市为天津、西宁、银川、南昌、成都、贵阳，增长率分别达到32.93%、20%、17.3%、16.78%、10.96%和10.54%。

　　地价增长较快的主要原因一是这些城市过去地价水平偏低，2003年宏观经济环境的改善使地价提高较快，二是近年来实行招标、拍卖、挂牌供地方式后地价得以充分体现。而福州、海口、深圳、昆明、太原、呼和浩特、兰州、石家庄、济南、哈尔滨等城市的商业地价增长率均低于2%。

　　住宅用地价格增长率较大的城市为天津、贵阳、南昌、重庆，增长率分别达到17.48%、16.32%、12.75%和12.45%，而广州、海口、成都、太原、石家庄、济南、哈尔滨等城市的住宅地价增长率均低于2%，且广州、成都为负增长。工业用地价格增长率较大的为杭州市，达到21%，而其他城市的增长率大多数在5%以下，除哈尔滨以外，均为正增长。

　　经济发达城市地价水平趋稳

　　大多数经济发达城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化涨幅不大。表现最明显的是北京、上海、广州、深圳、南京。北京市各类地价增长率均在3%左右，上海市各类地价增长率为5%左右，且均大大低于2002年的增长率。广州市的住宅地价、深圳市的商业地价还出现负增长。这些城市地价水平逐渐趋于平稳，表现出土地市场及价格形成机制趋于成熟。

　　高级别土地价格趋于稳定，上涨幅度低于低级别土地。北京市一至三级住宅用地价格有所下降，降幅在7.3%到12.2%之间，而四至六级的住宅用地价格则升幅较大，在15.4%到28.4%之间。重庆市商业办公用地价格三至八级地增长率平均达到15%到20%，而一级地价格出现下降。报告指出，这种高级别地价趋于稳定、低级别地价上升的现象，大多数情况下是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高，不属于地价水平同质上涨。

　　上海平均房价5118元/平方米，年增24.2%

　　2003年地价动态监测报告显示，2003年我国城市地价随房价涨落变化，但地价变化幅度小于房价变化幅度。从总体上看，2003年的各大城市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律。

　　大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。个别城市在房价回落时，地价也略有下跌。

　　上海市平均房价达到每平方米5118元，比上年增长24.2%，其平均地价水平为每平方米2164元，比上年增长5.34%，地价增幅约为房价增幅的五分之一。北京市2003年上半年商品住宅的平均售价为每平方米6847元，比上年上升了10%，平均地价水平为每平方米2331元，比上年增长2.34%，地价增幅是房价增幅的五分之一。广州市商品房销售的平均价格为每平方米4138元，比上年均价下降了1.5%，平均地价水平为每平方米1396元，比上年下降了0.98%，地价下降幅度小于房价下降幅度。

　　多数城市地价占房价的20%到40%

　　各城市地价占房价的比值变化趋势平稳。北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多数城市的地价占房价的比例基本上都在20%到40%之间。

　　北京住宅用地占商品住宅价格的比例约为35%，公寓、写字楼的比例约为25%。从城市的动态变化分析，地价在房价中的比例有升有降，但态势平稳。地价占房价的比例略有上升趋势的城市有上海、广州、杭州、苏州、常州、中山等城市，北京市2003年较2002年有明显下降。

　　中高档房地产平均利润达30%

　　报告显示，建安成本和房地产开发利润占房价的比例仍然偏大。多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重。房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%到40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。

　　根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间，达到20.4%。从国际多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。

　　地价受到土地供应政策的有效调节，在稳定房地产市场方面的作用逐渐显现。由于实施多种措施对土地供应进行调控，大多数城市地价变化平稳，与土地供应变化相协调。长江三角洲和珠江三角洲地区是我国的重要经济发达地区，对土地具有较强的需求，地价上升的内在动力很大。但由于适当地控制调整土地供应，使土地价格增长保持在一个适度的范围内。报告显示，政府通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨。

　　今年城市地价仍将保持上升势头

　　报告分析，2004年我国宏观经济形势持续向好，GDP预计增长7%，城镇化速度将进一步加快，城市社会经济环境都会得到进一步的改善，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。

　　但从1999年到2003年地价监测的情况看，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。2003年地价涨幅较大的长江三角洲地区平均地价上涨幅度只有7.43%，基本符合当地经济发展水平和房地产市场的需求。部分高地价的城市如北京、广州、深圳等也开始理性回落。这都预示2004年地价增长幅度不会过大，会保持在一个比较平稳的状态。

　　报告同时指出，目前在我国土地市场和房地产市场中还存在一些问题，如局部地区房地产投资增幅过快，土地供应结构不合理，房价、地价阶段性增长过快，房地产开发商囤积土地伺机倒卖；开发区过多过滥，导致工业用地利用效益不高，竞相压低地价；个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成地价非理性上涨，不仅干扰了地价形成的正常市场环境，不利于规范土地市场秩序，而且还影响到房地产市场的健康稳定运行。

　　因此，2004年应继续加大土地市场秩序治理整顿的力度，加强建设用地的供应调控，严格控制土地的供应总量，继续推行土地资源市场配置的供地政策，加大土地市场地价变化情况的监测力度，充分发挥地价的“晴雨表”作用和杠杆作用，适时适度进行调控，确保地价水平稳定，促进国民经济和房地产市场持续协调发展。

　　谢登科