“烧钱”造门面 楼盘会所九成亏损仍屡建不疲

　　调查显示，广州楼盘会所九成亏损！可对于这样一个“烧钱”黑洞，开发商为何屡建不疲？没有会所，房子就卖不动？取消会所，房价会否降下来？会所的产权、经营权属于谁，开发商？全体业主？业主委员会？放手经营会否扭亏？就此一系列问题，记者进行了“明查暗访”。

　　会所现状：“烧钱”造门面 会所渐冷清

　　一个月以来，记者走访了广州多处楼盘集中地段后发现，几乎每个楼盘都有自己的会所，有的楼盘甚至建有几个会所。这些会所有的是一幢独立的建筑，也有的是在单体楼内专辟出的一个楼层或地下室。大部分会所都建得很大，占地面积从数千到数万平方米不等。某滨江楼盘宣称拥有广州首个超大型酒店式豪华艺术会所，占地面积达2.5万平方米；而位于番禺某大型楼盘项目目前已拥有7个综合性会所，仅其中一个会所的建筑面积就达8万平方米。

　　巨大豪华会所是一个“烧钱”黑洞。番禺某大型楼盘的事物部经理向记者透露，该楼盘自开盘以来，用于建设会所和添置设施的资金累计已达3亿多元。除此之外，会所的日常维护费用也很惊人。东风路一家楼盘占地2000平方米的会所，里面设有西餐厅、中餐厅、健身房、游乐室等，每月维护费约在30万～40万元之间，而天河某楼盘的大型会所，仅冷气费一项每月就得支出30多万元，加上设备维护费、服务人员工资等，这家会所每年花费在400万元以上。

　　与巨大的投入形成鲜明对比的是，记者走访的会所大多冷冷清清，一些设施因长期无人消费而干脆弃置。在珠江新城和天河北的一些高档楼盘，大多数业主更喜欢在户外的草坪上走走坐坐，而会所内的咖啡厅、吧台、沐足室、游泳池、健身房等高档设施很少有人问津。在天河北另一家会所，偌大的室内游泳池由于无人光顾干脆放干了水。

　　1、焦点问题：没有会所房子就卖不动？

　　据广州市物业协会有关人士介绍，从2000年开始，一些开发商开始为这些新楼盘配套建设了具备一定服务功能的中心会所，取得了很好的销售业绩。很快这种营销模式被越来越多的房地产商借鉴过去，无论是在闹市还是在郊区，新楼盘纷纷宣布建设会所，并把会所的功能和档次大肆渲染，作为开发商推销楼盘的一大卖点。但是会所建好后楼盘的销售不见上涨，投资上千万甚至上亿的会所还要承受巨大的亏损，开发商的葫芦里面到底卖的是什么药？

　　某楼盘的营销总监对记者说，早在楼盘开发之初，开发商就已经把修建和维护会所的成本转嫁到购房款里，因此事实上会所的经营其实是一门“无本”生意。作为开发商，利润最终来自楼盘的销售上，而建设会所的最终目的在提升楼价。他表示自己的楼盘前年投入600多万，建了会所，到去年会所建成后就把销售价格提高了8.9%。这样一来即使楼盘的房子卖得和以前差不多，会所带来的额外利润也是很可观的。他还透露，市内的很多楼盘的成本价也就在3000～4000元/平方米之间，但它要卖到上万元，就是因为它有包括高级会所在内的“附加值”在里面。“即使会所亏本，只要楼盘卖得好，开发商还是会建会所的”。

　　对于会所的亏损现状，该人士认为十分正常。“大部分房地产商在建设楼盘之初只是为了把楼盘卖得更好而一味追求高档，并没有考虑到会所建成后消费群体、消费价格等经营问题。”可以说，会所的这种定位失准是导致会所普遍亏损的直接原因。记者粗略统计，在被访问的近百名业主中，对会所的档次很在意的业主不到1/10，大部分的业主更关心的是价格和物业管理。

　　专家指出，住房消费是个人消费里比例最大的一块，消费者在作出买房决定之前都会经过一段时间的调查和考虑，“购房者买的是住房而不是会所，对买房者影响最大的还是价格、套式、地段、物业等因素，而不会仅仅因为会所漂亮高档就把钱交到开发商手里。”

　　2、取消会所房价是否降下来？

　　业内人士分析，楼价的高低是由市场决定的，但是会所的出现是对楼盘档次再一次提升，从这方面说会所确实抬高了广州的楼价，但是广州楼价上涨的主要原因并不是会所的修建。据了解，广州楼价上涨始于上世纪80年代末90年代初，当时并没有会所的概念。

　　那么是不是房产商不建会所房价就能降下来呢？广州同创卓越房地产策划公司的赵总经理表示，一般会所在楼盘建筑成本里只占到大约两三个百分点，比重并不大，因此建设会所不是房价升高的主导因素；他同时认为广州楼盘之间差别很大，不能笼统地说没有会所房价会怎么样。他给记者算了这么一笔账：假设一个拥有1400户住宅的单体楼楼盘现在的房价是7000元每平米，楼盘建设一个拥有游泳池、壁球场等设施的豪华会所的成本加上开发期间的维护和管理费用共约2000万，如果这些钱被开发商划进了业主的购房款中，那么每户业主实际承担的会所成本为1.4万多元，而业主购置一户面积70多平米的中套房就要近50万元，会所的这个成本在业主的购房款中只能算九牛一毛。

　　很多消费者在当初购房时并不知道自己的购房款中包括了会所的成本，开发商也没有向消费者作出说明，因此这个成本事实上是强行摊到了每个小业主的头上。有市民认为，这1万多元对开发商而言并不算什么，但对于我们靠一个月三四千元的工资供房的消费者来说，能便宜1万多，干嘛还要那个又亏钱又不实用的会所。

　　3、会所能不能放开经营？

　　据某房地产研究人士介绍，在同档价格下，业主对会所的评价与对整个楼盘的评价成正比。如果业主对会所的评价高，业主对该楼盘的整体评价也会提高，进而会觉得在这里买房子物有所值，反之业主就会觉得买房子不划算，从这点上分析，开发商会毫不奇怪地把自己的楼盘全部配套上高档的会所。这种观点也得到了开发商的认同和支持，他们表示不希望自己楼盘的会所用开放、降价来招徕生意。据了解，房地产商们普遍认为会所是一个楼盘的“脸面”，消费者在选楼时对楼盘的第一印象很重要。“档次高的地方来消费的人自然少，但是如果来买楼的时候看见会所里要排队打乒乓球，或者跟快餐店一样热闹，那消费者会怎么想？”

　　据了解，目前广州的会所经营大概分为两种模式，一种是不对外开放，由开发商直接出面或者成立一个公司来经营管理，前来消费的都是楼盘的业主，这种会所主要集中在中高档的楼盘里；另一种是对外开放，由开发商出租给一些专业的物业管理公司来经营，业主和市民都可以来消费，这是大部分中低档楼盘的做法。

　　嘉和苑属于高档楼盘，该楼盘业主委员会的吴主任表示，业主们不愿意把会所对外开放，主要是担心开放后小区内的人员变复杂，破坏了这里的宁静，另外也有部分业主担心开放后，会所生意好了反而没有地方和时间满足业主的消费需要。而在地处广州大道南的某中档楼盘的会所今年年初就贴出告示，宣布对外开放，同时规定业主可以凭会员卡享受较低的会员价格，但就是如此仍然没有摆脱亏损经营的境地。该楼盘的业主王先生认为会所是为业主服务的，最好应该给业主免费使用。

　　4、会所所有权和经营权到底属于谁？

　　某开发商曾声称，楼盘的会所是开发商给楼盘业主提供的服务，其设计、建设以及日后的维护管理所需资金全是由开发商负责，经营也是由开发商自负盈亏，因此会所是属于开发商的。

　　在采访中，大部分业主都表示对自己购房时分摊的共有面积的具体组成不是很清楚，但他们普遍认为，会所应是楼盘的开发商向业主承诺并提供的综合性服务场所，它的建设和经营管理应该由开发商完全负责，但作为购买会所所在楼盘房产的业主来会所消费时，开发商应可提供一定程度的优惠。

　　据市房产局房屋测绘所林主任介绍，国家质量监督局于2000年8月开始实施的《房产测量规范》中规定，成套房屋的共有面积的内容包括“电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，其中并没有提及会所，因此除非在购房合同中有特别规定，否则业主的购房款中不应包括会所的建筑成本在内；但是也是这个《规范》，关于共有面积的计算方法是采用“整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室、管理用房以及人防工程等，即位整幢建筑的共有建筑面积”，按照这样的算法，会所的面积无疑又被“算”到了共有分摊面积之中。

　　近日嘉和苑发生的会所所有权问题是一个典型的例子。自去年起，该业主委员会根据部分业主的意愿，向开发商提出收回会所的所有权，经过一年多时间交涉，开发商最终同意将“造价”1700多万的会所所有权无条件地转给全体业主。

　　反观广州市内其他楼盘，会所的业权归属矛盾还没有显示出来，房地产策划公司的赵总经理告诉记者，现在广州各楼盘的业主委员会虽然都成立了，但在运作的程序和责任等问题上还没有明确，业委会的力量还不够强，即使开发商想把会所让出来，考虑到它的巨大亏损，业主委员会未必敢接受，而业主委员会本身不是一个独立的法人，根本不能来经营会所。

　　一房地产业内人士表示，无论法规政策如何规定，开发商毫无疑问会把会所建设和维护的成本打到业主的购房款中，因此业主必然拥有会所的业权，在开发商开发完毕后必须将项目的所有权交给业主。权无条件地转给全体业主。

　　专题策划 霍宇力 专题撰文 见习记者 李鹤鸣