顺驰准备赴港上市 房地产界启动2004年上市快车

　　前两天，顺驰集团网站首页放上了集团财务总监汪浩的一篇文章，名为《现金流整合我们的行动、战略决定我们的速度》。这个时间距香港汇丰银行受聘担任顺驰海外上市保荐人约一个月的时间。汪浩曾经表示：“顺驰赴港上市重要的就是要改善现金流、完善财务结构。上市融资10多亿港元在顺驰今年100亿元的目标销售回款中占不了多大比例，圈钱的说法更无从谈起”，顺驰在一个月之后出现的这个文章恰好成为上市不为圈钱的佐证。

　　据了解，2004年内地房地产界对香港股市表现了超乎寻常的热情。2004年2月6日，上海复地(2337.HK)在香港联交所正式挂牌，当日收盘价较招股价上升7.4%；2月19日，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，启动香港上市之旅；另有消息称，北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。

　　资金需求还是战略需求

　　曾有业内人士表示：房地产行业里的公司是最能花钱最敢花钱的，也是最缺钱的。前者说明了房地产公司的现金流之巨大，后者则表示了很多房地产公司的资金链条的脆弱。

　　2003年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、央行出台《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，一系列政策的出台，导致流向房地产市场的资金链条不断紧缩，房地产企业必须得积极四处寻路。除了利用银行短期贷款发展、长期债权或股权获得资金外，信托方式、境内外基金将持有物业证券化，都有可能是房地产企业未来发展的资金动力，同样作为直接融资的重要手段，股票市场更是成为地产商心仪的目标。

　　除了资金需求外，顺驰对上市更有另外的解释。汪浩表示：“上市并不能解决资金的全部问题。对一家1年100亿销售和投资目标的企业，十几个亿、二十个亿的募集资金对资金需求总量贡献并不大，但它能使公司的融资结构更合理。选择香港上市，是因为香港的资本市场更成熟、规范，他能为一家快速发展的企业提供持续不断的资金支持，而不像内地，上市几乎是一锤子买卖。同时，作为一个成熟市场，它能够判断一家企业是不是好企业，能让它的运作更加国际化、规范化、透明。”

　　但顺驰并不掩饰对资金的需求，据了解，一些通过公开方式取得的大型项目，它们投资都在几十个亿以上，首付款也有好几个亿。开发项目资金压力最大的时候就是在它的启动阶段，这时销售回款回不来，银行贷款进不来，只能靠自有资金。通过合作，共同出资组建新平台是一个很好的方案。在顺驰10年发展过程中，可以看到一长串合作伙伴的清单，有上市公司、金融机构，有国企也有民企，即使是现在，顺驰的合作伙伴名单仍有很多国际知名的基金、香港大型地产公司。顺驰表示这种合作是公司解决资金的方案之一。

　　香港上市成为最佳平台

　　据了解，已经在香港股上市的内地房地产商已经尝到了不少的“好果子”，北京首创置业便是其中之一，2003年年6月19日，首创置业(2868.HK)在香港正式挂牌交易，成为首家在香港上市的大盘国企地产股，并成功地从国际资本市场融资9亿多港元。继北京首创置业之后上海复地后来居上，以采用招股价的上限价位公开发售，公开发售部分冻结资金达720亿港元，超额认购达480倍。这些公司的样板效应，也激发了一些房地产商“到香港资本市场上市”的热情。

　　对于内地，香港除去因地理位置比美国具有优势外，香港的金融市场环境同样对内地房地产商具有吸引力。香港作为世界重要的金融中心之一，大批外国银行及金融机构在这里聚集。上世纪80年代以来，香港一直是世界第四大银行中心、证券、保险、期货和租赁等市场在世界上也有很高的地位。据业内人士介绍，上市是企业获取资金，实行资本运作的首选方式之一。也是企业调整内部结构，做大做强的优选途径。业界专家也评价，直接上市融资是房地产企业最好的选择，不仅可以从容化解金融风险，而且可以降低企业融资成本，改善企业资本结构等等。

　　拼上市也是拼实力

　　顺驰曾放言2004年销售回款100亿的目标，汪浩更是在《现金流整合我们的行动、战略决定我们的速度》文章中传达出了公司的“野心”：相信顺驰能率先成为销售额500亿规模的企业。在众多的业内外人士怀疑的同时，香港汇丰银行的保荐给了一个最好的注解。

　　据悉，香港上市采取的保荐人制度，就是要求保荐人要对其“保荐”企业的对外承诺负法律责任。作为天津房地产市场的龙头企业，顺驰集团以良好的市场业绩“深深地打动”了香港汇丰。2003年，顺驰的房地产开工面积达200万平方米，销售面积达110万平方米，销售回款40亿元，在天津房地产一级市场上以20%的市场份额高居首位。在稳固天津市场的同时，顺驰加快了全国化市场拓展的步伐。自去年9月至今年3月的半年时间里，顺驰已进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、榆次、荆州、武汉等城市获取土地，今年上半年开始将陆续在这些新进入城市推出楼盘。在二手房中介市场上，顺驰同样“一路领跑”，目前在天津拥有100家房屋中介直营连锁店以及近200家社区协作店，同业市场占比高达30%。顺驰的连锁经营模式于北京、上海、南京、苏州、成都、广州、石家庄、沈阳等地也是“遍地开花”。实力雄厚的汇丰银行出任顺驰的上市保荐人，足以表明国际资本市场看好顺驰的未来发展。

　　一般来说，发行股票上市的过程较长，手续复杂，成本较高，特别是房地产行业，企业赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，因此很难达到上市要求。在这种情况之下，大多开发商则很难轻易尝试上市的举动，从而将这个平台给了那些实力雄厚的房地产商。无论是首创置业、上海复地，还是天津顺驰、北京SOHO中国等，就这样将竞争从地面市场转移到了资本市场。(商报记者肖建舫)