温州兵团吹响北伐号角 三大原因限制炒作空间

本报记者李贵明摄

　　本报记者肖宾

　　东征上海、杭州；南下广州、深圳；西取重庆、成都……多年征战，温州炒房团战无不胜、攻无不克，赢得“楼市炒作名”。

　　种种迹象表明，有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然引退 。正在枕戈待旦、虎视京城。

　　温州兵团北上在即

　　没有人能说得清近三年的时间里，到底有多少温州资金涌入了上海楼市；也没有人能说得清近三年的时间里，这些温州人在上海楼市的火爆中到底获益多丰。但现在可以确定的是，温州资金已经陆续撤离上海、杭州、南京一带地区。

　　一位在上海滩打拼多年的发展商告诉记者，现在在上海本地的房展中，温州人的身影已经明显比前几年少了。在温州当地办的一些上海专项房展上，虽然人气依然很旺，但明显是问的人比买的人多，毕竟现在的上海房价不比三年前了，在高位炒作空间要小很多。

　　而在上海楼市渐渐淡出温州人视线的同时，北京的一些项目正在日渐受到温州方面的重视。今年年初，北京的“金泉广场”、“通用时代国际中心”两个项目相继在温州作了专项推介，结果异常火爆，温州人大肆抢购。此外，据记者调查，位于南三环附近的珠江骏景项目，由于紧邻温州人大量扎堆的木樨园小商品批发市场，因而备受温州买家追捧，曾有一个温州客户一人就购买了10套住宅用于投资。

　　看到“金泉广场”、“通用时代国际中心”在温州旺销，其他京城房地产商也为之动心。3月15日，“我爱我家”房地产经纪有限公司控股公司企划副总裁胡景晖对记者表示，“我爱我家”目前已经和北京的十几家开发商取得了联系，正计划到温州举办一个专项的北京项目房展会，目前刚刚办完前期手续。从近期温州资金的动向来看，“我爱我家”对办好这次房展会非常有信心。

　　温州商会的工作人员也表示，从他们了解到的信息来看，近期确实存在温州购房团北上进京的可能。

　　先头部队作为不大

　　事实上，在近几年的时间里，已经有一部分的温州资金先期进入了北京市场，但其在北京楼市上的作为并不大。

　　通过采访，记者了解到，温州人近几年在北京买房置业的步伐一直就没有停下，在极少数楼盘，温州人所购的房屋数量已近三成。但到目前为止，绝大多数温州人在北京购房多是为了自用，只有少数人是为了炒作。

　　“我爱我家”公司企划副总裁胡景晖告诉记者，近几年，一直有温州人在北京购房。从区域上看，主要集中在海淀区，这种比较明显的区位特征，实际上已经反映出了温州人买房的自用心态。国内很多人都认为温州人头脑精明、富有精明、投机的气质，温州人自身也在担心，怕“富不过三代”，所以很多温州人都希望提升自己家族的文化品位，以提升自己并改变社会上对温州人已经形成的传统看法。而海淀区是全国教育水平最高的地区，选择在此置业、定居，让自己的子女就读于此，肯定会有所裨益。

　　在温州人自用的北京购房主流趋势中，也隐藏着一定的温州炒作资金，但这部分资金量并不太大，近两年在北京市场上收益也不大。

　　记者在温州商会的网站———房产频道中看到，从3月8日到3月14日，共有50条出租、出售房产的信息，其中有44条信息是北京房源；而求租、求购的信息共有26条，其中只有11条信息对北京房源表示了兴趣，市场卖方的力量明显强于买方。温州商会的工作人员表示，在该网站上共示相关信息的人士，多少会与温州人有一定的关系。记者随后与其中几家出售、出租房屋的当事人取得了联系，了解的结果都是现在市场需求并不旺盛，房主还没有得到什么明显的收益。

　　多重原因抑制炒作

　　市场人士分析，介入资金量偏小、北京房价过高、传统心理因素，以及北京二手房市场相对不发达等因素是造成先期进入的温州炒房资金没有掀起太大波澜的原因。

　　北京兴港房地产有限公司董事长刘汉发表示，从温州人在全国各地炒房的运作情况来看，温州人炒作楼市，在一开始介入时，一般都集中在一些房价比较低的城市。例如,在2001年时，上海的房价还是比较低的，而北京的房价在此之前就早都已经被炒起来了，早已经在每平方米5000元左右的高位了，缺乏炒作空间。在此背景下，北京较高的房价，成为了让温州炒家止步的直接原因。

　　另外，北京二手房市场相对不发达，也是造成温州炒家难在北京掀起大风浪的原因。业内人士介绍，炒作能否成功的一大关键环节就是，在房价升高之后，炒家能否顺利在高位将房屋套现，以回收现金，或开始下一轮炒作。这就要求炒家进入的地区二手房市场要比较发达，这才便利炒家能够全身而退。而上海的二手房市场近几年来非常旺盛，有数据显示，从1995年起到2003年，8年的时间里，上海的二手房交易面积已由60.87万平方米上升到1790.48万平方米，升幅达29.4倍。而北京的二手房市场相对要清淡很多，这就直接影响了炒家出货这一环节，这也是影响温州炒家进入北京市场的一大原因。

　　此外，市场传言，在上世纪90年代，曾有大量的温州资金在北京用做期货买卖，结果遭到了惨败。有相当一部分温州人在心理上，视北京为温州人的破财之地，这也是导致温州资金不大愿意介入北京市场的一个原因。

　　时移势易主力关注

　　值得注意的是，从目前的一些市场情况看，近几年影响温州炒家进入北京的一些因素正在逐渐发生变化，尤其是上海、杭州楼市的大幅飙升后，北京房价已经不再高不可攀。另外，近期，京城一些房地产大腕对2004年北京房价发表了涨价的预期，这就更为温州炒家增加了近期入场的砝码。

　　2004年3月，国家统计局数据显示，2003年度上海商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京，成为全国第一，而北京商品房平均价格已是连续多年围绕每平方米5000元左右徘徊。虽然从绝对价位上看，北京的房价仍然是全国均价的两倍，但相对而言，市场对现在北京房价的承受能力已经比前几年有了明显的增强。

　　2004年1月底，京城房地产大腕潘石屹撰文表示，北京的房价2004年一定会涨，众多开发商对此也相继表示赞同。对市场而言，这种涨价的预期，简直就是最好的炒作理由。

　　此外，北京的二手房市场经过各方面的积极培育，正在逐步旺盛，从交易数据上看，北京二手房的交易量正在逐年增加。日渐趋旺的二手房市场为炒家在整个“房屋———资金———房屋”的大循环链提供了稳定的环节。

　　有了涨价的预期，有了通畅的退出通道，相关条件的逐渐成熟已经让温州炒家的主流开始关注北京市场。市场人士表示，根据北京房地产信息网《北京楼市2003年度统计报告》显示，去年别墅、高档公寓项目交易中本市居民购买比例大幅降低，外地人的购买比例首次超过50%，而本市居民的比例只有46%，外地人在商业用房方面的购买比例也高达30%。再加上今年年初，北京项目在温州空前热销，这些数字已经反映出温州主流炒家的趋势。