房地产风险转嫁银行 专家建议应加大信贷监管

　　本报讯 中国人民银行研究局课题组的一项调查显示，我国房地产金融存在诸多问题。课题组建议央行，应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务，分散银行信贷风险。

　　这项调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但是在高速增长中，也积累了一些风险。表现在四方 面：

　　一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

　　二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。

　　三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。

　　四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。

　　针对我国房地产金融存在的问题，课题组提出了4点相应的政策建议：

　　一是在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借鉴20世纪80年代初我国信贷较高地集中于加工工业(如冰箱、彩电等生产线)，以及90年代初集中于房地产所产生的大量不良贷款等历史教训，央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人征信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

　　二是大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

　　三是将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。

　　四是加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。

　　新闻背景:金融对房地产业的双重支持

　　1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：

　　用于房地产开发的银行信贷逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元；房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度；房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比在2.3%至4.2%之间，新增额比为4.5%至7.9%。

　　个人住房消费信贷快速增长。六年来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%到97%。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。

　　低利率政策刺激了房地产业的发展。自1996年以来，我国连续8次降息，银行利率已处于历史最低水平，而住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。无疑，降息对资金密集型的房地产业而言是利好因素。

　　作者：张建平 齐中熙