商业网点重新洗牌影响商铺租赁

　　观察记者 袁华明

　　杭州市政府将如何规划商业网点？哪些城区将成为杭州10年后的商业中心？外资超市能在哪些地方开连锁店？上个月，杭州市贸易局举行新闻发布会，宣布《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》出台实施。这个《纲要》的指导思想是以《杭州市城市总体规划》为主要依据，围绕“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以满足消费需求为 宗旨，以市场为导向，最大限度地挖掘消费潜力，构筑与长三角副中心、环杭州湾中心城市相匹配的与接轨国际要求相适应的城市商业服务网络体系。

　　看看杭州商业新规划

　　到2010年为止，杭州市区的商业网点将会形成什么样的格局？政府规划的各个区域商业中心和副中心都会在哪些地方？杭州市政府首次正式发布的市区商业网点发展导向性规划纲要列出了一个市级商业中心、三个市级商业副中心、四个区域商业中心、十二个区域商业副中心。

　　其中一个市级商业中心是指以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场。三个市级商业副中心分别为：由萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设中的新区市心北路商业群组连结而成的江南城商业中心，该中心规划人口15万，东至市心北路，西至工人路，南至山阴路，北至金城路，可开设百货店、大型综合超市各一家，以及一批品位较高的专卖店、专业店；位于临平北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口的临平城商业中心，临平北面将在5年内建成一个综合性的工业城，南面为新兴现代化居住区，是人口转移的重点区。坐落在北大街南段、营业面积1.9万平方米的大卖场已经开工，这一区域将限制发展百货店、综合商场，整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构，鼓励发展品牌专卖店、专业店，适当发展餐饮和娱乐设施；以及位于下沙的下沙城商业中心，区域面积内预计2010年达到40万人，目前的商业网点集中在4号、5号路交叉地段，规划中的商业中心北自德胜路延伸段、南至艮山东路延伸段，东近一号路，西邻正在筹建中的杭州市客运中心，该中心以高品位、高起点来规划，要建设成一个与下沙城相协调的现代都市商业中心，将严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点。

　　四个区域商业中心则分别为庆春东路区域商业中心、拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心以及滨江区域商业中心。根据杭州市商业网点现状，预测城市建设发展趋势，要构建商业适当集聚，功能比较完备的区域商业中心。《纲要》还对业态相对先进的十二个区域商业副中心进行了规划，分别是城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。此外还有十一条市级商业特色街区，包括湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青特色街区、丝绸特色街区、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区，以及延安路时尚购物街和解放路时代商业街。

　　这些区域商业中心的共同要求是进行高起点的规划，力求高品位。规划期内，杭州市区商业网点建设的总目标是：形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的商业网点体系，将杭州打造成现代“购物天堂”。

　　商铺升温租金提高

　　按照杭州市的这个商业网点规划，在各规划点及其周边一带的商铺将持续升温是意料之中的事，新一轮的商铺热潮肯定也将出现。

　　目前来看，杭州许多高价位商铺都位于湖滨，价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6—7%。在目前可以购买的商铺中，西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米，元华商城商铺售价为4.58万—6万元/平方米，新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手转让。武林商圈的商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为6—7%，方位稍逊的在4—5%。可以选择一些住改非的商铺，如孩儿巷商铺售价约为2万元/平方米，百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米，也可以选择附近的同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万—3.8万元/平方米。吴山商圈内的商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，愿意投资的客户虽多，但实力要强。这里的商铺投资回报率约为4—6%，河坊街商铺多为1—2层联售，售价低的要2.55万元/平方米，高的在3万元/平方米，依方位不同价位有所区别。吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/平方米，高银街的商铺售价约为2.8万元/平方米。

　　而下沙城的商铺供应可分两部分：高教园区的商铺售价在9000—11000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米，由于有一定的客源保证，买来自营的人占多数；杭州经济技术开发区的商铺售价在7800~9500元/平方米之间，如东海未名园的商铺起售价为7985元/平方米，商宇香榭里花园的商铺出售均价为8500元/平方米。以后人口的增多和环境的日益成熟，会使商铺的需求量增加。下沙目前还处于待完善状态，随着“城市东扩”进程的加快，这里的商业发展档次和经营格局会走上正轨，发展潜力较大。商铺的经营会渐渐成熟起来，不过这需要时间来积淀其商业基础。

　　当然，商铺升温的另一面是租金的提高。不少人担心，这样一规划可能会使原本就已经很高的租金再度飚升，在目前的价位上还很可能继续上扬。

　　商家如何找商铺

　　按照这份规划，投资者和经营者究竟该如何找铺呢？目前的商业状况到底如何？

　　由于湖滨、武林、吴山商圈的价位高而且目前仍很紧俏，大有卖方市场的趋势，对于投资者特别是中小投资者来说无论是房价还是租金都是不小的负担，所以三个副中心是不少投资者的较为理性的选择。

　　以众安·国泰花园为代表的萧山新区商铺的热销已明显表露出投资者的投资动向，而政府对萧山新区的商业规划让众多的投资者更加坚定了投资信心。据众安公司负责人介绍，此次他们推出了以众安·国泰花园特色服务商街、众安·山水苑文化休闲街为代表的强势阵容，四天的展销共接待来自杭州及周边城市温州、义乌、宁波等地的访客数百人，当场签约客户累计数十家。据了解，这批投资者对萧山新区这一地段早已持认可态度。以众安·国泰花园为例，目前其1-2层商铺均价每平方米不到7300元，且周边商业氛围日渐浓厚，与市心中路的高价商铺相比，综合优势突出，对于投资者而言，其投入少、风险小，有特色、有人气，有很大的发展潜力，是吸引其迅速下单的重要原因。而众安·山水苑文化休闲街由于地处萧山城南卧城规划区，体量大且意欲打造以文化、休闲为特色的商业步行街，今后两年即将入住的数万人口及毗邻旅游区及休博会会场等先天优势，成为了奠定这一区域商街繁荣的强势消费力支撑。专家认为，江南城极有可能成为城市未来核心区域，投资前景比较广阔，它的工业、商业基础相对较好，花木城、汽车城、家具市场也都在操作中，物业开发已具雏形，各个方面配套都不错，现在去投资，厂房、仓库等都有可挑选的余地。开元酒店周围的商铺、加州阳光的Shopping Mall都是不错的投资热点。

　　从杭州商铺的发展来看，1995年，商铺价格和住宅价格相差还不大，一万元单价的商铺已算高价商铺；1997年至1998年，开始有人炒商铺，住宅涨了几百，商铺却一涨就是几千；近几年，随着杭州商业中心的往外推移，商铺价格的变动更为迅速。投资专家认为，以萧山区为代表的江南城是未来杭州大都市的核心区域之一，投资前景比较广阔。由于商铺的投资成分更浓，风险大伴随着利润弹性空间更大，需要投资者有一双慧眼，因此把握时机将成为制胜关键。