温州炒楼热：机会主义者自发的1500亿资本游戏_产经动态_财经纵横

温州炒楼热：机会主义者自发的1500亿资本游戏

http://finance.sina.com.cn 2004年03月14日 16:56 21世纪经济报道

　　本报记者朱平豆汪恭彬

　　温州、上海报道

　　洪振宁用奇怪的脸，看着充满探索的记者：“温州人炒房，这是很正常的一件事，为什么要被说成是有组织有预谋的？为什么要被涂抹上黑色或是灰色呢？”洪是温州市社会

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科学界联合会副主席。

　　“就像温州人当年背包外出兜售小商品一样，温州人发现了投资楼盘可以带来的回报。就这样简单。”洪振宁说。

　　记者在温州调查时，一个感兴趣的问题是，温州人到底有多少资金在炒楼？据记者最低限度的估计，不计160万在外地的温州人以自己租住为主的楼房，仅以流动的、活跃的炒楼资金为计，不会少于1500亿。

　　这样的资金，拿出其中的一部分，无论流向哪一个城市，不可能不对当地的楼市产生影响。这就是温州炒楼资金对中国地产的作用力。

　　松散的“群富”

　　“全‘温民’是自发而炒之。”温州市总商会秘书长江小勇如是说。

　　温州人喜欢单打独斗，这是指温州人喜欢单独出去闯世界，但实际上，温州人更喜欢“小团体”作战——小团体的单打独斗。

　　温州人做事有极为明显的“地域性”，比如温州人侨民多，侨民有极明显的地域特征——某县某区的人多集中于某地；又如在温州，柳市以低压电器为主，温州市鹿城区以打火机为主，等等。而这一特征的来源是，温州人的群富意识——亲戚带亲戚，朋友带朋友地去做一件发财事。

　　炒楼盘也不例外。谁人在何处炒楼赚钱了，亲戚、朋友间相传，大家一起去炒，这样便有了团体。这样便有了比如乐清的一帮人在盯浦东，但瑞安的人在盯浦西等现象。

　　其实这样的团体是极为松散的，大家呆在家里，这次派某某去盯某城某区的楼盘，下次便轮到另一个某人。

　　在这样的团体中，家族、朋友中总有几个特别聪明而见世面的，看楼、定主意的都是他们，其他更多的人只是跟帮。

　　形成团体，其实也是炒楼的需要。人多，是为了规模经济。

　　看中某栋楼——根据事先的预测，认为有利可图，可以大面积地购下房，形成一个有利的买价和未来的售价。而一个人去炒作，是形成不了规模效应的。

　　这个团体中，没有任何合伙制，更不会有股份制。对外，他们是一个团体——一伙温州人来购房了，但在他们内部，却是你三套，我两套地购房，各自独立行事。

　　温州人有极强的团体观念，做事一般会显得有计划有步骤，不会哄抛。将来抛盘，也是各自需要，你一套我一套地出售——也不可能整体抛出，完全根据供求关系，各自选择合适的时间抛盘。

　　选择抛盘的时间，是有讲究的。如果是纯粹的自有资金，一般会选择稍微等待，有的看好机会，甚至会选择长线操作，不到一个非常高的回报率，不会抛。而有的人资金中有相当部分是贷款，房子拿到手就想脱得快，价格当然不会太高。

　　“这些都是自然的选择，但却很合投资理念。”江小勇总结说。

　　对温州炒楼热，除了温州人的“内因”外，其他城市的推波助澜是很重要的。不断有外地城市地产公司在温州推销楼盘。“现在上海不需要到温州来推销了，上海售楼已被温州人带得太热了。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川说。

　　3月6日，江苏连云港九龙房地产开发有限公司的肖小姐向记者介绍说，这次来温州主要是销售60套商住房。承诺年回报率是一年8%，二年15%，三年21%。同时承诺包租。她说，2002年他们推出商铺一条街，总共有2000多个，基本上是温州人买下了。刚推出的时候，连云港当地给出的内部价格是每平米4000元，很多人还是没有买。而到温州推销该商铺后，其价格达到每平米9000元左右。

　　炒楼团，炒楼团

　　真正让温州人炒楼“成名”的，是温州炒楼团。

　　温州炒楼团，不能不提温州晚报。在温州，炒楼团与媒体不无关联，温州晚报、温州都市报、温州商报等均大张旗鼓地参与组织了温州炒楼团的推波助澜，炒楼热给这些媒体带来的首要的利益是楼市热潮中的大量广告。翻开温州当地的报纸，地产广告占到相当的比例。而购楼团的广告更是居其重要地位。

　　在温州，至今几乎每周都有购楼团“周游列省(市)”。

　　据记者考证，温州组织的第一个购楼团便是由温州晚报承办的。当时的负责人李海彦现任温州晚报广告实业有限公司的副总经理。

　　李海彦说，当时温州游资过千亿，本地的房产已经很难买到。她最初想到组团是希望将外地好的楼盘介绍给温州投资者，通过楼盘的广告帮助温州人投资房产获利，达到双赢。

　　李海彦记得最清楚的是2001年8月18日，她带领的首个150人的购房团到上海购房。仅两天时间，就成交了5000多万元。

　　“后来，购房团规模越来越大，楼盘鱼龙混杂，”李海彦说，“我强调的是温州晚报的品牌，没有投资价值的楼盘决不推荐。”

　　由媒体出面，选择一些好的楼盘，招引大家的注意力。温州晚报只是创造了一种渠道。购房团有相当的“组织性”。相当程度上，是温州与购楼城市两地媒体间的相互操作。

　　看中楼盘是多种形式组织的。有当地城市的温州地产商，将自己的楼盘通过温州炒楼人将其炒作出去；也有在该城市的温州炒楼人，看中楼盘后，再组织人进行炒作；而现在更多的是当地媒体在当地看中某楼盘，或当地地产商与媒体联系后——这样的情况更为多见——然后与温州媒体方面联系，再进行缜密组织，双边操作。

　　由购房团衍生出来的中介也开始多了起来，尚难统计它们的具体数字。这些中介中，有的比如同方地产的“上海管家”就专门帮助温州人打理他们在上海的楼盘(包括出租、转手等)，而有些则帮助外地楼盘在温州造势，聘请温州人“骗”温州人买楼盘，从中获利。

　　对温州当地人而言，加入购楼团是随机的——只要你愿意，交报名费随团而行即可。一般而言，购楼团组织者并不赚取报名费的钱。报名费基本上等于甚至低于差旅费的钱。3月20日，温州商报组织的重庆购房团，规模20人，报名费价格1500元，包来回双飞，三天两夜七餐。此购房团是参加第五届春季楼盘展示会。由此价格不难发现，本身组织此活动，报名费中不太有可能有利润。但重庆方面是否提供一些优惠条件，不得而知。

　　也就在同一天，温州都市报成立“太太购房团协会”。这一组织专门组织温州赋闲在家的女主人到全国各地看房、购房。

　　但是，对于一些具体的购房组织人，却是隐藏在背后的人物。记者在温州曾找到在“民间”组织团体购房的“人物”，试图随购房团而行，但他们一听说是记者，立即加以拒绝。

　　似乎可以这样认为，作为媒体组织的购房团，是一种声势，而真正在组织购房的，却是温州团体式购房人。真正的购房团，不一定要通过媒体来进行操作。

　　而这些人，并不带有企业化运作“领导者”的额外报酬。据温州市体改办研究员姜洪青说：“带头大哥没有利益。这是一种没有利益的分配机制。今天你可能是带头大哥，明天可能他是带头大哥。上海你熟，但成都他有朋友，他们都可以成为带头大哥。”

　　有人为此惊叹：温州人的资本投资，竟是这样的原始部落式！

　　走火入魔了吗？

　　有一点，是温州炒楼人感到寒心的。

　　在温州人炒熟了上海、杭州等地以后，温州人开始全国性的“大垦荒”——到各大中城市炒楼。在经历过一哄而上以后，温州炒楼人突然发现，炒楼并非遍地黄金。

　　在温州本市，平阳、苍南和洞头等地炒楼的失败令温州人记忆犹新。更重要的是，在其他一些城市，尤其是西部的一些城市，失败的案例也并非少数。

　　西部的一些城市，人均收入水平有限，购买力不足，许多楼盘购买后，已被套住。而在一些城市，按一些地产商等人提供的建议，购买下整栋楼。但事后才发现，这些楼要么远离市区，要么社区环境不好，属于当地的“冷僻楼”，温州人上当了。

　　对这样的城市，温州购楼人已不太热心，他们已开始理智，更愿意选择自己用“眼睛”相中的楼盘。比如重庆，每平米1600～1800元的价格，几乎是别墅的楼盘，价格可谓非常之低，这才是温州人所看好的，也正是重庆正在成为上海、北京、杭州热之后，温州购楼人总攻的城市主要原因。

　　温州炒楼人究竟有多少，这一直是记者在温州采访时寻找的答案。根据来自各方面的信息，温州有800万人口，其中160万在外做生意，另外有70万的温州籍华侨在世界各地，很多华侨都有叶落归根的想法，他们购房力量也是相当重要的。按最低估计，也应该有10万以上的人在炒楼。再以最为保持的数字计算，每个炒家以150万计，温州也就有1500亿的资金在炒楼盘。但更有认为，这个数字应该是3000亿至5000亿左右！

　　另一个比较特别的是，在炒楼大军中，有不少温州的公务员。有一位温州的官员声称，有50%的公务员或其家庭在参与炒楼。但据一些保守估计，这个比例在10%左右。

　　而在其他炒楼人中，以当地留守女士为主，素质并不太高，她们以跟风操作为主。

　　温州的一些有识之士对风行的炒楼热还是表示出担心。温州资金砸向某个城市，某几个楼盘，是能带动当地城市的地产，但毕竟这只是温州人投资的需求，而非当地城市需房所求，这些房终将要释放到当地居民购房中去，这样的过程，有可能导致当地房市报复性回落。而这一过程，也正是温州炒楼人“出血”的时候。

　　而在温州炒楼人中，据称，2003年就大约有超过700亿的资金是贷款而来的。——这说不定就是一颗定时炸弹。到那时，会有温州人跳楼自杀吗？

　　“这不像温州人的作派，因为温州人没有这样失败过，但资本市场不同于产业市场，温州人还是不要玩到走火入魔为好。”一位不愿透露姓名的温州官员说。

　　(本报见习记者胡冠中对本文亦有贡献)

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