中韩上演土地争夺战 上海地王招标一波三折

　　见习记者 沈浪

　　上海报道

　　在上海最繁华的淮海中路背后，马当路普庆里4号的一幢三层楼石窟门房子里，坐落着被韩国人视为“圣地”的大韩民国临时政府旧址。离它不远处太平桥项目的拆迁工作正有 条不紊地进行。

　　3月10日，卢湾区房屋土地管理局的大厅里，空气有些凝窒。韩国临时政府旧址所处的卢湾区第40街坊马当路338号和第41街坊淡水路228号地块正进行现场招标。

　　来自韩国和中国的房地产企业上演了一场一波三折的土地争夺战。

　　陆家嘴胜券在握？

　　卢湾区这次所出让的地皮，东起马当路，南至复兴中路、北至自忠路，土地面积46544平方米，土地用途为综合，土地使用年限：居住70年，商业40年，规划容积率小于等于1.8万平方米／公顷。由于地处市中心，该地块堪称“地王”。此前原定于2月25日开标，后因故延迟至3月10日。市房地局对此的解释是，由于地块的人口密集、前期工作繁琐以及广大开发商觉得时间太紧，无法完成标书的准备工作，所以市政府有关部门批复延迟招标。

　　尚未开标，即有不寻常现象显露。记者了解到，先前共有44家企业领取标书，但实际投标的仅有6家。包括绿地集团、古北集团、凯德置地、新鸿基、新长宁等在内的一大批知名房地产公司，全部退出竞争。实际参与者为上海市陆家嘴金融贸易开发区股份有限公司(以下简称陆家嘴)、大韩民国韩国土地公社和韩国观光公社、上海中邦置业(集团)有限公司、天地源股份有限公司、上海舜杰建设(集团)有限公司和上海华懋置业有限公司、浙江省耀江房地产开发有限公司。

　　这次招标，由于中国上市地产公司排名“第一”的陆家嘴以及具有韩国政府投资背景的韩国公司的参与，便显出了几分高手对决的意味。

　　1点30分，唱标准时开始。标底价格为71212万元，六家公司的招标金额分别为陆家嘴：126639万元；韩国公社联合竞标价折合人民币：155607.6万元；中邦置业：126300万元；天地源：77700万元；上海舜杰建设和华懋置业：69800万元；浙江耀江：95600万元。舜杰建设和上海华懋置业的竞标由于低于底价率先出局。

　　上海现有的土地出让评分体系是，投标金额70分、技术标14分(规划设计方案8分、可行性分析报告6分)、商务标16分(开发企业资质6分、从业业绩5分、银行资信5分)。而比重最大的报价评分，采用市招标办提供的报价评分软件评分。对所有高于底价有效标的报价，计算简单算术平均值，并将最低、最高报价至平均值的价格区域分别分九个等级，分值从30到小于70；等于该平均值的报价得满分70分，越偏离该平均值的报价得分越少。

　　当时有效的报价，最高为155607.6万元，最低为77700万元，均价为125603.8万元，陆家嘴和中邦置业的报价最为有利，而在商务标方面，以陆家嘴现有的实力几乎可以获取满分，因此，可以说陆家嘴中标的可能性已经非常之大。

　　半路杀出程咬金

　　然而，戏剧性的转折很快出现了。

　　在验收保证金本票之后，卢湾区房屋土地管理局宣布：陆家嘴、中邦和天地源三家投标企业因为其保证金本票的抬头写错而被判废标。具体原因为，在投标书中明确规定，保证金本票抬头的正确写法应为“卢湾区房屋土地管理局”，而上述三家公司都错写为“上海市卢湾区房屋土地管理局”，因此，导致保证金本票无效，而保证金本票无效的标书则一律判为废标。这一结果，引得会场内一片哗然。

　　陆家嘴当即指出，保证金是不是有效应该以能否到帐为依据，怎么可以咬文嚼字在抬头上做文章？据了解，过往上海所有的招投标中，保证金抬头的写法在招标书中都有注明，明确都有“上海市”三个字。而现在仅仅因为沿袭了这一规范的抬头就判作废标，显然有悖常理。

　　现场一位开发商对记者评论，也许有人认为这样的评标方法可以促使内地企业在规范和细节上与国际接轨，但问题是，“卢湾区房屋土地管理局”和“上海市卢湾区房屋土地管理局”，究竟哪个更规范，哪个更附合国际惯例？难到卢湾区房地局的规定仅仅是为了考验开发商的细心程度么？

　　此外，陆家嘴方面还指出，如果一切真的要逐字逐句来理解的话，那么在招标书中对保证金还有另外一个规定，即保证金金额应为竞投价总额的5%最为接近的整数。那么韩国企业所加的按照汇率折算的7780.38万元的保证金是不是也应判为废标？

　　在众说纷纭当中，胜利的天平似乎已经开始向韩国方倾斜。

　　志在必得的韩国兵团

　　“在韩国人看来，这里是‘圣地’，是民主韩国的发源地”，这是韩国总统卢武铉去年访问大韩民国临时政府旧址时的感言。在上世纪二三十年代，日本对韩国的统治时期，位于上海的临时政府是韩国国民国家独立唯一希望。据统计，自“大韩民国临时政府旧址”1993年4月正式对外开放以来，累计接待了近百万人次韩国客人，其中包括3位在职总统、4位在职国会议长和2位在职国务总理。平均每年约有20万人次左右的韩国人来此参观，平均每天超过600人次。

　　记者经多方了解，获悉韩国方面对于这次的招标可谓不惜成本，除了以政府形式来参与投标外，还组织了一个规模庞大的投标团，出价更是高出底价两倍有余。除此之外，还有众多与本次投标无关的韩国企业前来观摩。当得知陆家嘴等中国企业相继出局的消息后，在场的韩国人无不欢欣雀跃，激动之情溢于言表。

　　“我们本来以为遇到的对手将是和黄、新鸿基一类的强劲对手，没有想到竞争并未如我们想象中的激烈。”一位参与竞标的韩方工作人员向记者表示，韩方为了保证能投到这一地块，已经做了大量的前期工作，期间甚至有两位部长直接过问。

　　在确认6家企业中有4家被判废标之后，实际进入评标的只有2家。在第一轮客观评分中，大韩民国韩国土地公社和韩国观光公社联合竞标得分为38.325。浙江省耀江房地产开发有限公司为36.5。而两家在比重最大的报价评分中，一为最高，一为最低，与中间价都相去甚远，因此同为底线分值分。就这两家相比而言，韩国方面已经占据了绝对的优势。现场绝大多数的观摩者都认为，这一地块已经是韩国人的囊中之物。因此，包括中邦、陆家嘴等投标企业在内的很多人都在正式开标之前已经退场。

　　虽然韩国公司得标的看法弥漫全场，但评标室的门却始终紧闭，整整3个小时，毫无动静。谁也不知道里面到底发生了些什么，也不明白仅仅两家的评判为什么要持续那么长时间。

　　“招投标补充文件第12条”终止投标？

　　这时，有业内人士做出估算，如果韩方中标的话，以他高于底价两倍的价钱，建造成商品房后的楼面价将达到18000～20000元／平方米，加上建筑费用，其成本价将在25000元／平方米左右。而该地块属于毛地出让，牵涉到拆迁问题。其邻近的上海市卢湾区第43街坊马当路388号地块自去年4月30日即已成交，但目前的拆迁工作却进行得非常缓慢。

　　“目前上海所能出让的市区地块已经不多了，但是这样的地块非常复杂，需要非常高超的操作手段，因此即使中标其利润也不会很高。”在现场观摩的新鸿基有关人士分析，韩国方面如果拿到地块，未必会以出售物业的形式进行开发，而是会很好的利用临时政府旧址在韩国人心目中的特殊地位来营造一个类似“韩国城”的区域，来获取比中国企业更大的利润。

　　6点整，评标室的门终于打开，意外再次出现。卢湾区房地局局长宋培忠宣布，投标终止，此地块经过招标委员会一致评定，根据招标补充文件第12条，招标委员会对所有投标企业的标书不予接受，将择日重新招标。

　　此时会场内竟响起了一片掌声，但并非来自韩国企业。

　　何为“招投标补充文件第12条”？招标方并没有给在场人士任何解释。宋培忠一宣布完结果便匆匆离去，在记者的一再追问下，他仅表示终止开标并不等于流标，至于招投标补充文件的内容以及第12条具体涉及的规定，宋培忠并没有具体解释，只称会尽快给予答复，并于网上公布。

　　次日，记者致电卢湾区房地局土地科，该科工作人员表示，终止招标只有结果，原因无法解释，而宋局长所提到的招投标补充文件其实就是开发商所领取的标书，但记者翻阅标书后，却无法找出被指为开标终止原因的第12条。而包括上海市房屋土地管理局土地利用管理处、政策法规处都称不知道招投标补充文件到底为何物，仅表示所有土地招投标的工作全部由区里负责。

　　悬念仍在。