外资图谋上海滩甜美“蛋糕” 国际炒家力挺楼市

　　国际炒家带给上海的房价刺激，绝不亚于“温州购房团”

　　2004年的上海春天,楼市的主角似乎是外资。

　　最惹人关注的房地产新闻是:全球最大投行之一摩根士丹利再度出击上海,与上海复地(集团)股份有限公司合作投资5000万美元打造高档公寓——复地雅园。去年7月,摩根士丹 利房地产基金投资上海锦麟天地雅苑,成为第一支进入上海楼市的美国资本。

　　两次出击选择的都是上海,这充分显示了摩根士丹利对上海地产的信心。戴德梁行(上海)公司总经理张国正认为,摩根士丹利进军上海房地产市场更多体现出一种领军效应。紧随其后,会有越来越多的外资基金积极介入。

　　在上海政府确保房价“首先不能跌,其次才是不能涨太快”的原则后,国际资本的进入进一步让业内人士相信,2004年的上海房价依然坚挺。

　　外资涌动上海楼市

　　随着央行121号文带来的寒气,国内地产界对多融资渠道的渴望越来越热切,使得国际投资基金纷纷调低在中国的投资风险率,进军上海房市的步伐骤然加快。上海汉诺职业经理赵健鹰透露,目前上海已有一些中小房地产企业愿意拿出土地与外资基金合作。高档住宅、高档酒店和写字楼,以及投资金额巨大的大型商业项目备受青睐。

　　适时而来的还有占尽天时地利人和的港资房地产企业。CEPA之后,沪港又达成了涉及8项内容的合作协议,其中包括支持香港公司来沪从事有关咨询服务业以及建筑和房地产服务,支持香港公司在上海设立独资建筑公司和房地产公司。

　　上海信义房产开发部经理张曼利参加了1月13日香港贸易发展局在上海主办的香港基建及房地产服务博览会后,对上海房屋土地资源管理局局长蔡育天提出的港商发展空间大有认同感。她认为,港资房地产企业在国际一流楼盘、历史建筑及老式花园住宅、房产中介服务、评估、投资及金融等领域都大有一展身手的天地。

　　其实,香港地产巨头早在1992年就纷至沓来,凭借其国际化的运作抢占内地地产。在CEPA的鼓舞下,港资加快步伐,在外资梯队中占据主动。新世界中国日前宣布,未来5年将在上海投资80多亿元人民币,同时,新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产10%的上限。瑞安集团下一步的计划,是成立一家资产10亿美元的瑞安地产有限公司,专事上海等内地房地产开发。

　　赵健鹰分析,动辄就是几亿美元,外资、港资的大举进入带来的是资本运营的先进方式和理念。“他们不仅有资金实力,并且凭借高标准的社会经济背景和良好的富人交往程度,构筑了坚实的筹措资金渠道。”

　　中国前商务部长吕福源2003年底在一次内部会议上指出,下一步我国应加大吸引跨国公司投资力度,进一步扩大外资参与不良资产重组与处理。这是外资进军内地地产市场的一把尚方宝剑。房地产资产本身具有保值、增值的特性,房地产不良资产轻易不会成为“坏账、呆账”。尤其在目前政策没有完全放开、房地产市场结构正需调整的情况下,外资通过收购房地产不良资产,获得现成的土地储备和房地产项目,从而节省进入中国房地产市场的时间和金钱成本。

　　从住宅转向商铺投资

　　去年因不满单价4500元的房子地理位置太偏的朱小姐今年更愁了:“去年年底就有风声说江浙炒家撤资上海,楼市将出现拐点,但翻开今年的新楼盘,好点的位置根本不下8000元。”

　　房价不断攀高,是外资看好上海的最重要因素。

　　据上海中原研究咨询部最新统计资料表明:在刚过去的2月份最后一周,沪上新增的涵盖公寓、别墅以及办公楼的物业价,价格梯度为5700元-15000元/平方米,分布区域集中在虹口、徐汇、浦东以及青浦等区域。这个高企的价格显示,今年中高价房和中低价房的分水岭将上涨到1万元每平方米。这也可能是环线内和环线外房价的分水岭。

　　根据上海福卡经济预测研究所的统计,目前在内环以内,土地基本达到或超过1000万元每亩,内环线以内住宅的容积率被严格划定在不超过2.5,再加上其他费用,每平方米的楼板价不到1万元很难拿下。但在需求上,房地产业的快速轮转依赖高收入群体,而经过一段时间的发展,上海私人房产的拥有率已经达到了75%,这个比伦敦等国际都市高企的数字,使得消费群体的梯队进入累积生产期。同时,今年随着多样化投资渠道的增加,特别是国家促进股市回暖的九条意见的出台,一度高度集中的房地产投资开始分流。

　　赵健鹰认为,土地的稀缺,注定了上海中心区房价土地成本的继续走高,这样发展下去,城市的功能分工将会呈现出清晰的轨道。今年长三角城市在便利的交通支持下融合度加大,杭州等城市因实惠和适宜的居住环境逐渐替代上海的居住功能,而上海的市中心将会整合成为一个大的CBD。

　　这为2004年的上海楼市注入新热点——投资重心将从住宅向商铺投资转移。2月23日,为期3天的2004年温州“时尚之都”春季房产交易会落幕,8.7亿元人民币的温州资本注入上海市场。据该房展组委会人员李俊介绍,温州投资者正在从个别人整栋购买上海楼盘转变为大量投资者分散购买。这次展会中商铺的投资比例约占50%。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟提出,目前上海商铺的平均回报率则达到8%-10%。由于平均回报率仍维持在较高水平,因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示,未来3年中上海新增商铺面积将达700万平方米。

　　另据上海市政府规划规定,居住区商业服务设施按5.5%配备,如此推算到2005年,商铺的增量约在410万到440万平方米,5年间将增长超过30%。根据不完全统计表明,上海市已形成114个大型居住区,新建居住区的社区商铺面积将迅速增长,待开发的社区商业营业面积估计将达到250万平方米,销售额可达600亿元。

　　如此甜美的蛋糕怎能叫外资不采取行动。

　　房价不踩刹车

　　外资的青睐似乎可以击破年前各种上海楼市将出现拐点的论断。

　　2004年开春以来,房地产市场新政频仍,土地垂直管理在即、协议转让土地闸门逐渐掩上、禁止期房交易的政策已经剑拔弩张、购房者因对今年房价产生分歧而持观望的态度、房产税呼之欲出……这些信息显示出房地产似乎越来越听从市场的航标,从而把早期的利润水分越挤越干,地产商复叹好时光一去不返了。

　　同时,土地储备制度,土地招投标和熟地拍卖,随着党内监督条例出台,房地产和股市一样,黑幕操作的暴利阶段正在终结。

　　市场进入调整,规范化的操作正是国际金融巨头们看中的最务实的获利。

　　上海福卡经济预测研究所调查显示,去年上海房地产市场竣工面积、销售面积和存量交易面积三个指标都超过了2000万平方米,但销量没有因为价格上升而回落,说明市场需求仍然旺盛,购买力也在上升。同时,去年土地价格涨幅惊人,这点必定会反映在2004年的房价上。而且,建材价格大幅度上升也对房价有推动作用。

　　“国际基金的进入,也会带来国际炒家。”赵健鹰告诉《瞭望东方周刊》,虽然目前尚无确切的统计,但获得了国际投资基金的首肯,就会将上海带到更广泛的国际炒家手里,这些炒家带来的房价刺激,绝不亚于“温州购房团”。

　　总体来看,上海商品房价格走势可能是继续上涨、增幅减缓,期间的价格波动不会是大起大落,而可能是一种窄幅波动。中价位房将成为竞争最为激烈的部分。

　　《瞭望东方周刊》记者 杨文宇 上海报道