高估房屋价值 上海地产炒作资金有流向股市迹象

　　专家提醒，通过种种手段高估房屋价值，将给金融机构带来新的风险，银行应该更加谨慎

　　本报记 者张立伟

　　自去年岁末和今年年初一系列限制“炒房”的政策措施在上海出台后，种种迹象显 示，一批炒作地产的资金正在通过土地和房屋抵押贷款，流向股市。

　　房产抵押

　　个案显示，早在去年9月，上海某房地产开发商以2500万元中标一块土地的使用权，在评估价值4000万元后，把土地使用权抵押给银行，获得2500万元贷款，并投入股市。

　　另一位地产商在普陀区投入2500万元，建造了160套商品房，以每平方米6900元开盘，因市道不佳，则通过市场评估，将价值5000万元的100多套商品房向银行申请抵押贷款，获得3500万元后投入股市。据悉，相关银行的“积极性”使这些公司顺利获得贷款。

　　去年年底，由于政府担心出现“泡沫”，开始干预上海炒楼热潮，很多投资者开始转战股市。相关人士调查后向记者透露，一位韩先生把位于徐汇区价值80万元的商品房和一套位于南外滩价值110万元的刚买的房产全部抵押银行，然后将资金投入股市。

　　去年9月，一位女士把1999年以42万元购买的房子，市场评估110万元后，卖给自己的妹妹，后者继而在银行获得7成总计77万元抵押贷款，抵扣12万元首付款，扣除契税、手续费以及买房前的月还贷费用后，余下的60万元投入股市。她9月购入太钢不锈股份，至年底大赚20%。

　　据专家透露，尽管没有细致的数据支持，但是今年春节后，上海多家证券公司的个人保证金均有不同程度增幅。

　　另一方面，据人行上海分行最新统计数据显示，去年上海市个人房贷余额为1709亿元，比2003年初增加622亿元，增幅高达156%。

　　专家表示，通过种种手段高估房屋价值以及资本市场的高风险，将给金融机构带来新的风险，有关银行应该更加谨慎。

　　中低价住宅不便宜

　　去年11月完成的《中国房地产市场预报预警体系研究阶段成果摘要》，以上海为目标城市，该体系根据全部指标的综合评价，对上海楼市的总体冷热程度和结构作出评价，认为上海楼市趋势不容乐观，管理者应该发出适度的预警。

　　上海市房屋土地资源管理局也制定了预警预报体系。据悉，上海房地局的预警系统显示上海楼市发展“适度”。

　　根据建设部委托上海社会科学院房地产业研究中心制作的预报预警体系里面的走势图，失衡界限为1221.50，上海去年年底达到1191.36。

　　在单个数据中，上海房地产开发企业，税前利润／自有资金的比值达到119.63%，这一数据的中心值为46.59%，正常区间为26.35%～66.84%。商品房开发购置土地面积／GDP的比值为18.47%(正常区间为8.88%～16.74%)，属于基本偏高。

　　数据还显示，上海别墅高档公寓竣工面积／所有住宅竣工面积的比值为15.38%，超过中心值2倍，处于异常偏高区域。

　　为解决中低收入者住房问题，各地都在政府的调控下建设了经济适用房或者廉价房，在房价和购买对象方面做了限制。

　　据悉，上海市政府规划开发中低价房的周浦镇、顾村镇、江桥镇等地块一般都在外环线以外，在“规划”出台之前，这些地块的普通商品房大都每平方米在3000元以下。

　　上海市政府早先曾规定中低价房屋的价格要保持在3000～3500元之间。据悉，上海政府人士在有关地产问题的会议上表示，中低价房屋不能卖得太贵，最多每平方米4000元，结果导致3500元的上限价格被冲破。

　　由于炒家的介入，现在部分中低价房屋的价格已经达到每平方米5000元以上。上海市房地资源局的网站提供的“上海中低价住宅建设的信息”中，把部分均价在5000元以下的在建商品住宅陈列给市民，绝大部分项目价格接近每平米5000元。

　　某学者对这种现象的解释认为，市政府规划建设中低价房，把整个郊区的房价抬高了，在某种意义上也就抬高了整个上海的房价。