银监会首次专项规范房贷风险 个人房贷警钟响起

　　商业银行对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性房地产开发企业的贷款应审慎发放；应将每个住房贷款人的月还款额与月收入比控制在50%以下(含)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含)……中国银监会新近发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》中，一系列的“应该”再次为发展迅猛的房贷提了个醒。

　　3个“不得”与50多个“应”

　　从上月26日起，银监会将在一个月内对即将出台的《指引》征求公众意见。记者研读《指引》意见稿发现，针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理，银监会共使用了3个“不得”和50多个“商业银行……应……”句式，规定了商业银行在发放贷款时的众多游戏规则。

　　“《指引》意见稿是银监会首次针对房地产贷款所出的一个专门性文件。其体现出来的主要目的就是要求商业银行提高控制房地产，贷款风险的水平。”上海银监局有关人士在接受记者采访时表示，《指导》意见稿中对个人住房贷款的规定所占篇幅最大，这主要是为了针对有些地区出现的骗贷现象。

　　据解释，由于银行个人房贷相比商业贷款或民间融资存在两个优势：首先，利率低。个人住房贷款5%左右的年利率，低于商业贷款和民间融资利率；其次，个人住房贷款的周期较长，借款人可以长时间使用贷款。这样，一些地区出现了一些骗贷现象，产生了大量的假按揭。贷款人用骗贷获取的资金去做生意，这势必增大了银行贷款风险。此次《指导》意见稿体现出来的精神，就是要求银行严格贷款程序，规避风险。

　　对个贷影响不大

　　对个人住房贷款风险管理，《指导》意见稿中重申了商业银行应着重考核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估这两条规定。对此，沪上一些商业银行表示，个人住房贷款的一些具体规定，有的已经在执行，有的操作性较小，所以，它对银行的提示作用远远大于对个人住房贷款的实际影响，也就是说基本上不会直接影响目前的个人房贷。据了解，《指导》意见稿中的所有住房贷款的贷款成数不超过80%、每月还款额不能超过总收入的一半等规定，各商业银行早已经在实施了。“此次《指导》意见稿不过是再次明确了这些规定吧！”某银行房屋按揭中心负责人说。

　　据透露，在实际操作过程中，银行基本上都可以把贷款成数上限确定在8成，但对个人收入证明的把关不是很严格。一位房屋中介负责人告诉记者：“收入证明往往是随便开的，月收入在5000元左右的收入证明，银行一般是不会查的。如果是在一些稍有名气的公司工作，月收入可以开到8000元左右，银行往往会随机抽查很少的一些客户。”他分析，现在个贷业务十分火爆，银行人力有限，要审查每一个贷款人的还款能力很难做到。即使能够审查，也都是一些在银行的借款，贷款人个人之间的债务根本无从审查。

　　按照银监会给出的个人住房贷款月还款额与收入比公式计算，如果贷款个人(或家庭)月收入为10000元，则每月的房贷还款额最多不能超过5000元(包括物业费)；假设贷款人已经有了其他债务每月要还款2000元，则房贷每月还款额最多不能超过3500元。

　　是银行，不是当铺

　　由于考察个人收入太过琐碎和复杂，所以银行在用作贷款抵押的房屋进行独立评估上下工夫。鼎誉不动产章文俊在接受记者采访时介绍说，目前银行基本都按照《指导》意见稿中规定的“商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”来执行的。通常的做法是，单价超过7000元、总价超过100万元或超过7成贷款的，银行要对房屋进行评估。具体根据情况来选择银行内部评估或委托独立指定的评估机构进行评估。对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。

　　“说白了，银行不太在乎贷款人是否有能力还贷，只要你的产权证书在银行抵押，而在房屋评估时严格把关，不评出虚高的房价，那么即使贷款人还不起贷款，银行也可以通过拍卖房产收回资金。”章文俊坦率地道出了目前多数银行的做法。

　　对此，某外资银行房贷部副经理提出了明显的反对意见，“银行不是当铺。二者最主要的区别就是当铺较多考虑抵押物的评估价值，而较少考虑还款能力。而银行应该主要考虑的恰恰是借款人的还款能力，然后才是抵押物的价值。”他说，如果众多没有还款能力的借款人纷纷将房屋抛给银行，银行岂不成了“大房东”，那后果就可能导致金融危机。

　　他认为，目前确实存在着银行间的个贷之争，如果银行为了拉贷款而对借款人还款能力缺少考虑，忽视了最为重要的方面，则很容易产生不良贷款，这对整个金融体系的稳定将产生很大的威胁。防范个贷中暗藏的金融风险，正是此次出台《指导》意见稿的主要动机。

　　作者：□晨报记者柴兴东