北京银监局检查苹果信托 房地产面临严格监管

　　本报记者 徐可强 实习记者 程舒影 上海报道

　　一波未平，一波又起。

　　就在银行收紧房地产信贷让房产商们愁眉苦脸之后，最新的融资渠道——房地产信托——也将面临被银监会严格监管的命运。

　　2月26日，银监会有关人士透露，包括“苹果社区消费信托”在内，北京市银监局已经介入北京市一些房地产信托项目的监管，“银监会会在北京局上报有关情况以后，采取相应的措施”。银监会目前还没有明确的举措。

　　对于日渐火爆的房地产信托产品，监管大幕已呈山雨欲来之势。

　　检查苹果信托

　　料峭春寒，从苹果社区刮起。

　　“刚刚检查完。”北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)内部人士称，苹果社区的这个信托计划，其实与一般的房地产项目关联度不大，监管部门没有提出什么疑问。

　　据北国投负责该项目的江方女士介绍，苹果社区信托计划由北国投推出，面向今典集团开发的苹果社区的潜在购房者。购买该信托计划的投资人，享有在苹果社区正式开盘销售时以较低价格优先购买的权利。

　　江认为，苹果信托并不是一个融资计划，风险不大。而开发该社区的今典集团财务总监也称，“公司目前现金流还很充足，不缺钱。”

　　北京市银监局没有向外界透露检查程序和内容等有关情况。

　　早些时候曾有当地媒体报道，北国投将面向机构和个人发行短期消费信托，在楼房封顶之前，用融来的资金向购房人提供按揭贷款；待大楼封顶后，北国投再把按揭项目转让给银行，购房者转而向银行按揭。显然，这个版本与苹果社区信托计划并不一致。

　　也许，正是这种有政策“擦边球”嫌疑的做法受到了北京银监局的关注。2003年央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)规定，商业银行只能对已经购买封顶楼盘的个人发放个人住房贷款。

　　不过，江方显然已经不是第一次被问及该信托计划与121文件的关系了。她的回答熟练而清晰：苹果社区的信托项目筹集资金不会提供给今典集团使用，不能算是一种融资渠道，“这个信托的目的更多的是，今典为了锁定它的目标客户群，提前保证销售进度”。

　　江方指出，苹果信托并非向公众融资，而是给予购买者以规定价格购买苹果社区内房屋的优先权，购买信托的资金成为某种意义上的“保证金”。江认为，该信托并非以融资为目的的房地产信托。

　　另据内部人士透露，今年2月初，今典集团曾有意大幅度修改该信托计划，提高信托计划的投资资格要求，修改信托合同额度。但北国投方面认为，今典当时的修改可能与先行的法律法规有所冲突，风险加大，从而拒绝了这一要求。

　　北京市另一信托公司研究人士认为，房地产信托作为融资手段来说，风险不容忽视，而北国投的这单业务，正是由于与融资关联不大，才得以通过监管部门的相关审查。江方也承认，尽管苹果社区信托计划安然无恙，但房地产商通过信托融资的风险应该受到监管部门比较严格的监管。

　　资金渴望催生房产信托

　　北京银监局对房地产信托的高度关注，也是监管高层思想的体现。

　　2月中旬的银监会工作会议上，银监会主席刘明康在部署工作时表示，要“起草并适时出台”房地产信托产品的监管规章和指引。

　　值得注意的是，在信托产品中，房地产是唯一被点名的。此前在银监会非银司召开的一个座谈会上，房地产信托的监管问题也被当作重中之重。江方更透露，早在央行121号文件发布之初，银监会即曾有意严格监管房地产信托。

　　银监会对房地产信托的严格监管源于房产商对于资金的渴望，而这种渴望，正是风险滋生的温床。

　　去年6月，央行向商业银行颁布121号文件，对房地产贷款提出了一系列严格限制措施。今典集团财务总监说，房地产企业最主要也近乎唯一的融资渠道就是银行贷款，121号文件绝对是对房产商的当头棒喝。

　　她认为，政策的影响必然带来房地产商强者更强、弱者出局的结果。而2月10日，北京市4号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)出台，规定2004年1月9日起停止土地的协议性转让，房地产商今后“拿地”必须在拍卖市场上竞拍，价高者得之，更令资金实力成为众多房产商一争长短的关键。

　　在此背景下，越来越多的房地产商瞄上了房地产信托计划这条路。上国投研究人员称，“这(房地产信托)将成为下一阶段信托公司非常重要的业务”。

　　用这位研究人员的话说，这些信托计划“可能没有完全符合121号文件的”。

　　但问题在于，既然商业银行都要防范房地产信贷的风险，难道信托公司接手之后就没有风险了么？

　　严控风险

　　严格监管显然是当然的选择。

　　信托业资深专家王连洲认为，房地产融资从商业银行分流到信托公司这条路上，是一种大趋势；对信托公司来说，既不能错过机遇，也需要特别重视风险。

　　王指出，商业银行资金实力大，经验丰富，人才多，对于房地产项目有可能进行资质更为广泛的探察，即便如此，不良资产仍时有发生。

　　相形之下，信托公司经清理整顿之后，资本实力、内控机制均有所提高，开展房地产信托具有灵活性等独特优势，但近几年人才走失不少，开展房地产信托业务的经验有待积累。一定程度上，信托公司尚缺乏规避房地产信托风险的有效驾驭能力。在这种情况下，如果不谨慎行事，盲目而不经过充分论证的房地产信托产品，难免不会发生更大的风险。

　　“不但如此，商业银行有相当程度的承担损失回旋余地，而信托公司才几个亿的注册资本，名誉刚刚有所恢复，更应当重视风险的防范。”王连洲直言，一旦项目出现问题，信托公司和投资者都有可能遭受更大的损失。

　　王认为，目前房地产信托产品中的主要风险是项目风险，即成本风险、质量风险、资质风险、市场风险等。投资于项目之后，信托资产缺乏转让平台，资金的流动性大大降低，出现问题不宜变现，加之影响房地产项目能否如期建成和销售出去的因素很多，这与信托资金的回收刚性往往产生一定的矛盾。

　　由于房地产信托产品的风险更多地集中在项目公司方面，而这些房地产商又游离于银监会的监管范围之外，银监会的监管措施亦需善加斟酌。有消息显示，相应做法已经开始实施。据北国投人士称，根据北京银监局的相关要求，在所做的多个房地产信托产品中，如开发商曾有烂尾楼等不良前科，相关产品需向监管部门报备；如一切正常则简单很多。