北京房价今年一定上涨？开发商存量土地是关键

　　一般情况下，市场经济的逻辑是供求关系决定价格，地价只不过是房价中绝对地租、级差地租的存在形式，市场可接受的房价高，才会引起地价高。

　　然而，在像北京市这样一个非充分竞争的房地产市场上，经济学的理论，有时也只能是理论

　　就在4号令推出的两天前，2004年2月8日，SOHO中国有限公司做出决定，将SOHO六期整体价格上调4%。涨价的原因是，鉴于良好的销售情况。据悉，相当一部分购房者表示，的确是因为看中了建外SOHO巨大的升值潜力而前来投资。

　　“投资需求和消费需求拉动了房价的上升，而与土地成本大小相关性不大。”在采访中，一些主张供需论的房地产人士这样认为。

　　然而，4号令也让京城市民及许多欲在京购房者想起了前车之鉴——杭州。3年前，杭州的城市经营性用地全部实行挂牌拍卖。结果是：杭州市房价三年内几乎翻了一番。杭州成了“地价高低关乎房价涨跌”的典型。

　　需求论与成本论，哪一个会在今年引导北京房价？

　　房价是由地价决定

　　“肯定是地价决定房价。”北京博星投资顾问公司分析师张伟明对中国《新闻周刊》说。

　　“如果仔细分析SOHO的案例，就会发现，消费者所购买的房子实际是包含了土地的房子，里面有地价因素。”张伟明认为，事实上，房屋本身的价值是有限的，还要不断折旧，所以单纯的房价是不断减值的。而土地由于资源有限，从长期来看，它的投资价值是不断升高的。

　　据了解，一般情况下，房价的构成主要有地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成，地价只是其中重要的一项。

　　“在北京房价中，地价成本占30%——40%左右。在定房价的时候，土地成本是一个很重要的考虑。”富力集团(北京)公司董事总经理吕劲对本刊说。

　　而在北京那些繁华路段，土地综合成本(拆迁费、出让金等)加起来，甚至要占到房价成本的2/3左右。

　　“4号令以后，收紧了土地供应的口子，大家对土地的期望值就高了。土地的价格会随着心理预期走高。土地价格高了，房价也应该高。”吕劲说。

　　张伟明说，从理论上讲，如果土地进出是一个完全自由的市场，那么，土地的价格就不能决定房价了；但在中国，一些大城市的土地，长期以来一直处于向市场过渡状态，很多土地的供应是隐性的，各种信息不公开、不透明。所以，地价才会决定房价。

　　北京虎杰投资顾问公司首席分析员张寅也认为，杭州土地的供应变化很说明问题。

　　据一位熟悉杭州土地情况的地产界人士介绍，杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里。从1999年下半年开始，杭州的土地供应统一收归土地储备中心，以招标拍卖方式出让。而杭州市政府又坚持“非饱和适度供应，有计划出让，保持卖方市场”稳步适量供地的政策，地产商长期处于“半饥饿”状态，导致了地价持续走高。

　　据国家发改委、国家统计局最新调查显示，2003年二季度与去年同季相比，杭州的土地交易价格上涨41.7%，而临近的上海，同一时期土地交易价格涨幅仅为14.0%。

　　另一方面，是当地房地产商搞起了“二次垄断”，以抬升房价。由于土地资源短缺，一些开发商拿到土地之后，采取各种方式放慢开发进度，等待土地“升值”，以实现其利益最大化。

　　“其实，说白了，房价的涨跌就是看“三位一体”能否平衡。这三个方面是土地的供求量(政府)，开发量、投资量(开发商)，需求量(消费者)。平衡了，价格就稳定。”张寅说。

　　割裂历史的算法

　　在一些地产界巨头眼中，三者的平衡恐怕在今年要被打破了。

　　春节刚过，潘石屹就放言，“今年北京房价一定要涨”。2月17日，潘石屹发表文章《从土地的供应量谈2004年北京的房价》。

　　他在文章中表示，土地的供应，如采用公开交易的方式，从土地变成房子的周期会大大缩短，大约只需要半年时间，因此从半年前土地的供应量，可以看出半年后房子的供应量。以前，北京房地产商绝大部分是边开发边签土地出让合同，边交出让金。市场上没有多少交清了出让金又拿到了《国有土地使用证》的土地，也就是说没有多少存量。

　　假定其他的因素，如需求量、汇率、通货膨胀、GDP不变，单独分析土地供应量对房价的影响。可以简化后变成如下的公式：

　　公开交易+协议公示= 3000万平方米供需平衡，价格平稳。

　　公开交易+协议公示> 3000万平方米供大于求，价格下跌。

　　公开交易+协议公示< 3000万平方米供小于求，价格上升。

　　公开交易+协议公示<< 3000万平方米供远远小于求，价格暴涨。

　　也就是说，北京市每年市场需要约3000万平方米建筑面积的土地，如果低于这个数，北京的房地产会涨价；如果远远低于这个数，房地产的价格一定会暴涨，危及北京经济的发展。

　　潘石屹表示，从目前北京市土地的供应量来看，少得太多了。华远集团董事长任志强更是做出大胆预测：今年土地供应量将减少19%左右。

　　北京市国土资源和房屋管理局副局长谢经荣在接受《经济半小时》采访时也表示：“土地储备不足就会引起土地价格的上升，土地在短期内肯定会供应量减少。”

　　“只看现在和未来，是这样。但我们不应忽略历史，”张寅说。“潘所说的状态是，三位一体中的政府供应土地少，开发商持币待地，而消费者需求还大增。那2004年当然会涨了。”

　　张寅分析认为，潘石屹的算法是割裂历史，“现在的情况是他自己没有土地，但不是说别人也没土地。”

　　广州富力集团总经理吕劲也持相同看法。他表示：“未来三年里，北京通过招投标拍卖的新增供应的土地和现实存在的土地相比，还是占小部分。小部分的涨价因素，不会对市场房价产生决定性因素。关键是历史存量。”

　　北京房地产界目前有一种乐观地估计，被囤积在某些开发商手中的历史存地，必须在两年期限开发，如果不开发就要被退还给政府。原因是1995年起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　“针对这一情况，北京的许多开发商普遍采取了分期开发的方式，先开一期，再开二期，然后再三期……自己完全可根据市场走势，控制开发节奏。”张寅认为。

　　这样看来，短期内，开发商手中的存量土地，仍是调控着京城地价主流，而政府并未能实现有效调控。

　　稿件来源：中国《新闻周刊》 作者吴金勇