所有用地“一刀切”引争议 地产大腕三问4号令

　　

没有了土地农民将如何生存

　　◎土地供应量如何保证

　　华远集团总裁任志强则对土地公开交易后的土地供应量表示了担忧：“更多的投资者欢迎政府用公开的土地市场交易方式提供土地，但如果政府土地市场化供给的总量不足和供给不及，就会造成多数企业争夺同一块土地的现象。”

　　SOHO中国董事长潘石屹也有着同样的担心：“2004年1月9日起，所有的经营性土地都要招标拍卖，但是如果不能保证市场需求的土地供应量，这个市场就有可能会失控。”

　　据了解，天津停止协议出让土地之后，由于短期内无法保证公开交易的土地供应，导致地价猛涨。根据北京市相关部门的信息透露，北京2004年的土地供应量减少已经是板上钉钉的事了，预计要比2003年减少19%左右，其中住宅用地将减少7%左右。

　　任志强表示：“4号令解决了政府土地公开交易的规则问题，但尚不可知是否能迅速地解决市场的供给需求矛盾。如果土地供给大量减少，其结果必然是大大地提高土地的价格和影响市场商品房供给的减少和价格的波动，并将影响北京市的固定资产投资增长和GDP增长。”

　　正因为担心土地储备是否能保证供给，业内盛传关于土地涨价的预测。

　　来自北京市国土房管局土地交易市场的数据显示，自从2002年2月28日该市场挂牌以来，2002年通过招标、拍卖、挂牌方式公开出让国有土地使用权46宗，土地面积152.17万平方米，建筑面积425.6万平方米，占当年土地出让总面积的7.5%。2003年共组织了58宗268.69万平方米土地入市公开交易，已成交49宗，土地面积215.46万平方米，建筑面积349万平方米，占当年土地出让总面积的6.9%。

　　上述数据表明，在成立两年以来，北京市土地交易市场公开出让的土地仅95宗，不足400万平方米，尚不足2003年土地开发面积的1/5。这样的土地储备，如何能保障4号令之后的土地供给？

　　◎拍卖制度是否需改革

　　所有土地都必须公开交易，这就意味着“拍卖”将成为交易的主要方式。

　　不少北京市民对不久前北京大兴黄村一块开发用地拍出9亿元的天价还记忆犹新，但是，对此次拍卖，房地产业内人士却非常担心。

　　首创集团董事长刘晓光认为，拍出如此天价，既不利于大兴区的经济建设，也不利于北京市的经济建设。同时，天价拍卖对本来打算进入北京市场投资的港澳台等资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为北京土地价格太高，进入成本太高，从而导致放弃投资。”

　　采访时，刘晓光意味深长地说了一句：“未必价高就是好事，有价无市，才是最大的问题。”

　　目前北京土地公开拍卖时执行两种标准：商品房用地拍卖，取价高者；经济适用房用地拍卖，取价低者。黄村拍卖正是执行了第一条原则。这种单一价格定输赢的衡量体系，遭到了开发商的反对。

　　华远集团总裁任志强提出，根据国外的经验看，通过各种指标的综合评定得出来的结果，可能比拍卖更好。

　　据了解，美国土地出让通常采取四个指标：规划方案、城市负担、建筑外增值、价格指数。也就是说，在考虑价格之前，美国土地管理部门考虑更多的是好的规划方案，对城市长期发展的影响、对社会经济的增值。

　　这种评估体系似乎更有利于土地的有效利用。

　　◎公益性开发怎么办

　　首创集团董事长刘晓光对4号令的接受，有些保留态度。

　　“4号令无疑是好的，但是对所有用地一刀切，却不是很合理，”刘晓光告诉记者,“对开发商做的公益事业给予一定的土地补偿是合理的。因为公益事业利润很低，甚至是赔钱的。如果没有一定的土地补偿，开发商无利所图，自然就不会去做公益事业了。”

　　引起刘晓光抱怨的就是由首创集团牵头的绿化隔离带基础建设项目，涉及40多亿元的投入。“绿化隔离带建设属于公益事业，实际上是赔钱的，如果没有别的地块的补偿，我们是不会去做的。”

　　与首创有着同样痛楚的还有城市开发集团、天鸿集团等集团，因为与政府有着千丝万缕的联系，北京相当大比例的危改项目、绿化隔离带项目等带着公益色彩的项目掌握在他们手里。

　　4号令从法律角度规范了土地市场，但是土地市场的真正规范还在于执行。“只有真正严密执行了4号令，才可能使所有的开发商都站在同一起跑线上。”

　　据北京市发改委投资处的官员表示，在2002年突击批发的近1亿平方米的土地中，有三分之一处在意向阶段，将会被收回，约三分之二的土地是经过政府批复的，可以继续协议出让，而这个甄别的过程将在今年6月份之前完成。

　　4号令规定，除了纯粹的危改项目外，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目和高科技项目用地，也必须公开交易，几乎将所有协议出让土地的出路都一刀斩断。