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秦倍钧
上海房价预计2003年全年涨幅将达25%左右，这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。房价的飚升、火爆的局势使开发商能够举出几十条理由对沪上楼市青睐有加，房价的居高不下也一直为众多购房者和投资者所关注。政策的最新版本是：上海计划今后房价增幅与GDP或城市家庭可支配收入增长基本拉近。这样算来
，20000元/平方米均价离上海不远了，可如此一来，难道是GDP在推动房价吗？还是房价推动GDP。大家都惊叹于上海房价越来越“看不懂”了
近期房市声音多
代表上海官方意志的东方网2003年12月5日在首页的显著位置发表了题为《上海将采取三招调控房市》的文章。文章说，上海要努力调控房价上涨过快的趋势，三招即调整优化房市结构、增加中低价商品房供应总量和强化法制管理。这正是上海市市长韩正4日在上海举行的“美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会”开幕式上作主题发言时所表达的观点。韩正指出，现在买了房子的人希望房价高些，自己的资产便可增值；而没有买房的人则希望房价低些，以便买进。
“我觉得任何房地产市场大起必有大落，大起大落都不是健康的。”韩正承认，“今年上海的房价上涨是较快的”。
同样面对海外投资者，仅仅3个月前，官方表态仍踌躇满志。据上海《新闻晨报》报道：2003年9月17日，福布斯全球总裁会议以一场上海市市长韩正同福布斯集团总裁史蒂夫·福布斯的精彩对话拉开帷幕。在对话中，市长向与会嘉宾表示：投资上海房产绝对是高回报。
“在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。”
出乎官方意料的是，积极的表态随即蔓延成一场“上海地产有无泡沫”的大讨论。正反方代表为上海以外的新闻媒体与政府新闻发言人。
先是“江浙地产炒家撤离大上海”的消息充斥11月的《经济观察报》、《中华工商时报》、《中国证券报》这些京派报纸的版面。上海新闻发言人不得不于11月19日澄清报道：江浙炒家从上海楼市撤退的传闻尚没有得到有关部门的证实；上海房地产市场是健康的。上海楼市总体发展是好的，没有大的泡沫。上海楼市前景光明。
《文汇报》是一家明确指出“上海楼市将出现拐点”上海本地报纸。11月29日，该报引用本地某资深地产专家预测：随着供应量的放大，上海楼价很难维持目前高价。
一方是上海方面的统一口径，一方是民间媒体及网络的声音；关于上海楼市的走向争辩，到2003年12月进入白刃战阶段。
出乎市场意料的是，政府的态度随后出现一个急拐弯。12月3日，市政府新闻发言人在例会上主动提示：继续鼓励自住性购房，控制投资需求。至于对预购商品住房是不是在期房阶段不得转让，现有关部门正在酝酿对应的政策。12月4日，市长韩正市长在美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会上以“调控论”作出附应。
至此，市场敏感人士预言：上海市有关部门已经有意要把“房价上涨之马”的缰绳收一收了。
炒家：短线客闻风而动长线客观望
在2003年底上海官方公布的一连串“利好”数据中，关于“上海投资性购房比重已达16.6%，接近国际公认的20%警戒线”这条消息颇受沪上炒家关注。不过，这个看似客观的数据究竟能有多少实用性实在值得深究一番。根据本刊调查，在上海15000元/平方米以上高档房市场中，投资客心态较为平和。CB魏理仕董事陈炜透露，其代理的数个2000美元/平方米以上的楼盘2年回报率达到8%即可满足部分投资客的预期。但是12000元/平方米以下中档、中高档市场中，炒家比例远远大于20%，极端楼盘甚至达50%。无论是二手房中介商及大型房地产专业网站近期激增的房源都从侧面印证了这一事实
中心区域的中高端楼盘一直是上海房价上涨的领先指标。尽管在大多数人想象中，对“上海”概念青睐有加的“两外”人士占了高端楼盘相当大购买比例。但从实地采访来看，即使是部分2000美元/平方米的高档房，本地购买力仍占了6成甚至7成。
比较有代表性的是2003年下半年CB魏理仕代理的“东郊花园”。
东郊卖点为：规划中的“东郊国宾馆”及低密度别墅区，“东郊花园”独栋售价在850-1000万元。“这个项目的境外业主约占30%-40%，其余都为本地人士购买，包括上海浦东浦西的居民。”CB魏理仕项目营销部经理陈钢说，“可能东郊概念较能先得到本地居民认可，只是个人眼光差异而已。相对而言，我们代理过的‘嘉里华亭’，由于其开发商背景为东方海外，因此境外人群占到购房者50%以上。”
不过，本刊了解到的另一个事实是，尽管相对8000-10000元/平方米主流炒作品种，2000美元/平米的楼盘买家大多用来自住，但这些住宅并非为业主生活必需品，有的是醉翁之意不在酒——一些境外买家用以套取人民币升值收益。对此，CB魏理仕陈刚亦承认，“2000美元/平方楼盘的投资客不是没有。不过，这部分群体资金相当充裕，即使有投资倾向也是中长线持有物业获取回报(见图)。”
尽管如此，有关“上海高档房租金大幅缩水”的报道在2003年底频繁见诸于报端，来自沪上各家代理行的报告并未减轻市场的焦躁情绪。据调查：“去年这个时候，租赁像万国大厦这样的楼盘里的三房一厅还需要1万多元，而现在同样的房子挂牌6000多元就可以租到，特原房产的工作人员告诉记者，一套毗邻交通公园的豪华全配全装修住宅‘翠庭’，去年年底的月租金还是18000元，今年11月挂出12000元的牌子还难觅租客。”
“我们当然十分关注这些动态。我们大范围调查的结果是，尽管总体上海高档房租金在2003年下半年并未如部分媒体所传出现大幅下跌，但确是有一些位于中心区域的楼盘租金较投资客的心理价位已低了许多。比如一个位于上海电视台后面的楼盘，市中心零坐标是其主打卖点，当初投资客的回报预期很高，不过在楼盘交付后，由于品质、物业管理水平未能达到高档公寓水准，目前该公寓较之同类地段服务式公寓的租金水平已大幅走低。”陈刚说。
CB魏理仕董事陈炜对记者分析，“根据我们的调查，具有品牌效应的高级公寓租金2003下半年仍能稳定维持在16.4美元/月/平方米(图)。同时，我能理解部分媒体所传部分高档房租金跌幅加大：这些高档住宅大多集中在二手房市场，产权通常为小业主拥有，以往租金大致在1000美元/月左右。由于这部分中高档住宅“以租养房”模式被大量复制，势必造成租金下滑。”
事实上，境外人士、外企职员一直以来是沪上中高端租赁市场的主要消费群。由于近一两年人才竞争日趋激烈，高收入群体的薪资水平已较前几年有了较大下滑，不少企业调整了原有的福利待遇。当租金由公司“实报实销”变成“补贴包干”、甚至自己掏腰包的方式，这个租赁群体很自然地转向选择更经济实惠的房子来租住，中、高端租赁市场无疑失去了一批重要的客户。
尽管租金市场走低已是不争的事实，但从本刊实地访问来看，上海炒家，特别是短线客并未太在意本地租赁市场已显现出的供过于求的苗头。据悉，2003年12月底浦东“盛世年华”开盘，不少排队等候者正是受雇于温州客。
“温州一带的浙江资金最感兴趣的就是10000元/平方米上下的楼盘。我们代理过一个酒店式服务公寓叫‘国际金融家’，它就属于投资性物业。去年下半年和今年上半年，我们特意到温州做过项目推广，立即吸引了相当规模的温州资金。”陈炜透露，“这个项目2003年12月交房，目前我们还未看到大量抛盘。不过，近期在一些务虚会上，部分二手房中介同行已经感受到了抛盘压力。”
实地调查显示，“预售合同不得转让”已被许多中介公司张贴在公司最醒目处。“可能出台的对期房限制转让政策会令短线客最感头痛。通常，他们在购买到某套物业之后，利用价格上涨之势，在期房到现房这段时间实现投资收益的利润最大化。从预定到抛售物业每平方米单价上涨可达数千元。转让预售合同，个人投入资金不需要太多，一旦期房限制转让，无疑增加了投资者的投资成本，从而对整条资金链产生影响。这种背景下，短线客必然选择是在政策未正式出台之前，纷抛售手中的期房。”二手房业内人士方先生分析。
事实上，据本刊不完全统计，沪上一些新开发住宅区的房产中介门店，期房占到总体房源比例的80%以上。制造局路21世纪斜土店反馈的信息显示，手中有期房的投资者近期显得急多了，他们大多会主动跑到各家门店主动要求挂牌出售。“只要下家真有意向，价格可以面谈。”挂牌的房源包括士博会、海悦花园以及黄埔·国际等。这些楼盘基本上都要半年以后才能拿到产证。
一方面，二手房中介门店房源供给增多在业内已是公开的秘密，另一方面，据本刊统计，自2003年6月以来，沪上最大网络二手房中介上海热线房产频道近1个月来二手房源出现了前所未有的迅速增长。
2003年6月，上海热线房地产论坛抛盘量在15000套，7月上升到25000套，9月至11月基本稳定在30000-35000套。11月下旬起，从35000套增至37000套只用了8天时间，从38000套增加到40000套只用了5天，随后，仅仅半天时间里又创下48000套的新高，日增幅首次突破1000套。尽管据统计，这其中很大部分增量是由新加盟的中介商重复登记带来，但如此增幅亦绝对不容忽视(上海热线图)。此外，2003年11月至12月底安家网二手房源统计亦可以看到抛盘涌现的趋势。(图)
事实上，在新房市场上，开盘一律疯抢的现象也有所扭转。据媒体同行反映，闵行区某新楼盘开盘的时候，预定数量原本已超过实际套数，但到了正式签订合同时，退定户竟然比付款的人还要多，令开发商一时措手不及。
“一部分先期入市的投资者获利丰厚，有的已经翻番，由于政策不确定因素开始增强，选择抛出是合理行为。但我认为，至少在目前的大环境下，抛盘也是一个逐渐放量的过程，交投激增可能性不大。一旦抛盘引发雪崩效应，受伤害最深的也是他们。作为炒家，他们对此有着非常清醒的认识。”陈炜说。
有意思的是，仔细留意一些中介聚集的二手房交易网站，有的竟主动在一个小时内删除了四五千条数据。据上海热线房产频道15天二手房源统计：2003年12月24上午9:09，房源总量45910；包括浦东：8895；闵行：7841。仅仅过了一个小时，12月24日上午10:09，房源总量已锐减至41690；其中浦东：7818；闵行：7690。
关于浙江炒楼游资的去向，除了逐渐回暖的国内股市，还有些渠道并不没有暴露在媒体的视线下。“2003年下半年一部分炒楼资金已开始在悄悄吸地。他们看到一些好项目、好的地块，便可能吸纳。不过，这部分资金和小圈子里‘抱团’性质的资金有些不同。抱团资金个人炒家身份更重，对各种政策面、消息面更加敏感。”业内人士指出。
有迹象显示，至少在2004年上半年，上海中心区域房地产供应急速放量可能性并不大，这是由于上海政府根据中央精神，2003年下半年起对房地产一级土地市场进行清理整顿。哪怕是已批出的地块，也要重新审核当时的一整套审批手续，这必定推迟许多项目推向市场的时间。到2004年下半年，中高档住宅(7000至10000元/平方米)的供应极可能持续放大，而大量成本预测定位中高档的楼盘，正处于集中批地的板块。
从基本面上看，2003年下半年，许多中心区域项目推迟动工对供应起到短期稀释作用，因此目前沪上炒家们即使闻风而动也未出现杀价出货的迹象，但这从侧面也印证出一个事实：决定上海楼市高位走势的关键因素就是供应。
“2003全年，上海公开形式的批地主要集中在外环线地区。政府目的是要把市场注意力引向郊县中心，冷一冷环线内的炒楼气氛。不过，政策效用与其意图极可能会适得其反。”业内人士分析，“今年政府拿出的83块地绝大部分在外环区域，作为风向标的内环地块却迟迟不见政府推出。由于外环地块被人为拍卖抬高，地块涨价效应必定影响到市中心。一方面，政府希望通过增加供应恢复市场理性，同时外环地块对中心区域的反射效应必然加重拍卖本身的非理性行为，政策导向的负面效应十分明显。”
当然，如果上海市政府从2004年起严格执行所有土地公开拍卖制度，就必定将陆续推出中心区域的地块。尽管大多开发商都宣称，中心区域内的地造一块少一块，但如果伸入了解上海地形，就会发现事实并未完全如此。上海是典型的平地形地况，这与山地包围形的香港截然不同。理论上上海每一寸土地都可以拿来开发。现实中像卢湾区潜在供应量不多了，但北静安、新黄浦都有不少地块可供开发，加上像静安东八块这类前两年已经批出但由于各种因素迟迟未能动工的问题地块，这样算来，即便在上海中心区域，潜在供应量亦绝对不能小觑。这倒真印证了一句老话：“大上海”——凡是未在上海生活过的人真不能体验到城市土地容量之大。要知道，我们还未把最大的不确定因素归入潜在供应量——浦东。据官方口径，浦东面积为522平方公里，人口占上海市的10%，根据规划，到2010年，浦东地区将重建一个与浦西面积相当的新上海。
慎谈“泡沫”落袋为安
看涨上海楼价的重要理由是把目前上海楼价对比香港楼价。即使目前香港楼价较之1997年高峰期已起码打了对折，但仍是上海平均楼价3-4倍以上。且不论人均收入、可支配收入这些硬性指标的巨大差异，殊不知，香港房地产市场本身就是全世界最不正常的地产市场，香港政府本身就是全世界干预地产市场最多的政府。香港高地价政策其实是当地政府的无奈的选择
“房地产市场的高增长究竟能够持续多长时间，目前形势下，如何操作策略对自身最为有利。”无论对开发商、炒家、普通市民而言这都是一个棘手的问题。
预测上海未来房地产价格增长前景，香港是一个有效的参照系。同样定位于国际金融中心，即使目前香港楼价较之1997年高峰期已起码打了对折，但仍是上海平均楼价3-4倍以上。不过，与其纯粹地比试两地住宅价格，更实际的是回顾香港当年房地产从高涨到泡沫破裂，是否意味着真正意义上的“泡沫”已经降临上海楼市。
作为戴德梁行泛城中国执行董事，吴少聪先生对香港楼市泡沫形成机制非常了解。在他看来，至少上海不会出现香港式的房地产泡沫。
“在来上海之前，我任职于公司投资部。投资部的工作是促成超过2000万港币的大宗交易。当时我们部门有25人，占公司部门人数首位，我们接触的是香港最活跃的炒楼者。每个月成交金额可达40-50亿港币。为了促成交易，公司通常在中环、金钟5星级酒店定好房间，约定买卖双方即刻谈好合约签字。当时香港房价可谓是‘海鲜价’：一天一个价。”
为了说明当时香港楼市泡沫之巨大，吴引述了其一位前辈友人、前摩根斯坦利(香港)董事总经理的故事。“当时，这位前辈为其儿子买了一个新开楼盘的顶层单位，第二天这一消息便成了各大报章的头版新闻。一时间引起炒楼者跟风，这一消息自然演化为这一楼盘的最佳卖点。”
在吴看来，香港楼市是全世界最不市场化的市场，这和香港战略发展目标——低税率的自由港有很大关系。无论是从开埠背景、地理位置看，香港这样的功能定位十分吻合。
“另一方面，低税率加上无关税，可政府开支来源于何处呢？香港政府的对策就是高地价政策。第一个步骤就是限制城市区域土地供应。地形上，香港山多平地少三面环海，香港政府只要少修高速公路、隧道就可变相限制市区土地供应。现在看来，当时无论发展新界郊区速度或者一些隧道的设计流量都远未达到实际需求，这造成连接市区的高速公路常年堵塞。”
对比上海的情况，尽管已在实施中的限制市区土地容积率政策同样变相限制了市区土地供应，但另一方面，根据权威消息，目前仅200多公里的全市高速公路通车里程将翻上几番。2005年升至550公里，2010年达到750公里。此外，轨道交通网将覆盖中心城、联络重点城镇，从现在的112公里增至2007年的250公里、2010年的400公里以上。翔殷路、军工路、上中路、打浦隧道复线等更多的越江工程将进一步缓解城市交通压力。
尽管从短期上看，在楼市不断上涨的气氛中，市内轨道交通的不断延伸会对当地原先地价有明显的提升作用，但从中长期角度而言，由于上海轨道交通的急速扩容扩大了城市居民的生活半径，因此必然对传统中心区域的“地段效应”有明显稀释作用。除了公认品质极佳的地段，大多市区区域“地段效应”的优劣边界将越来越模糊。
以中山公园区域为例，尽管处于上海内外环线交界处，但由于轻轨、地铁同样穿过这一地区，因此目前无论新房售价或二手房租金已与市中心同等品质的住宅不相上下。在城市轨道交通网未能覆盖之前，这种现象是无法预期到的。
由于上海本身就是一块平地，城市范围理论上可以无限延伸，这一因素长远来看会压抑上海地价的上涨。完全可以预测的是，一旦楼市趋势发生转变，同时市内轨道交通未来数年继续保持高速扩容，现在仅仅相差2、3站公交车路程动辄2-3千元/平方米差价的楼盘“地段保值”功能将脆弱不堪。包括香港在内的亚洲新兴地区的楼市起伏经验已证实了这一点。
值得留意的是，上海方面今年推迟了“共和新路——人民广场”地铁线路的正式运营日程表。具体原因不得而知，起码在旁观者看来，这与香港当年隧道设计车流远未达到实际需求，造成要道常年堵塞有异曲同工之处。然而，这是否只是上海轨道建设中的个案，还值得观察。
有意思的一组对比数据是，目前，60%的香港市民仍寄居于政府提供的公屋中。而在社会主义公有制为主导的国度中，2003年上海市民住房自有率却已达75%。
按理说，崇尚私有权的大量香港市民是楼市下跌期托市的中间力量，可现实中，目前香港楼价较之高峰期起码下跌了6成以上。不过，这至少反映了一个事实，香港的高地价形成就是拜香港政府政策之手所赐，所谓炒家不过是推波助澜而已。
“60年代末期至70年代初，公共房屋政策得到了绝大部分市民的支持，这使得通过土地拍卖形成的高地价政策得以持续。不过如此一来，香港政府便成为全世界干预地产市场最多的政府。自然地，香港房地产市场实际是全世界最不正常的市场之一。”戴德梁行泛称中国执行董事吴少聪说。
事实上，如果把香港楼价看作是上海楼市未来涨幅预期目标则忽略了一个根本性的因素：‘97回归。一方面，为了维护回归过渡期的社会稳定，当时香港政府推出了港币与美元挂钩的联系汇率政策。当时美国的经济环境令香港进入负利率年代。所谓负利率通俗的说就是把钱存入银行还要倒贴利息，这自然使得资金大量涌向以回报率著称的股票市场和房地产市场。另一方面，当时的中英联合声明规定，香港政府每年可供应土地只可在50公顷之内。相对股票市场的供应可以无限扩容；土地供应、房屋供应在14年的过渡期内受到了严重限制。
种种情况使得香港房地产市场逐渐形成了一个巨大的泡沫。“香港房地产泡沫根源之一便是货币供应过多。”吴少聪认为。无独有偶的是，尽管内地经济学家们对房产走势观点各执一辞，但在货币供应问题上，中国政府和几乎所有的经济学家观点惊人地一致——积极财政扩张政策使得这几年货币供应过多。2003年9月21日，央行调高银行存款准备金比率至百分之七(原先为百分之六)便是内地开始收缩银根的信号。
可是，中国房地产市场仍有许多充满迷惑的现象：通常情况下，无论是中国香港、日本，房地产泡沫形成时都与股票泡沫相辅相成。而在内地房地产价格一路高歌的途中，内地的股票指数却一路下滑，难道此时谈论楼市泡沫为时尚早？至少有学者不这么看，“也许我们的股票市场不是经济增长的晴雨表，而是反映了我们整个体系的缺陷，”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在最近的一次研讨会上说。显然，与股票市场的互动性当作观察楼市泡沫的指标在内地并不成立。
事实上，就在人们热衷于谈论楼市泡沫时，包括上海在内的全国各地都在大规模增加城市土地面积。让我们来看一组真实的数据：
浦东作为上海最大的潜在土地供应地区之一，2003年上半年住宅开工量为531万平方米，同比增加126%；住宅竣工量257.5万平方米，同比增长47.5%。(其中多层竣工量74.81万平方米、高层竣工量170.85万平方米、别墅竣工量11.8万平方米)。年底估计还有近300万平方米住宅交付使用，预计全年浦东住宅竣工量将创下570万平方米的历史最高纪录。
在主要区域供应量迅速放大同时，上海房地产市场的供需在2003年10月份首次出现了“拐点”。官方统计：2003年前三季度，上海新建商品房竣工面积一直小于市场销售总量，上半年逆差最大时曾达到126.44万平方米，进入下半年逆差迅速缩减，到9月份两者基本持平，逆差仅为1万多平方米。到了10月份，上海的房地产市场首次出现供大于求的局面，供需顺差近80万平方米。
有业内人士分析，“除了政府出手将抑制投资性购房需求，上海每年对住房有刚性需求的动迁居民基本稳定在10万户，其他的真实需求也只是价格适中、面积中等的一般住房需求，高价房、投资性房产的需求将日渐衰竭。”
从本质上看，问题关键不在于上海楼市究竟有没有泡沫，而是以上海的平地地形，对应市民收入水平的购买力透支现状及不断延伸的城市生活半径，使得上海楼市根本上缺乏长期持续上涨所必备的要素，更遑论会形成类似香港的房地产大泡沫。现在所谓的高地价导致的高房价只是国人历年来需求的集中爆发。
从这个角度看，一再陷入“楼市有无泡沫”的思维对改善上海楼市现状于事无补。内地房地产从福利政策转入商品流通领域，处于高速增长期时，无可避免会出现各种各样的问题。一方面，市场是否就要急于把“问题”笼统归结为“泡沫”，在此同时，政府是否应着眼于长远而积极作为，在市场经济前提下尽量寻找一些解决办法呢？在竞相追逐投资回报率的前提下，无论是楼市还是股市，只有政府眼光长远，大多参与者觉得估价合理才是维持长期牛市的关键。
如果一个市场本来就不具备泡沫长期膨胀的环境，政府又不作为，任由问题滋生，从中长线而言，这必然会损害一部分入市者的利益。这其中，有相当部分需求并没有投机愿望。
“借鉴香港1997年前后出台的压制炒风政策，政府应从炒家出现的几个因素着手，以市场力量调节整个供求平衡。”吴少聪认为，“炒家出现可以告诉我们许多信息：市场认为现在或是在短期未来可能供不应求，政府便应在一级市场增加土地供应；炒家出现也有可能是因为政府掌握的市场数据并不充足，令其无法迟迟无法作出正确的决策。政府需要做的就是增加市场透明度、政策透明度。”
预测上海楼市未来数年走势，大前提是政策的持续稳定。“所有最大的香港开发商在70年代作出了完全相同的发展策略——大量储备土地。这是香港独特的基本面所决定的：由政府主导型的高地价政策及中英联合申明对土地供应年限定；第二是通过资本市场把公司规模迅速扩大。由于国际资本市场融资渠道通畅，地产集团对银行贷款的需求并不十分大。虽然这样做企业不一定都能成功，但事实表明，目前香港所有成功的企业经营始终都依循这两个模式。”吴说。
“假如香港政策朝令夕改，那么，当地开发商怎么可能定下长期发展策略进而发展至目前的规模呢。”吴提醒道，“无论是上海本地或外地、外国来的朋友，无论作为开发商、企业家，无论是已买房或是尚未卖房者，来上海都是因为喜欢上海、看好上海。一个长远稳定的政策会降低所有的参与者的风险。”
讲到这里，不妨跳出楼市本身，来看一个更宏观的问题。
在2003年年底于上海召开的美国《商业周刊》亚洲领导人年会上，一个与会者提出：“在中国拓展业务，企业何时会面临最大的风险？”当时发言的三位跨国企业执行总裁、亚洲区总监嘉宾回答一致：“贫富不均。”
最初我不以未然，这好像离上海距离太远。不过，如果反省最近一段时期以来包括上海在内的内地陆续颁布的房地产政策，发现贫富不均亦会直接影响未来房地产市场的发展。一个例证是，上海中心区域越来越慢的动迁进度已经打乱了一些大型的地产商的开发计划。本刊了解到，由于上海中心区域——卢湾区申能国际大厦对面的地块迟迟未能完成动迁，一家以开发大盘著称的本地大型规模上市公司甚至发出了盈利预警。对比上海近年来庞大的动迁量，这或许只是冰山的一角。
2003年11月初至12月底，在笔者对“上海楼市2004年是否出现拐点”这一选题的采访过程中，几乎所有的专家学者、业内人士、投资客都极为慎言，这与目前愈加炽热的上海房地产市场形成强烈的反差。在最后一次采访中，我直接向一位老朋友、CB魏理仕董事陈炜先生抛出一个简单的问题：中国房地产行业向来存在周期性，如果你作为一个投资客，何时考虑从上海楼市撤退？
“资金无不追求逐利性，如果我是上海房地产市场的第一批炒家，就会从2004年起开始撤退。这只是我的个人感觉。如果晚一些入市，为取得更大的空间，撤退时间也会稍迟一些，一旦股市等内地投资渠道显现出赚钱效应极可能加速炒楼资金撤离的情况。如果衡量股市上涨空间与楼市可能的再上涨机会，落袋为安为上策。”陈炜谨慎地回答道。
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