门槛提高专项检查出笼 地产业遭遇政策紧缩？

　　本报记者 陆昀

　　自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相继推出一系列紧缩性政策。特别是在今年2月，国务院副总理曾培炎明确强调，要制止钢材、水泥、电解铝行业的过度投资，随后中国银监会又宣布要对银行信贷中用于钢材、水泥、电解铝及房地产、汽车五大行业的投资情况进行专项检查。建设部长汪光焘在年初召开的全国建设工作会议上也指出，要切 实防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题，以保持房地产业的持续健康发展。近日，北京市政府出台了有关停止经营性项目国有土地使用权协议出让的4号令，提高了开发企业的拿地门槛。同时，又提出产业发展的重点要从以往的房地产业转向高科技等一些经济发展潜力更大的产业。这使在去年刚刚沐浴了国务院18号文件阳光的房地产企业又绷起了敏感的神经。

　　在中央对房地产业做出“持续健康发展”定论后，为何房地产业又被排在钢材、水泥、电解铝三大严控行业之后，列入银监会信贷专项检查的名单，房地产业对被严控的三大产业的拉动作用是否与此番政策上的紧缩有直接关系，房地产业的热度究竟有多高，紧缩政策是否会使商品房价格产生大波动等一系列问题。成为眼下房地产业界内外共同关心的问题。

　　政策推出十分谨慎

　　据中国人民银行研究局的有关专家透露，银监会此次政策是经过审慎研究后推出的。据这位人士介绍，此次将房地产业、汽车业列入信贷专项检查名单，而未放入严控行业名单内，主要是考虑房地产业的投资增长速度、价格上涨幅度虽然比较大，但前三个产业的上涨幅度更为突出，而且与房地产业不同，钢材、水泥、电解铝均属高能耗产业，大多为国家立项的大规模项目，对整体经济发展的影响比较大。另一个原因就是，央行在去年已针对房地产业的信贷问题颁布了“121号文件”，同时，土地的新开发量是影响房地产的主要因素。自出年起国土资源部也已经在开发性用地的供给和管理上出台了一系列政策，在土地使用上有所限制。

　　导向正确重在理解

　　时下不少人认为，近两年在对房地产业是否过热的持续争议中，除了经济界专家、建设主管部门提出了不同见解，代表企业利益的行业商会及协会也对去年几项重大政策的出台打出了颇有影响的“边鼓”。有人认为，去年央行121号文与国务院18号文的出台，给房地产业带来“一冷一暖”，实际代表了两种不同意见的“博弈”结果，而今年在国务院精神指导下，对房地产业加强土地管理、信贷检查政策的出台，表明决策层对房地产业非泡沫说的全面否定。

　　对此，中房协副会长兼秘书长顾云昌认为，政府的调控政策是必要的，并不矛盾。当前，房地产业确实存在局部过热苗头的压力，但对房地产市场应该有客观的判断，对新政策有正确的理解。

　　顾云昌说，首先，在基本建设投资规模中，目前，商品房的投资只占17%到18%，另80%以上的投资是由工业、开发区、城市基本建设拉动的。而工业、开发区、城市基本建设多和新一轮政府追求政绩的行政行为有关，它与由市场化决定的商品房投资是完全不同的两个概念。另外，从2003年1-11月全国房地产投资同比增长率来看，为32.5%，其中11月份增长42.9%，是比较高的。但从商品房的一组数据上看，去年1-11月，全国商品房销售额同比增长了38.3%，销售面积增长了32%，而空置率同比回落了6.1%(前年为12.6%)，这部分完全是靠市场需求拉动的，是属于良性的拉动。

　　另外，从需求面上看，消费需求与投资需求的比例为90%：10%，尽管杭州、上海、温州个别城市出现了一定数量的炒房投资，但不能看作是全国的情况。目前，全国商品房价格涨幅为4.9%，北京房价以1997年到现在稳中有降。

　　顾云昌提出对房地产市场过热的两种评判：一是盲目型过热。即由行政命令扩大开发，因政府行为使市场结构不合理而造成空置量增加；另一种是泡沫型过热。表现为房价飙升，卖得比盖得快，投机炒房比例增大。前一阶段上海出现这类现象，但已经引起政府注意，并已及时采取了扩大中低价房供量，适度减低拆迁速度，限制炒卖期房的调控措施。

　　顾云昌认为，从总体上看，由于房地产市场很大，各区域发展不均衡，虽然存在局部过热苗头的隐患，但总体仍然是健康的。

　　房价要看土地供给

　　在一系列调控政策出台后，房地产圈内对房价的涨、落出现了全然相背的判断。

　　顾云昌认为，房地产市场的区域性很强，房价是否会上涨要做具体分析。房价取决于市场的供需关系。需求主要由消费需求和投资需求共同拉动。供量由材料和土地决定。顾云昌认为，目前房地产上游产品钢材、水泥价格的上涨对房价影响不大，而土地会因供量的失度和不规范的转让方式而影响到房价。顾云昌认为，杭州房价的爆涨就是因为在土地招、拍、挂市场不够成熟的情况下，造成“饥饿供应”而使楼价上升。

　　顾云昌认为，政府在土地方面做出调控是必要的。保持地价平稳上升，采取适度供大于求的供量，坚持公平、公开、公正的市场化转让方式，是稳定房价，使房地产市场持续、健康发展的关键。