四号令触房产价格神经 土地供应减少催生投机者

　　

四号令影响着每一个开发商的生存状况。本报资料图片

　　继去年央行出台121号文件、国务院出台18号令对房地产市场融资等一系列重大问题进行规范后，今年2月10日，一纸《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(京政办发〔2004〕4号，以下简称四号令)又对京城原有的土地交易政策作出了重大调整。一时间，短短600余字的四号令成为房地产业内外人士的焦点话题。毫无疑问，四号令在改变整个北京土地市场原有游戏规则的同时，触及了与每个开发商生死密切相关的价格神经。

　　新法令关乎土地供应

　　北京市房地产开发的土地交易主要有两个来源：协议出让、公开交易。据开发商透露，在2002年33号令出台前，90%的土地都是协议出让的。33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》中，经营性项目必须公开交易，但考虑到北京经济建设的一些具体情况以及当时有些项目办理过程中的连续性，对北京市绿化隔离带、小城镇建设、开发带危改等经营性项目还允许继续协议出让一段时间。

　　而今年2月10日发布的四号令明确规定：今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。很显然，四号令意味着开发商再也拿不到廉价土地了。

　　SOHO中国董事长潘石屹介绍，北京大部分的未开发土地是“历史遗留问题”，共1270宗。其中400块尚处于意向阶段的土地将会被政府收回。另800多宗地虽然拿着计委的立项批文，但由于地产商长期找不到钱，并没有形成北京房地产市场有效的供给。虽然目前政府为了满足市场的土地供应，将会加大公开交易的土地供应量，但北京市政府土地储备中心能提供的土地非常少。据了解，北京公开交易的土地从2002年3月13日东五厂的招标开始，共交易27宗。2003年的8月份开始，北京仅公开成交17宗，约是上海的1/10。地产大佬华远集团董事长任志强更是做出大胆预测：“今年土地供应量将减少19%左右。”北京市发改委投资处官员的发言也证实了这一点。他表示，今年土地供应会比往年略有下降。

　　涨与不涨是个问题

　　土地交易规则的改变，必然会影响房价。涨，还是不涨？在记者采访中，地产大腕们态度鲜明地表明了两种看法。

　　供需影响价格，土地供应量的减少必然导致土地价格的上涨，继而影响到房价。这是持房价上涨论的开发商们的依据。SOHO中国董事长潘石屹是房价上涨论的坚定支持者，潘石屹表示：“土地是北京房地产市场中的‘瓶颈’，四号令对北京市的土地供应将产生巨大的影响，不能不影响到房价。”

　　据了解，房价成本有三个组成部分：土地成本、建安成本、各种税费。其中，土地成本占大头。而在北京的繁华路段，土地综合成本(拆迁费、出让金等)加起来约占房价成本的2/3左右。土地成本在房价中的比重如此之高，那么它的供应量及价格自然将对房价产生直接的影响。不过，也有反对方。北京嘉鸿房地产开发有限公司黄建堃表示：“四号令的颁布是件好事情，对控制北京的土地供应，稳定房地产发展很有好处，但这并不会导致房价上涨。”

　　支持黄建堃观点的理论依据也是市场的供求关系，现实依据则是北京巨大的存量房市场。他说，“2003年，北京销售面积和待销面积的比例是1：7，也就是说，每销售1平方米的商品房，还有7平方米待售，就是现在不开发了，把目前已有的存量房售空，都需要到2006年。市场的供需关系决定价格，求大于供则上涨，供大于求则下降，面对如此巨大的待售面积，无论如何，房价也不可能逆势而涨的。”

　　四方博弈决定价格

　　在接受央视采访时，今典集团董事长张宝全说了一句话：“供需决定一切”。话是不错，可为什么开发商会做出不同的市场判断？其实，关键还在于一个是从存量、另一个从投放量分析的。

　　在北京蓝石顾问公司董事长李春平看来，目前房地产市场处于四方博弈状态。政府、银行、开发商和消费者四方的利益在逐步均衡。从去年开始，银行调整信贷政策，重建游戏规则，政府也在不断出台新的政策，对房地产现状进行调整控制，消费者也在不断成熟，这种情况下，开发商也在学会适应，服从于日趋规范化的游戏规则。

　　从房价的影响方面看，有三种影响因素：成本决定价格，供需决定价格，市场谈判力量影响价格。对于第三种影响因素，李春平的解释是：“这是一种利益重新分配的过程”。李春平认为，目前北京房地产市场目标利润率还是偏高，土地供应的调整是对土地成本产生一定的影响，但是，限于目前严重失衡的商品房面积供需情况，土地成本的提高，只能通过挤压开发商的利润实现。因此，如果开发商想通过提高售价来转移土地成本的提高，将不会被市场认可。因此，李春平判断，平稳的房价依然是今年北京楼市的主要趋势。

　　另据分析，在协议出让阶段，受到各种不确定因素影响，一块土地的交易完成可能会历时一两年，而一旦土地公开交易，交易过程将大大缩短，半年就差不多了。据此，受四号令影响的项目年底就将面市。涨，还是不涨？开发商们的推测和判断终将由市场验证。

　　本报记者 鲁欢

　　土地供应减少催生投机者(相关观点)

　　据新华社消息中国房地产协会会长、国家建设部原副部长杨慎近日指出，我国部分地区房价虚高，将严重影响产业发展和市场平衡。

　　杨慎分析指出，目前房价的过快增长，远远超出了普通老百姓的承受能力。资料显示，各地房价的增幅基本都在20%以上，而各地的工资水平涨幅却一直维持在8%-9%左右，两者增幅的不一致已经超过了正常值，不仅给房地产业带来了一些负面影响，也对社会的稳定产生了一些不必要的麻烦。

　　杨慎特别指出，地价上升、炒房是房价虚高的主因。为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端，我国目前实行土地公开招标拍卖，这种做法虽然能把土地卖出个好价钱，但在竞拍中，地价被炒得很高。与此同时，各地出现了一批投机购房者哄抬房价。目前没有相关的法律法规对这种行为进行限制。据不完全统计，光是浙江温州就有10万“炒房人”，他们手中的资金达到了1000亿元。通过这些人的运作，杭州、上海的房价已经被炒到了“离谱”的地步。