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CCTV.com消息(财经报道)：最近，北京市土地储备中心的工作人员突然忙碌了许多，他们在重新装修后的展厅里用除胶剂清理展板，张贴北京各区域的土地规划图。虽然储备中心依旧是门庭冷落，少人问津，但土地储备中心的工作人员已经知道，今后这个展厅里一定会热闹起来，他们的工作节奏也将大大加快。
这一切，都源于2月9号北京市政府出台的一份仅有几百字的文件，也就是最近经常
被人们提到的“四号令”。
据统计，成立于2002年2月的北京市土地交易市场，当年通过招标、拍卖、挂牌的方式出让的土地共有6宗，土地出让面积173.01万平方米，仅占出让总面积的8.5%。而从2003年初到当年10月底，仅有12宗土地在北京市土地交易市场成交，土地出让面积58.42万平方米，甚至远远低于2002年的水平。
土地储备中心门庭冷落，主要原因在于，我国的土地大部分可以由土地拥有方与投资方直接洽谈，即“协议出让”。
2月9号，北京市市政府出台了《北京关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，也就是所谓的4号令。从此，土地储备中心“有仓无粮”的状况将一去不返。业内人士认为，这一文件的出台标志着1992年在北京延续至今的国有土地使用权协议出让制度退出历史舞台，取而代之的将是土地交易公开化。
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：这个文件的出台我认为将对规范北京的土地市场，建立一个公开透明高效的土地市场将会起到很大的作用，同时呢，会压缩过去由于协议出让造成的土地多次转手的利润空间，打击土地转手这部分行为。
4号令出台经历了曲折的过程。2002年6月，为落实国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，北京市出台了市政府33号令，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，并于2002年7月1日开始施行。但一年多过去了，土地出让的方式并没有很大改观。
造成这种现状的根本原因就是当年33号令出台时给协议出让留了五个口子：主要是绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目和规划为高科技、工业用途的经营性项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地。
2003年年末的一个统计数据表明：当年北京市土地购置面积与2002年同期对比增长了37.3%，达到了近1亿平方米。从6月份33号令出台到当年10月，短短四个月时间，北京市突击批发的土地量就相当于北京10年的总量。如果按照2002年的土地供应量2031.1万平方米估算，这些突击批发的土地至少可以保证未来5年左右时间的土地供应。而与突击立项严重对立的一个现实是：2002、2003年，北京通过公开交易上市的土地供应量为数极少。
显然，这又是一次房地产商典型的末班车运动，在国土资源部对土地必须公开交易的指令细化之前，投资商仍可用传统的“协议”方式圈下大幅廉价地块。
协议出让的弊端
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：经过一年的运行也发现33号文中关于协议出让的范围相对来讲还是偏大，整个土地的招标、拍卖、挂牌、出让的数量偏低。
中国土地学会常务理事严金明教授：就是土地市场不公开，不透明，也存在不公正的现象，那么大量的土地都是采取隐形交易，那么我们说的有一句话就是有一些开发商他去找市长而不是去找市场，所有在这种情况下整个土地市场比较混乱，运作很不规范。
土地市场的腐败我们在学术上叫做土地权力寻租，这在全国比比皆是。我们现在所出现腐败现象包括副部级副省级的官员中，百分之九十都与土地问题有关。
北京中房嘉业房地产开发有限公司总经理陈岚:土地大量采用协议出让的方式，不仅造成了土地市场的秩序混乱，腐败问题频发，大量房地产开发商与业主也因此产生诸多纠纷。此外，协议出让还有一个更严重的弊端。
中国土地学会常务理事严金明教授：问题主要集中在国有土地在使用权进行交易的时候特别是经营性用地，大量仍然采用协议方式，总的比例达百分之九十以上，带来了一个问题就是，国有土地资产大量流失，据我们在有的地区研究表明，协议的土地价格一般比招拍挂的价格要低到三分之一左右，那我们就可以想象他的土地资产流失是多么严重。
艰难出炉
针对北京土地市场存在的问题，去年12月3号，北京市政府紧急召开了市长办公会议，讨论国家有关部门对北京市土地市场的督察结果和停止经营性土地协议出让等问题。
12月26号，北京市国土房管局等四部门召开联席会议，讨论落实市长办公会议精神，出台北京市政府33号令的补充规定被提上了议事日程。
今年元旦刚过，四部门联合发出通知，“自2004年1月9日起，市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行”。这一系列的行动显示了北京对治理整顿土地市场秩序，封堵漏洞已经下定决心。
北京市场重新洗牌
文件的每一点修改都伴随着各方激烈的争论，2月9日，北京市委举行的全体会议基本通过了33号令的修改，即四号令。原先规定的5个可以继续“协议出让”的“口子”被彻底堵死。今后，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，必须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：对规范北京的房地产市场，建立一个公开、透明、公平的土地市场，让所有的有投资能力的开发商、企业按照公平的原则来竞争土地将会起到一个很好的引导作用。
北京万科企业有限公司总经理吴有富：四号令政府考虑还是不错的。它能够既考虑市场经济发展的需要，(又)结合现在的，当时当地的情况来做出一些判断，一些政策上的引导。
据调查，北京市场目前有3000多家房地产开发商，而真正有实力能够投入开发房地产项目的公司不到六分之一，4号令的出台意味着这两个数字都会调整。有关专家认为，随着土地市场公开，公平交易，这对房地产市场将是一个洗牌的过程。那些拿不出土地出让金的小公司要么直接卖地，要么将项目公司出售，这将为有实力的大公司提供发展良机。
中国土地学会常务理事严金明教授：北京市现在房地产开发公司大大小小有3000多家，这也是很不正常的，非常多，有的一点小就开起来了，那么这下通过规范了以后，有一些实力不足的房地产开发商可能就在这个大浪淘沙，在这样一个公平的规范的市场中被淘汰掉了。
北京市华远集团总裁任志强：有一些小公司它不是没有钱，它也拥有地，但是它缺少品牌、缺少技术、缺少管理能力所以也会和大的公司合作，所以这三种原因都促成了房地产公司的重新组合，重新合作，重新面对市场的各种压力来闯出一条新路。
外地企业的机遇
众所周知，过去外地房地产企业进入北京市场向来困难重重，最难的就在拿地上，4号令实施后，外地企业可以依靠实力参与公平的竞争。这对北京市未来房地产市场发展无疑也是件好事。
说起四号令，从外地进军北京市场的房地产老总们深有感触。
北京中房嘉业房地产开发有限公司总经理陈岚：我们首先一个感觉就是拿地是一个口子拿地，我们可以跟在京的大腕开发商和大牌公司可以站在一个起跑线上，只要我们按照理性的投资，对这个项目有一个很好的预期，我们就可以根据自己的实力去拿自己想做的项目。
北京万科企业有限公司总经理吴有富：公开、公平的市场竞争会使得大家更专业化，房地产公司更加全力以赴去研究属于自身的自身行业发展的一些问题，它就会带来品质的提高。
北京中房嘉业房地产开发有限公司总经理陈岚：因为北京的客户群不一样，房地产的物业细分也不一样，比如住宅物业和商业物业等等，俗话讲你是做大象还是做猴子的问题，你根据自己的实力，根据你对产品的定位，可能别人做大象，你可以做一个很好的猴子。
四号令出台后，有人将它形容为“大地主”和“大资本家”妥协的产物。“大地主”是那些手上握有大量土地、却没有资金来开发的房地产商。而所谓的“资本家”是指那些拥有雄厚资金实力却没有土地来开发的房地产商。
对于老百姓来说，他们最关心的不是市场格局的变化，也不是什么“大地主”与“大资本家”之争，而是与自己关系最为密切的东西，也就是——北京的房价到底会不会涨？
征地和土地使用权的出让，是目前我国正在推行的土地储备制度的重要组成部分。在杭州、上海等城市率先推行试点后，我国主要城市都已建立了土地的征购-储备-出让的循环机制。随着北京经营性用地招标、拍卖、挂牌的全部实行，地价是否会大幅飚升，进而拉动房价呢？
不久前在大兴黄村进行了北京今年的第一宗国有土地拍卖，竞拍底价为4亿多，而天津顺驰以九亿多元的天价夺得，价格翻了番，这让很多业内人士难以理解。一些人认为拍卖必然会带来土地价格的上涨。
中国土地学会常务理事严金明教授：这里面有一种误区，就是说通过通过招牌挂以后把地价抬高，那么抬高以后，房价必然会提高，那么在社会上这种声音还是比较大，但是这种声音我们分析它的时候，主要来自哪呢，来自于开发商地价确实是从某种方面来说，因为地价的提高，增加了房地产建筑的成本，对房价提高确实会产生这样一种效应，但是从整体来讲，政府它可能把握土地的供应，通过政府宏观调控整个的房地产市场，那么我们说应该说北京在这几年大量采用的是协议方式，没有采用招拍挂北京市在这种隐形市场下北京的房价是全国最高的来自于开发商，地价增加了房产成本，整体上，政府宏观调节，大量协议，北京房价仍然全国最高。
北京市华远集团总裁任志强：按照北京市去年发改委年底发的今年计划来看，北京土地供应总量会减少20%以上，其中住宅会减少百分之七点几，这个数量也是非常大的假定是在这个计划预期的供给压缩的情况下我们的政府土地供给部门又不能及时就是这个降低的计划都不能及时供给的话，那一定会造成一段时间土地市场价格的飙升。
房价的走势
土地实行招拍挂以后，很多专家认为房价是否会波动，很大程度将取决于政府行为。房价构成有多种因素，土地只是其中之一，土地交易的变革对稳定北京的房价实际上是有好处的。因为大家都按照市场来运作，剔除了开发过程中的不稳定因素，就有利于稳定房价。
中国土地学会常务理事严金明教授：对房地产市场特别是对房价的影响肯定会有，但是这种应该是政府可以采取土地市场的供应，通过土地供应量的大小来进行调节。
北京中房嘉业房地产开发有限公司总经理陈岚：房价，影响房价的因素很多，有一些震荡，土地供应很足的话，对房价影响不会很大。
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：房价的高低取决于房屋供应的多和少，如果说根据我们的市场的状况在房屋供应少的时候，我们能够推出相对较多的土地来供应市场，来满足这种需求，我认为它不会造成房价的上涨，相反如果市场上供应量过多，那么房价下降，市场上出现空置的时候，房屋卖不出去的时候，我们减少土地的供应量，使得整个房屋的供应减少，我们说它有一个救市的作用，通过这种关系我们促进整个房地产市场比较平稳的可持续的发展，而不是象过去市场好了大家都上，市场不好了大家都退，造成要么高涨要么萧条，波动的这么一种状态。
最终的受益者
4号令直接的针对对象是开发商，最终受益的却是大众消费群体。一方面，一度被少数人占有的土地收益收归国有，间接被大众获得；另一方面，随着开发商转念“正经”，集中精力做产品开发，房子的质量必将得到提升，消费者可以买到优质优价的房子，幸福的是千家万户。据统计，北京的高档住宅有近一半是被外地人或外国人购买的，从这个意义上说，北京供地政策调整的潜在影响面更为广泛。另外，基于北京独特的地位、强大的媒体传播网，历来被实行全国化扩张战略的房地产商视为兵家必争之地。但是由于以前土地交易不透明，很多开发商因为北京“水太深”而不敢贸然进入。如今，禁忌已除，相信会有很多优秀企业抢滩。而市场竞争越充分，消费者受益越多。
尽管有人担忧，土地拍卖制可能会抬升土地成本并可能由此导致房价的上涨，但我们相信，在一个竞争充分的市场上，原本属于高利润行业的房地产行业未来走向必然是利润合理化，产品价格合理化。
过去开发商以协议方式拿到土地后，一般得花两年甚至三年的时间才能办完所有的开发手续，而招标拍卖明确规定，土地市场将在100多天的时间内办完所有的开发手续，开发运作时间的缩短将给开发商带来效益的同时，也给买房人降低了风险，房子的性价比也会相应提高。
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：我们讲，它是对社会、对经济、对老百姓和开发商是一个利好的消息，是避免出现波动的一个消息，是保护我们房产的价值不会忽然降低，这也就是保护老百姓过去投资的一种利益，我们认为是一种好现象也是随着市场经济的发展对土地市场提出的一个要求。
悬而未落
通过严控土地协议出让，实行拍卖、招标、挂牌方式有计划、有效率的统一调控土地供给，从长远看，将改变目前政府缺乏对房地产市场有效调控的经济手段这一尴尬境地，对实现房地产价格控制在居民可承受范围，防范局部地区房地产泡沫的形成，最终实现房地产市场的健康稳定发展起到积极的作用。但是采取一刀切方式出台的四号令，会不会带来一些新的问题呢？北京市能否提供足够的开发用地呢？很多盘根错节的遗留问题又将如何解决呢？在砍下土地公开交易这样最狠的一刀之后，还有很多刀没有切下来，对那些拿着立项和规划但没有签土地出让合同的房地产商而言，现在依然是利刃当头，很多房地产商的心还在空中悬着。
北京市华远集团总裁任志强：希望政府公开土地供给计划，比如一年两年三年，让投资者能够看到政府的行为或比较长的行为方式，或者说市场供给量。这样老百姓会知道我今天不买房，明天卖方会产生一个什么样的变化，是不是暴涨等等。投资者也会想到我今年没有土地我是不是急于在今年初被还是在明年储备，我也有一个安排，包括我的资金安排，不会把大量的资金囤积在土地上让我的发展速度减慢了。
历史遗留问题
据统计，1月9日北京叫停协议出让之后，受到波及的共有1270个带有“历史遗留问题”的项目，北京市土地整理储备中心的官员肯定了这一数字。这1270个项目有三种类型：一是已经缴纳了15%的土地出让金的项目；二是进行了立项但手续不全的项目；三是与土地供应方有协议的项目，三种类型各占总数的1／3左右。
根据规定，以上项目凡是已经立项并具有规划意见书的“全部放行”，只是需要在规定期限内办齐协议出让手续。显然，将被卡住的是最后一种类型的400多个项目。
北京市房屋土地管理局副局长谢经荣：根据北京市2001年颁布的闲置地处置办法，在出让合同签订之后或者征地之后，一年没有进行任何开发活动的，政府会对他们提出要求限期开发通知，如果两年没有进行开发活动的，应该作为闲置地进行处置。
从表面上，土地协议转让比挂牌拿地便宜，但协议转让要耗费开发商大量的时间和精力，还不包括为拿地找人情、拉关系要支付的一些额外费用。在土地储备比较充足的情况下，开发商所支付的土地成本不会大幅度上升。
专家还认为，即使拿地的成本有所增加，也只不过是将开发商的超额利润冲减一部分，不会造成亏损。因为北京市多年来的房价一直是全国最高，利润空间很大。
不管有多少遗留问题还没有解决，多少争议还没有结论，一个无可否认的事实是，被誉为阳光政策的“四号令”出台后，北京市的房地产市场将会更加透明，更加规范。
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