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晨报实习记者陈果
姜新国是上海在行置业投资咨询有限公司的高级咨询顾问，昨天，据记者了解，2月2日以来，他接到了业内不少商铺业主关于信托的咨询，他预计，沪上首个商铺租赁信托很可能会在今年上市。与此同时，上海爱建信托企划部的有关人士告诉记者，他们正在密切关注上海商铺信托产品的开发，商铺信托产品开发的时机渐成熟。
2月2日，上海市房地局规定房地产权利人无权对房地产登记册中记载为一个权属单位的房地产擅自分割转让。这意味着占到上海商铺销售1／3市场份额的大商场分割铺位开始只租不卖，在回笼资金的巨大压力下，业主以及开发商面前有两条路：其一，提高租赁价格、增加一次性收取租金的比例，或者增加押金；其二，通过房产信托方式来解决资金问题。
上海市房地局同时透露，涉及商场等房地产以信托方式进行销售的规定正在密切的研究中———在关闭商场分割销售大门的同时，有关部门似乎看到商铺销售出租的信托方式即将兴起的迹象。
张先生去年在南京路附近的一商场内购买了底层楼面，按照原来的投资计划，他打算将50%的面积分割后销售，新规定的出台使得这一计划面临障碍，而他现在正在向规划部门提出申请，看能否改变规划设计，将商场改成街面房子，如果改建不行，他将考虑租赁信托的方式。
从去年下半年开始，一些房地产信托产品已开始随着楼市走旺。陈伟是一个普通投资者，今年购买了30万元的浦东“大拇指广场”的股权信托产品，同时又在市区投资了50多万元的商铺，在接受记者采访时，陈伟评价这两种不同的投资方式时认为，直接的商铺买卖投资风险大收益也大，在商铺升值时，一年间价值可能翻倍，但是风险也较大。而房产信托的项目大多在前期由信托公司进行过仔细调研，因此风险相对较小，但收益也低于商铺平均8%的收益。
房产好卖时开发商很少会想到信托，但是这则新规定却使情况大为不同。上海爱建信托的有关人士表示，租赁信托确实很适合将大项目分割销售出租的情况，但是否会接受委托，还要看项目的规模，由于推出一个房产信托产品信托公司的收益只有总规模的1%，对于一个5000万元的项目来说，信托公司的佣金是50万元，这刚刚够律师文本、调查费用、发行费用等。
据姜新国分析，目前房产信托市场缺乏具体操作规定，因此其中的风险同样很多，房地局的新规定很可能将对信托公司的资质、资金规模、投资回报率、保低、封顶等房产信托中的敏感问题进行限制，以防信托产品层出不穷时，问题也接踵而来。
名词解释
所谓房产信托，通俗地讲，就是房地产商委托信托公司通过发行信托计划向社会募集资金，运用于房地产开发项目。投资者通过购买房产信托，分享房地产行业成长的收益。
房地产信托的方式是多种多样的，股权信托、产权信托、租赁信托等等，现在操作比较多的是股权信托，但是它比较多地用于大型项目开始建设前的融资。对于已经建成但不能分割销售的商场而言，租赁信托更加实际，这种信托方式可以将商场内分割好的商铺几年的租赁权作为产品分别卖给投资者，投资者获得的是每年的租赁收益，但是商铺的管理和经营则由另外的公司进行操作。
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