沪老洋房市场转让叫停未经核准不得处置产权_产经动态_财经纵横

沪老洋房市场转让叫停未经核准不得处置产权

http://finance.sina.com.cn 2004年01月29日 07:35 中华工商时报

　　□本报记者花善岱

　　上海市房屋土地资源局最近颁发有关规定，对本市优秀历史建筑及历史文化风貌区内授权房产中保留建筑和相关建筑明确了保护管理的事项。

　　按照上海市委、市府关于“建立最严格的保护制度的工作要求，上海市房地局郑重

指出，凡列入优秀历史建筑保护范围的建筑(共398处)，经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核，未经核准，市、区房地产登记部门不得办理上述房地产权利的转移、变更登记。

　　何为老洋房

　　上海老洋房是指解放前建造的，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅。据初步统计，上海的老洋房主要分布在四个市中心区：徐汇区约占39%、长宁区约占29%、卢湾区约占9%、静安区约占8%。汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是上海老洋房最集中的区域，当时的政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。目前，这些优秀历史建筑与历史文化风貌街区的现状，已步入“老态龙钟，令人堪忧。列入保留、保护建筑的公寓、花园一般都有60年左右房龄，有的甚至高达80至90年，由于人为损坏及自然老化，许多建筑整体结构遭到破坏。而国家实行的是低租金政策，租金和实际发生的管养费用严重脱节，长期以来入不敷出，造成对保留保护建筑维修管理的恶性循环，加速了建筑物的老化损坏。

　　老洋房身价倍增

　　但老化损坏的上海经典老洋房并不影响自己身价的一路飙升。作为上海优秀历史建筑的典型代表，老洋房的租赁和买卖近来吸引了越来越多的境内外投资者，促使上海的老洋房市场交易量每年递增，成交价格也一路飙升。

　　据了解，老洋房购房者中，近八成是投资者，他们投资老洋房的利润主要来自于两个方面：租金回报和老洋房的自身增值。有相当多的投资者在购入老洋房之后，再投入一部分资金对其加以修缮、改造，然后将其出租，获取租金回报。由于老洋房的稀缺性以及其租赁对象以海外人士为主，因此老洋房的租赁价格一般每月都在数千美金以上，可谓投资大，回报也大。购买老洋房中80%是出于投资目的，老洋房投资回报率能高达两位数以上。升值回报在将老洋房出租获利的同时，近几年老洋房的售价也是每年递增，且仍呈供不应求之势。据最保守的估计，一幢未加任何修缮和整理的老洋房，自2000年起，每年的售价涨幅至少在20%-30%以上，几年下来增值超过100%，加上租金的收益年综合投资回报率惊人。

　　新规定新在何处

　　而这次上海市房地局颁新规定：花园住宅老公寓等未经核准不得转让，显然是针对日益升温的上海老洋房转让市场。新规定指出：各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。规定指出，涉及上海市优秀历史建筑及历史文化风貌区保护的“拆、改、留、修项目，应按照有关规定执行。各区房地集团在改制过程中，涉及上述房产的资产评估、出资入股等工作的，应事先报上海市房屋土地资源管理局核准后方可办理。

　　正在西郊虹桥开发另一个现代版经典洋房-檀宫的上海华丽家族公司总经理曾志锋博士认为，上海经典老洋房价值的一路飙升一方面反映了市场对这个方面的需求，由于政策瓶颈限制往往处于有价无市的尴尬状态；另一个方面又反映出上海目前高档住宅确实缺乏既具使用价值又具收藏价值能够传承经典的作品，这直接导致投资者无奈追捧那些矗立已近一个世纪、居住使用功能极大弱化的老洋房。

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