京城地产外来者转型 神华地产烹“无米之炊”

　　几乎是在一夜之间，神华地产在北京地产市场突然冒了出来。2001年底，神华地产拿到了东二环内最大也可能是最后一片住宅用地，仅在3个月后，神华地产就以“城市复兴”概念将其第一个自主运作的地产项目“华城”展现在人们面前。事实上，早在“华城”之前，神华地产在北京拥有的地产项目已达10个之多，只不过神华地产在这些项目中是以投资者而非开发商的身份介入。相比于其他开发商，神华地产虽然有超过900亿资产的神华集团的大树做依靠，但毕竟是北京地产的后来者。作为一个外来者，如何处理好由投资商向开发商的角 色转型，如何在事先没有土地储备的情况下继续做好“无米之炊”？神华地产无疑为我们提供了难觅的范例。

　　从投资商到开发商

　　作为神华集团的一级子公司，神华地产早在1998年即成立，神华地产营销总监陈岩称，“进入地产业是神华集团既定的多元化经营战略，而且地产是最能直接体现神华集团形象的。”作为外行进入地产，神华集团的最大优势当然就是资金雄厚，因此在成立后的相当长时间内神华地产是以投资者的身份投身于地产。在唯土地、资金和人为三大法宝的地产界，单独以资金涉足势必要采取合作的方式，这是熟悉行业快速进入的捷径。神华地产的主要途径就是寻找需要资金的开发商，尤其是与融资途径单一的民营企业合作。神华地产先后参与了12个地产项目，建筑面积共约300万平方米，在北京有人们熟悉的“九龙花园”和“宝鼎”等10个项目，在武汉和天津还各有一个写字楼和别墅区项目，至今，神华地产的总资产已经达到了15亿。

　　但是，单纯以资金求胜的方法显然不尽有效，神华投资的一些项目未能实现优良的回报。2001年起神华地产开始考虑自己运作地产项目。用陈岩的话来说，“公司的目的就是盈利，委托给别人我们就脱离了一线，我们不能直接控制产品的质量和成本，我们到一线来首先要控制他们的质量，其次要控制产品的成本。”她认为，第一重要的是给客户承诺的东西，每个开发商都要从中盈利，这是人之常情，这个度要把握清楚。如果空间压下来了双方分利，保证质量前提，那么就可以了。以产品来说，幕后的资金监控根本控制不到产品表现的具体层面，而自己直接操盘可以节约成本，减少资本流通环节，提高资金运作的透明度。对于信用程度不尽理想的地产业来说，自我操盘是比较现实的选择。

　　基于经验，神华地产下定决心要从投资商向开发商转型，而其转型的第一个项目就是“华城”，这一项目被神华地产描述为自己的“旗舰项目”。华城位于东二环护城河西岸，整个项目面积庞大，建筑面积达22万平米，可以说神华的第一个项目就拿到了北京难得的地段，且面积也是超乎寻常。在取得土地之前神华地产就组建好财务、工程和以自己的营销中心为核心的营销策划队伍，3个月之后，神华地产就拿出了规划，针对2002年开始的郊区化浪潮，神华地产迅速推出“城市复兴概念”直接与郊区化叫板，成为当时地产界最为吸引眼球的概念。而且华城的水上公园有三个足球场大小，二环以内绝无仅有。陈岩说：“这么好的自然条件得天独厚，我们把土地潜在的价值挖掘出来，这是我们神华房地产项目，在策划的时候园林设计、户型设计、公共配套都围绕着怎么把价格提升，让它成为健康的住宅、舒适的住宅，这是我们开发时的理念。”

　　当然，“华城”的速度仍然少不了实力的贡献。2002年，在没有以土地抵押向银行贷款的情况下，神华地产一次性100%交齐华城的土地出让金，又在一个月内按时搬迁了1400户拆迁居民，短时间内解决了任何一个开发商都棘手的拆迁问题。神华集团的资本运作能力无疑是保障华城项目快速运作的关键。

　　“无米之炊”

　　对于立志要在北京地产界打出品牌的神华地产来说，“华城”只是一个开端，在随后的发展中神华地产不得不面对土地的困扰。由于一直从事地产投资，神华地产并没有土地储备。这恐怕是类似于联想这类外来者的共同困境。陈岩在接受记者采访时表示，神华地产正在积极洽谈几个地块，为后续项目准备，解决土地储备的最好办法仍然是依靠资金优势。其实，神华地产拿到的华城项目本身就是一个二手地块，由于缺乏资金，这块土地已经闲置很长时间，而神华一出手就是上亿，100%交付土地出让金，不管是土地的所有者还是当地政府都得刮目相看。

　　神华地产的资金实力自然要依靠其上级母公司神华集团。神华集团是国家计划和中央财政单列企业，是中央直接管理的44家国有重点骨干企业之一。这个以能源、交通为主导产业，跨地区、跨行业、跨所有制经营的特大型企业集团拥有超过900亿的资产和30多家子公司。此外，神华集团具备非常强大的资本运作能量。2002年7月，神华集团发行总额为10亿元人民币的“2002年神华集团公司债券”。债券由国家开发银行承销，福建兴业银行以无条件不可撤消连带责任保证方式为该债券提供全额担保。2002年11月，国家开发银行和神华集团在北京签署了500亿元的公开额度授信协议，同时开发行还授予神华集团公司AAA级信用证书，这是开发行给予国有骨干优势企业最大的授信额度。神华集团在地产业展示实力不仅在华城项目上，在CBD开盘不久即形成热销的百万平米城市巨作“华贸中心”，其开发商“国华置业”就是“神华集团”的全资子公司，与神华地产为同门兄弟。

　　能让神华地产对土地问题放心的重要因素还是来自于政策。今年央行出台的针对按揭贷款的政策，对开发商自有资金提高了要求，只有在项目的进度达到结构割顶的时候才可以办理银行的按揭贷款手续。年初以来的土地整顿行动日益表明，土地政策改变多年来地产市场协议出让土地的形式，土地拍卖政策将在更大范围内推广。神华将有更多机会从没有实力的开发商手中接盘，或是直接购买土地。且不论公开市场竞争手段，神华还有一条路可走，陈岩透露，神华地产亦有兴趣承建经济适用房。相信这一点是大多数开发商难以做到的。

　　(本报记者 姜洪桥 北京报道)