一面是高价一面是空置 破解房价与空置双高悖论

　　在一般的竞争性市场中，价格机制作用表现在：当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格。现阶段房地产业一个特征是，一方面空置量大量增加；另一方面住宅的价格却持续走高。

　　破解房价与空置双高悖论

　　一面是高价，一面是空置

　　从1991年起，住宅竣工面积数量就一直大于住宅销售面积，据统计，2002年积压的住宅数量已经是2002年住宅销售面积的170%，也就是说，在接下来的两年，只有完全停建住宅项目才可以消化完这些空置住宅。而价格却保持着持续上涨的势头———1997年商品房平均价格为1790元／平方米，1998年平均价格为1854元／平方米，1999年平均价格为1857元／平方米，2000年平均销售价格为2103元／平方米，2001年前3个月，全国平均销售价格达到了每平方米2410元。

　　伴随着大量住宅空置的是我国城市居民承受着巨大的住宅支付压力。一般来说，当一定时期内家庭收入的25%—30%以上要用来支付住房费用时，或者房价收入比在4—6：1以上时可以认为居民对住房压力或者住房支出不可承受。

　　新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究(CMMS)”的调查结果显示，居民对房价的期望值与市场价差距甚远。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500—1000元的占22.9%，1000—2000元的占32%，2000—3000元的占19.6%，而6000元以上的仅占1.3%。

　　根源何在？

　　　住宅支付压力大，产品大量空置，与房价持续上涨共存的根源何在？从市场价格机制上看，根源就在于房地产价格的构成中，可以由住宅开发企业自己决定的部分太少。

　　房价中，土地转让费、建安费、市政设施以及各种税费各占约1／3。由于土地对于住宅开发企业来说是一种无法替代的生产资料，而开发商市场又是一个竞争比较充分的市场，这导致了对土地的需求弹性很小。

　　另外，由于一些地方土地分配中一直存在着诸多不透明的因素，在每一个特定的房地产开发区域形成了很强的进入壁垒，使得真正有实力的、有信誉、规范运作的公司无法快速成长，而规模小、不规范的许多小公司依靠与政府的关系则可安然地生存，甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。

　　可以说，在住宅开发商所面对的要素市场上，垄断因素占有重要部分，这直接导致了一方面住宅大量空置，一方面房价居高不下的怪现状。

　　规范土地出让有助于破解悖论

　　《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确要求各地政府要加强对土地市场的宏观调控。认真贯彻国务院的通知精神，整顿土地出让市场，将有助于减少土地使用权加价的现象。而要保证土地市场长期的健康发展，还需要更细致的制度保证。首先要提高房地产开发市场的门槛，设立土地使用权出让市场准入制度，对房地产开发商进行资质鉴定；同时还要设置企业的行为记录，只对真正有开发能力的企业开放土地出让权市场，凡是进行过违规炒卖土地的企业将被取消一定时期的开发资格。这样的制度将有助于房地产开发市场的透明化，土地使用权转让的透明化，由有实力的企业进行开发还将有助于保护消费者正当权益。

　　要想降低住宅价格，减轻居民住宅支付压力，让市场机制正常发挥作用，必须提高土地开发市场的竞争性。要做到这一点，首先要规范招投标制度，土地开发权一定要经过招投标程序才可以转让；第二要打破地方保护主义，鼓励有实力的企业跨地区发展，包括房地产开发企业和建筑安装企业；第三要加强对土地转让、建筑安装市场的监管力度，减少其中的灰色交易，使其透明化。总之，只有市场竞争化程度提高了，我国住宅市场的发展才可能是健康的可持续的；居民的住宅支付压力才能降低到合理的区域。　　　　　　　　文／李奥

　　经济适用房功过如何评价，它究竟还会走多远？最近，我们采访了长期研究国内房地产产业政策的中国

　　社科院财贸所王诚庆教授。

　　调整时机已经出现

　　———房地产经济学专家王诚庆教授谈经济适用房政策

　　笔者：我国的住房供应体系中，还存在着商品房与经济适用房的分别，这种状况还会持续多久？

　　王诚庆：改革以来，特别是在上个世纪最后十年的改革中，政府方针政策的变化和调整清楚地表明：改革的目标是实现住房供给和分配的商品化、社会化，而经济适用房政策的推出正是在特定的条件下为了实现这一目标而采取的措施。经济适用房政策的推出是为改革和发展服务的，它并没有改变我国住房商品化、社会化这一住房体制改革的根本目标。

　　笔者：经济适用房在发挥了重大作用的同时，在实际运行中也出现过不少问题，对于这些问题的存在，您认为根本原因是什么？

　　王诚庆：经济适用房体制的运行实际上是以财政补贴为前提的。主要问题有两个：第一是政策的调控成本高，政府调节市场的效率低；第二是经济适用房政策作为一种过渡性的安排，与改革的长远目标并不一致。

　　住房体制转轨五年来，我国住房市场的情况已发生了显著的变化，而这些变化使得我们有可能重新审视并调整经济适用房政策。

　　有两方面的情况是举足轻重的。

　　一是随着经济的发展，从1998年—2002年，我国城镇居民储蓄存款余额由53407亿元增加到86911亿元，增长了62.7%。同期城镇居民家庭人均可支配收入从5425元增长到7703元，提高了42%，城镇居民家庭恩格尔系数则从44.5%下降到37.7%。这些都意味着我国城镇居民对于住房商品的承受能力显著增强。

　　二是住房商品市场情况有了很大的变化。

　　1998年住房体制转轨时，在住房需求方面，中上等收入者的住房需求突然释放，而中下等收入者的住房需求则还因住房货币化刚起步而未能有效形成；在市场供给方面，面对突然释放出的高收入者的巨大需求，房地产开发商没有能力去满足那些低端的需求。

　　经过三四年的发展变化，目前高收入者对高档商品房的累积需求已基本得到满足，以后的高档商品房市场将主要面对随经济发展新形成的增量需求。中低价位的商品房市场正在形成。可以预见，在两年左右的时间内，低价商品房市场与经济适用房市场将会形成竞争。届时，就没有必要甚至不应该继续大规模建设经济适用房了。

　　国务院最近发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》仍谈到了经济适用房建设的问题，但并没有继续坚持以它为住房体系的主体的提法。而是突出和强调“坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”和“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

　　笔者：对于经济适用房政策，您认为应该做什么样的调整？

　　王诚庆：第一，住房是不动产商品，并不是可以在全国范围内自由配置的资源。因此，经济适用房政策的调整应当坚持地方自主决策的原则。住房社会保障是政府的职责，如果地方决定不再安排经济适用房建设，它也应当采取别的措施达到社会保障的目的。中央政府虽然不再干预各地住房社会保障的具体事务，但却要把地方住房社会保障的落实情况作为考查地方工作成绩的依据，这样，地方的自主权是大了，但责任也重了。

　　第二，房价收入比特别高的地区仍可以安排经济适用房建设，但覆盖人口的比例，按照社会保障的本质要求不宜过高，一般不应超过20%的水平，以不构成对不含补贴的商品房市场的冲击为限度。

　　第三，可以改变经济适用房的建设方式。

　　改暗补为明补，改“补砖头”为“补人头”。

　　具体而言，就是改变目前经济适用房土地无偿划拨的做法，将土地出让金按使用年限计算收取年租。住房销售可以完全放开，不再控制购房资格。同时，从在商品房开发中收取的土地出让金、年租和税费收入中，提取一定的比例作为专项基金，用于低收入者的住房补贴。这种补贴方式的好处是它可以直接转化为消费者的福利，而不会转化为生产者剩余或产生效益流失。如果受益者的收入提高到一定的水平，政府也可以适时停发这样的补贴，就是说，这种方式避免了补贴受益的固定化和永久化。这既有利于提高政府的调控效率，也有利于提高市场配置资源的效率。

　　第四，对前期售出的经济适用房也要相应进行政策调整。可以参照上一种情况，在适当的时候收取土地年租，同时对购房者按收入情况核定和发放补贴。这种方法还可以推广到售出的房改房上，从而根本改变只要不将住房出售就可以无偿使用国有土地的状况，实现土地使用权市场的并轨————都是有缴偿使用国有土地，区别只在于若干年使用一次缴租还是按年缴租。　　　　　文／李奥

　　美国最大的房地产企业PULTE地产国际公司前任主席Mr. John S. Gallagher，最近受中国住宅产业商会邀请参加中国房地产境外上市暨产业基金研讨会，与房地产各界人士广泛接触，了解中国房地产发展状况。本刊记者在他返美前对他进行了独家访问。

　　沟通，才能参与

　　———美国PULTE前主席John S.Gallagher谈中国房地产市场

　　记者：在与中国不同层面的房地产业界人士沟通过后，您能否谈一谈对现在中国房地产市场的看法和评价？

　　Gallagher：对中国房地产总体看法有三点，第一，中国正处于不断发展阶段，我初到北京就觉得这是一个年轻而充满活力的城市，尽管它的历史已经非常古老；第二，中国的经济发展非常迅速；第三，中国政府对中国老百姓住房问题非常重视。

　　对于美国房地产开发商而言，如果有什么成功信条，按重要性排列应是：客户—社会—企业，如果开发商充分考虑客户需求，则会很好地满足社会需求，在这两点得以满足后，事业发展则顺理成章，不用担心赚不到钱。我跟中国的几个开发商见过之后，我发现他们都很聪明，深明房地产业的成功之道，如果他们能代表中国的房地产开发商，那中国的房地产业很有希望。

　　记者：在我们眼里，你是可以代表美国房地产业发言的人，美国投资界、房地产企业界对中国不动产投资市场的总体印象应怎么概括？

　　Gallagher：当我还在PULTE国际担任主席工作时，我们都意识到中国的房地产业是一个真正的大市场。我认为问题不在于美国的开发商对中国感不感兴趣，而在于美国的金融界怎么想。一旦我们用共同的语言和信念来沟通以后，我们才会知道如何共同地参与这个市场和这些企业。对于未来的发展现在还不太明朗，两年以后再说。

　　记者：中国市场的开放程度已经到了一个较高水平，和其他产业领域相比，房地产领域的美国投资，特别是直接投资规模处于很低水平，这中间的原因，请您按重要程度列举四个。

　　Gallagher：房地产开发是一种特殊行业，与其他行业相比有很大不同，如可口可乐，他们有独特配方，在工厂里可以大批量地生产，可以完全控制生产多少以及生产进度。但房地产不同，它的每个项目就和每个人一样有不同的特点，我们做很大的努力想把房子建造程序标准化、规范化，来提高效率。资金、土地、政府政策影响、房屋供应量、房屋需求量、材料成本、劳动力成本等等这些因素都能导致房地产项目各个不同，房地产开发商必须对新事物反应非常快。

　　中美房地产开发商都是相互尊重的，但美国开发商至今没弄懂如何在中国开发房地产业。我们很容易去操作各种工具，但怎样操作这些工具在中国的市场条件下开展工作，大家都还不太了解。这就是中美企业之间需要增进理解的原因。

　　记者：有一些中国的发展商正提倡“美国模式＂，按我们的理解他们指的是标准化、工业化、程序化，同时设计者、建造者和销售者是各自独立的主体，这样关于美国模式的理解是否准确，或者说是不是存在一种美国模式？

　　Gallagher：全美国房地产开发企业超过10万个，其中有一种national builder(意为“大型全国性开发商”)，从买地、到设计、到建造、到出售都可以做，这种规模的开发商在美国有四五十个。比如PULTE公司，它可以从买地，到开发建设，到为买房人提供按揭贷款，同时可以提供售后维修服务。当然，national builder也不是必须全程都完成，他们可以选择其中的阶段来做，可以在全国范围内做专业的阶段。

　　在national builder之下，还有一些中小型的公司，其中有专门的土地开发商，小建造商。土地开发商有部分自有资金，然后从银行贷款来进行土地开发，他们把成片的大土地整理成熟地之后，分成小块卖给小建造商。这样的市场结构允许大中小开发商都能在市场中找到自己的位置。

　　不能说哪种开发方式更好，这是国情决定的。房地产开发过程中90%是相同的，只有另外的10%可以理解为一种艺术，在这10%部分每个企业都有自己的解决方式。

　　文／本刊记者严永怡

　　1月11日，中央美术学院与北京CBD一家写字楼项目签约，共建CBD艺术街。这个艺术街是一个号称中国第一个AT(艺术)写字楼的一部分。本版均为艺术街将要陈列的雕塑系列作品《平衡道》。