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“天下第一城”30亿变身 中信国安押宝产权酒店

http://finance.sina.com.cn 2004年01月07日 08:12 21世纪经济报道

  本报记者 费常泰 上海报道

  投资30亿元,历时12年,中信国安集团打造的“天下第一城”(以下简称第一城)终于完工了,今年一季度将全面营业。

  2003年12月22日,郝雪涛在中国旅游房地产投资与发展策略研讨会上透露了上述消息
。郝现在任职副总经理的大通房地产公司,系中信国安信息产业股份公司?000839.SZ?下属企业。2003年5月,中信国安股东大会通过决议,大通以5.13亿元从集团受让了第一城的产权式酒店。

  占地3600亩的第一城项目位于河北香河县,曾经先后尝试人文景观、高尔夫球场及至会议会展和分时度假等业务,几乎每一个目标都紧跟市场最热门最赚钱的行业。而国安集团在该项目沉淀的资金,也由最初的6.5亿元投资一路追加到了目前的30亿之巨。

  然而有媒体报道称,“第一城”存在巨额亏损。去年8月,《中国足球报》曾撰文“北京国安自杀性滑坡”,指出第一城亏损严重,国安足球队“来自北京现代汽车的1.18亿元冠名费,大部分投到这个无底洞中”。国安集团认为上述报道严重失实,并由此引发了一场官司。

  孰料官司还未结束,“第一城”的命运悬疑又摆到了公众面前。

  转型之路

  “第一城”虽有12年的历史,但其主业定位却一直摇摆不定。

  在1992年全国性的人造景观热潮中,中信国安集团联合中银集团投资有限公司、中国保利集团公司和香河土地开发建设公司,共同组建第一城娱乐有限公司(国安集团控股90%),计划原样复制明清两代北京城的旧貌,建成旅游观光园区,观光业务收入甚少。1998年国安决定兴建景区房地产,并建造了4块高档高尔夫球场,随即又瞄准耗费甚巨的会议会展休闲度假酒店产业,兴建了4万多平方米的会议设施以及近5万平方米的健身娱乐设施。短短数年间,投资额滚雪球一般膨胀到了30亿元。

  经历一番山重水复,第一城最终定位于“以会展、度假为主,旅游观光为辅的酒店式景区”,将景区四周的仿古城墙掏空,改造出307套酒店客房。

  据北京媒体报道称,按照大通公司设计的产权式酒店销售方案,购房者向大通购买酒店产权后,再委托大通出租给第一城娱乐公司经营,由此获取租金回报。购房者只须首付总房款的30%,余款采用20年银行按揭的方式支付,而包括按揭还款和利息、物业管理费、空调费、水电费及维护、装修等所有费用,都从第一城的经营利润中开支。购房者每年拥有首付额度10%的酒店消费金额,可预支20年内的消费额,还可以享受第一城内其他消费。

  为了保证购房者的投资利益最大化,大通还将集合中信国安集团内的酒店资源,可以让购房者实现北京国安宾馆、三亚椰林滩四星级酒店等分时度假权,并可参加国际分时度假连锁俱乐部,实现环球旅游的梦想。最后,第一城还将通过原价回购的方式给购房者建立投资退出渠道。

  郝雪涛表示,从2003年10月底以来,已推出200多套带租约的公寓标间试运营,目前基本满负荷运营了。据保守预计,此举可为上市公司创收1.4亿。

  盈利风险

  那么,产权式酒店会不会对中信国安形成风险?

  在接受记者电话咨询时,中信国安董秘廖小同没有评价此事,但他表示,“第一城产权酒店的销售还可以”。

  国安集团一位人士表示,经营风险对上市公司影响不大,大通的经营利润进入上市公司,而第一城的利润则进入了集团。

  如果第一城经营状况不佳,会不会出现无法按时支付购房者的经营报酬,进而造成无法及时支付银行按揭的情况?这位人士说,产权式酒店只占第一城很小一部分,另有几百种其他服务项目可以产生利润。而且第一城背靠总资产达130亿元的国安集团,强大的现金流也有能力纾解这种风险。

  更重要的是,上市公司已经通过一系列的协议安排,从产权式酒店项目赢利并顺利抽身。从2002年年报上看,中信国安全年主营收入达人民币9.4亿元,不过,核心主业信息产业所贡献的利润甚微,而房地产业收入7.4亿元,占比79%。1999年,中信国安因下属公司承建第一城项目获得1亿元收入,到了2002年,从该项目获得的收入已达6.6亿元,占上市公司主营收入的70%。

  据悉,上市公司2003年来自第一城的收入将体现在三个方面:房租、承建第一城工程费用和销售产权式酒店收入。其中,房租收入每年只有320万元,对公司业绩影响不大;而2003年5月27日一则关联交易公告显示,中信国安当年为第一城承担约6亿元的建设工程,2004年还将有约3亿元的收入来自于此,这基本上是无竞标风险的商业活动。

  由此可见,中信国安还将继续受益于大股东旗下的第一城项目。

  另据记者了解,2000年11月,中信国安集团还联合美国达西集团公司、中旅总社及中银国际投资有限公司,创立北京中安达旅游度假服务有限公司,开展产权式酒店投资及销售业务。目前,中安达正操作数十亿元资金,在宁波、蓬莱等地兴建度假村。每个度假村拟占地1000亩,建筑面积约98000平方米,主要由别墅、多功能中心及可容纳800人的旅馆等组成,其有形和无形资产拥有量将达到5亿元人民币。

  但到记者发稿前,国安集团没有透露未来是否会将中安达资产置换进上市公司的计划。


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