地产与金融：5年蜜月期结束2004上演“多角恋”

　　本报记者 谢红玲 北京报道

　　国家金融政策的调整、房地产企业扩张对资金需求的增强，正让一个预测变为事实：2004年中国房地产将迎来“融资年”。正是出于对这一趋势的敏感，中国房协城市开发专业委员会在去年年末召集房地产界和金融界人士，专门组织“房地产金融·财产信托研讨会”，探讨地产金融多元化问题。在同一时段，北京科技园置业有限公司也联手一家财经媒体在 京举办了一场以“不动产投资经营工具创新”为主题的研讨活动。地产金融，受到了前所未有的关注。2004年，地产金融创新还将会不断成为业界关注的焦点。

　　“121文件”成为原动力

　　中国房协副会长顾云昌把房地产业与银行业过去五年紧密合作的时光比喻为蜜月，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”去年下半年央行出台的“121文件”，正是要帮助银行规避这一高风险。

　　也正是随着这一文件的出台，随着银行房地产贷款的收紧，地产金融多元化开始初见端倪。按照国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的分析，“121文件”正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。

　　巴曙松说：“从房地产开发的整个资金流程看，当前中国的房地产的开发环节资金投入集中，但是相应的资金来源则比较分散化。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，成为迫切需要加以研究的课题。央行“121文件”，试图在现有的融资格局下，适当控制房地产行业的局部的投机泡沫，这对于房地产行业的持续健康发展有积极的作用，另外，这个文件也在事实上会推动房地产融资渠道的多元化，特别是“121文件”中提出的一些禁止银行贷款进入的领域，将是其他金融工具推进金融创新的最为活跃的领域；无论是债权性的融资(例如卖方信贷)，还是股权性融资(例如阶段性股权融资)，在2003年已经呈现出相当活跃的势头”。

　　信托捷足先登

　　随着房地产企业与银行蜜月期的结束，负荷更重的资金压力的房地产商开始寻求新的融资渠道。敏感的信托，这个原本无足轻重的角色此时施展出巨大魅力，迅速和地产商生发恋情，成为捷足先登的“第三者”。根据不完全的统计，2003年全年至少有数十亿元资金通过信托计划的形式进入房地产投资领域。

　　仅在2003年10月的半个月时间里，北京一地就有世纪星城、太阳星城、荣丰2008三只房地产项目信托进入市场发行，且受到投资人的追捧。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划发售一个月但实际上只用了8天半，就将2.5亿元人民币的募集任务完成，托让双方喜出望外。该项信托计划的运作模式较前边的资产信托更为优越，突破了200份的限制，帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。然而，金融产品的发展，必然需要有一个具有良好流动性的二级市场的支持，否则一级市场的发展很快会遇到二级市场流动性问题的制约。这个瓶颈，在当前的信托产品中也存在。而且，在当前形势下，信托公司没有能力与银行在贷款行业公开竞争，根本不在一个起跑线上，不是一个等量级，形若巨人和蚂蚁。所以，信托这个“第三者”想不做偏房、登堂入室属于想入非非。

　　融资工具亟待创新

　　尽管“121文件”对银行贷款进行预警，但银行并不会因此放弃房贷这块大肥肉，加上当前其他融资渠道各有局限，银行贷款日后仍将会是房地产融资的主流。所以，房地产商应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。

　　巴曙松博士指出，无论如何，在当前中国的金融体系，银行体系依然支配着绝大部分金融资源，对于银行金融资源的运用依然应当成为房地产公司设计融资方案时的重点。除了直接的商业贷款之外，房地产公司还可以运用银行可以提供的贴息贷款、委托贷款等多种形式进行融资创新。比如张宝全率先试行的卖方信贷就非常有优势。开发商卖方信贷模式的前提是开发商稍有一定的实力，商业银行可以规避政策风险，同时也可以拓展中间业务；开发商和购房者分别获得了宝贵的资金和购房的便利。

　　当前，开发商可以利用的直接融资手段，基金最被看好但暂时缺乏政策支持；上市是一条现成的路尤以“借壳”最为便利，但受经营特点和资产预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果并不理想。信托的想象空间相对比较大，但肩膀太窄，担不起太重的担子……

　　专家指出，房地产融资市场缺的并不是资金，而是融资渠道和融资工具的创新。所以，需要资金的企业请开动大脑机器，和金融机构一道积极创新、寻找新型融资工具吧，“钱途”是人闯出来的。