海南房地产苦尽甘来 欢乐之后仍需警惕泡沫再起

　　特约撰稿 蔡慎坤

　　种种迹象显示：海南房地产市场已经苦尽甘来，方方面面无不皆大欢喜：银行可以轻松解套，开发商终于找到了新的发财机会，海南经济又多了一个增长亮点。

　　一朝告别沉寂

　　经过十年的沉寂，刚刚过去的2003年注定是海南房地产的沸腾之年，欢乐之年。年初的“非典”疫情带给海南的是“健康岛”的广告效应；七月组建的专门处置金融机构积压房地产的联合资产公司受到媒体的热捧，一场处置海南积压房地产的“攻坚战”仿佛拉开了序幕；年底，从三亚传来捷报：散落在三亚各处的120宗“半拉子”工程全部处置完毕，昔日的“烂尾楼”变成了今天的风景线……时间似乎是医治创伤的良药，历时十年，海南就从房地产泡沫的阴影中走出来。当北京、上海、杭州、宁波、重庆等地的房地产价格以火箭般的速度不可思议地飚升时，许多海南人甚至慨叹海南的房地产有点生不逢时，大有奋起直追的劲头。位于海口市金贸区的“半拉子”项目世贸雅苑三期借着这股东风，向全国推出“猜房价，中现金大奖”的造势活动，居然有网民开出了均价18000元／平米的“天价”，引来了媒体的阵阵喝彩和开发商的开怀大笑。同样位于金贸区的“半拉子”项目国贸中心开盘，推出整版整版的报纸广告，大张旗鼓地宣称对购房者送豪华奔驰轿车。该项目的发展商踌躇满志，据说要净赚上亿！

　　2000年是海南房地产发展的一个重大转折点，国务院批复的《处置海南省积压房地产方案》正式实施。位于天涯海角的三亚市先行一步，三亚市政府对位于大东海11层高的万国旅游城实施了定向爆破拆除，对16层高的侨友大厦进行了人工拆除。其间，“炸”出了许多年来深藏不露的开发商及其关联人，从而在全省上下掀起了一轮轮处置积压房地产和新开工项目建设的高潮。短短几年的时间，一幢幢破败不堪的“烂尾楼”披上了亮丽的彩妆，一片片新建的小区在沿海、沿江一线崛起。海南的房屋交易量已连续多年创出历史新高，2003年仅海口的交易量就超过百万平方米。三亚湾逶迤数公里长的海边现房被抢购一空，连图纸上的期房也像北京的经济适用房一样，受到“炒房族”排号争抢……种种迹象显示：海南房地产市场已经苦尽甘来，方方面面无不皆大欢喜：银行可以轻松解套，开发商终于找到了新的发财机会，海南经济又多了一个增长亮点。

　　海南房地产告别沉寂找到良好的感觉，是经济发展的必然结果？还是价值的理性回归？抑或又是一次泡沫泛起？海南房地产主管部门的领导和一些专家学者纷纷就此问题发表看法，一种主流观点随即形成：“海南房地产已经走出了最艰难时刻，海南房地产泡沫的历史悲剧不会重演。”海南省统计局根据2003年国民经济运行数据分析也得出相同的结论：海南经济已经走出“房地产泡沫”阴影，进入新一轮快速增长时期。

　　作为中国唯一没有冬天的海岛和政府倡导的“健康岛”，海南对国内富裕阶层及周边国家、地区人士的吸引力越来越大，随着国内休闲度假房地产市场的形成，海南房地产市场将被重新激活，开发还远远不够，升值潜力巨大。中国经济持续高速的增长也似乎印证了这种乐观的情绪，2003年中国人均GDP超过了1000美元。中国的富人阶层迅速扩大，度假消费及投资成为一种可以预期的时尚和选择。

　　历史总是惊人的相似

　　2003年12月，世界小姐选美赛在三亚刚刚落下帷幕，国内著名房地产专家曾宪斌应邀而来，他在11月刚刚到过美国夏威夷，他说，那里与三亚有很多相似之处，但是，夏威夷的房地产价格是三亚的8至10倍。而国内同等类型城市房地产价格也是三亚的1.5至2倍。由此，他断言，三亚房价上涨空间还很大，如果用发展的眼光和视角来看三亚的房地产，3至5年内，三亚房地产价格将在目前基础上再涨1-2倍。“如果能吸引国外购房候鸟，三亚房地产价格更会大幅上升。”曾宪斌的结论掷地有声，方方面面给予了充分的肯定。开发商脸上挂满了微笑，政府听了也很欣慰，媒体更是推波助澜、一片喝彩。

　　然而三亚房地产的价格已经从2000年的每平方米不足1000元，猛窜到现在的每平方米4000多元，这个价格还不能购买到沿海一线最好的海景房。据了解：三亚房地产的成本仍然维持在每平方米1000多元的水平，这样的赢利模式无疑会吸引更多的投资商和投机客。

　　来自湖南长沙的的彭小斌就是三亚响当当的“碧海蓝天”的老总。他在2000年来三亚筹划这个庞大的房地产项目时，对房价不敢有过高的奢望，当时他认为理想的价位是每平方米2000元。现在“碧海蓝天”的期房起价已超过每平方米5000多元，彭小斌赚得连自己都看不懂了。这是他几年前想都不敢想的事情，他说岛外购房客太生猛了，有位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资。当然这个客人只是付了少量的首期，余款都由银行办理了按揭。银行按揭在海口金贸区的商铺项目上表现的更为突出，该区域号称海口的黄金地段，商铺成本每平米4000元左右，对外售价高达2万多元，银行提供70%按揭，即1.4万元，开发商的风险全由银行承担了，而海口的消费水平和营商环境，20年恐怕也很难收回这种投资。

　　历史总是惊人的相似。银行似乎在这一轮房地产升温的过程中又扮演着十年前相同的角色。

　　当年从海南撤回北京的万通董事会主席冯仑对海南还是情有独钟。他分析，海南是个很特殊的市场，除了同其他城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。所以，冯仑也把他的创新业务——“网上定制独立住宅”扩展到了三亚，但亲身经历过房地产泡沫的冯仑对未来市场走向并没有盲目乐观。

　　海口的房地产虽没有三亚那么火爆，但给人的印象还是很“热闹”，这种″热闹″一方面体现在海口随处可见的商铺项目，另一方面，在很大程度上海口是在“补课”。十年前房地产泡沫留给海口大量的无小区配套、无绿化环境，内部设计和建筑质量都很差的房子。像海口宝迪花园，人在屋里要像猫一样弯着腰上下进出，类似这样的房子在海口比比皆是，现在看来肯定不适合销售和居住，因而海口产生了二次置业的需求。目前，岛内高收入人士的“换房”已接近尾声，大多数有钱的单位都完成房改或集资建房，岛内多年积蓄的二次购买力已得到充分释放。海口早期开发的比较成功的小区如昌茂花园、置地花园房子已经盖得密不透风，进进出出的人流宛如置身于海口任何一个杂乱的集贸市场。置地花园2000年推向市场时，起价每平方米2000元，现在起价在每平方米3000元以上。而银行不时拿出来拍卖的置地花园低债房却远远低于这个价格。

　　2000年以来，海口推出了以改造半拉子工程而销售的经济适用房，这种房子是将房地产泡沫时期遗留下来的半拉子项目重新设计、改造包装，有些项目是在原写字楼的基础上增加转换层使之变成住宅，上述经济适用房由于是房地产泡沫高潮时规划报建的项目，容积率高，没有小区配套和完善的服务设施，建筑质量大多存在隐患。虽然价格每平方米不超过1500元，这样的房子通过银行按揭，深受低收入阶层和打工族的欢迎，但这个市场毕竟有限，以后遗留的问题还会更多，目前，海口最抢眼的项目是高档公寓、豪华别墅。香港新世界在海口新埠岛上号称投资60亿开发26万平方米的高档公寓项目，这个小区绿化环境很美，初期推出均价每平方米3000元左右，但由于交通问题和地理环境等因素的影响销售一直并不理想，后期项目因而进展缓慢。也是2000年秋天，位于西海岸的“黄金海岸花园”推出一期48幢别墅，均价每平方米1万元，一个月内全部售完，买家全部来自岛外。但这些售出的别墅平时黑灯瞎火，只有节假日才有候鸟从内地飞来，由于这些购房客户都很神秘，其资金来源和购房目的都不明确也不稳定。一期销售火爆并不能说明后期市场看好。目前在海口西海岸10公里长的海岸线上，在建和拟建的别墅多达2500多幢，按目前市场的平均价每栋300万来计算，2500多幢别墅的总成交价将是75亿元，如此超前的购买力在海口本地居民中肯定已不多见。这还不包括成片成片的高级公寓楼。紫荆花园位于金贸区的海边，一期推出的公寓楼每平方米均价3000元左右，很快被本市最早的换房者抢购一空。接着推出的二期和其他跟风的公寓项目销售却一波三折，诸如信息公寓、海怡豪庭、昌炜花园、半山花园、世贸雅苑、百年经典以及位于海甸岛的友合金城、一品水苑、万恒花园等等，无不拉长了销售周期，降低了销售目标，这些项目借助媒体大肆炒作，渲染概念，但岛内有限的购买力早已消耗殆尽。

　　海南目前的经济发展缺少有效产业的支持，没有创造大量的就业机会和理想的薪酬标准，留不住基本的人才，一个没有充分就业市场的城市，人们都是为了吃饭在奔波，住宅的需求量毕竟有限。寄希望于休闲度假和异地养老，这其实只是海口的一厢情愿，这个市场想象空间不大。海口的房子出租不像内地一些城市拥有合理的收入回报，出租率和租金都很低，投资购房根本看不到出路。城市化本来是支撑房地产发展的主要源泉。然而不幸的是，海南十年前遗留的大量积压房使城市化产生的住房需求变得微不足道。海南城市化推进的总目标是，到2010年全省城镇总人口达到450万，城市化水平达到50%。海口市规划2010年总人口发展到250万，这是一个良好的预期，最终能不能达到目标，还得看是否有充分的就业和合理稳定的收入。目前，海口人均居住面积已经超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有的住宅已绰绰有余。而截止到2002年底，海口市(含原琼山市)的积压商品房就接近1000万平方米，这还不包括新批在建拟建的800万平方米房地产项目，按目前理想的房屋交易量来预测，估计消化上述房屋需要二十年的时间甚至更长。

　　泡沫资产知多少

　　房地产曾是海南的最爱，十年前给海南带来过无限的风光，多少人一夜暴富，美梦成真！然而过度的投机给海南的金融业造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭，十几家信托投资公司消失，数百亿不良资产烂在银行手中。海南经济从此背上了沉重的历史包袱，正所谓“成也萧何，败也萧何”。

　　海南的房地产泡沫，始自于金融业的混乱和失控。当时各路资金透过各种途径涌向海南，四大商业银行扮演主角，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从海南房地产全身而退的却寥寥无几。在上一轮房地产泡沫过程中，最大的赢家是从金融机构贷款的个人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。

　　房地产泡沫给海南的遗产是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样，也经不起推敲。较为流行的说法是：海南人口占全国人口的0.6%，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上，仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿。

　　无疑，积压房地产的背后是金融资产，满目疮痍的房地产其实是钢筋水泥的货币，积压房地产就是积压了银行的钱，而银行最终变成了海南最大的发展商。

　　银行到底有多少钱扔进海南形成了大量泡沫资产？这个谜底一直无法揭晓。1999年，四大商业银行根据国务院批复的关于《处置海南积压房地产方案》，派出浩浩荡荡的清查大军进驻海南，企图摸清沉淀在房地产上的金融资产，耗时一年，却没有一家摸清准确的家底。由于各家银行进入海南的资金极其复杂，有各种背景和拆借方式以及运作手段，再加上有些银行时隔多年，仍然害怕查出问题，连累相关人员，提供的帐目和资料都是层层把关，这样的清查统计数字肯定会有水份，何况海南的房地产抵押物一直在贬值或者处于动态之中。工商银行总行一位老总至今对此次清查记忆犹新，他认为当时的清查压力很大，凡是涉及到当事人的利益或某些行的领导，这种清查就没办法进行下去。因而最终的清查数字就是一种较为流行的说法：四大商业银行先后在海南房地产投资400多亿，其中工商银行179亿，建设银行127亿，农业银行100亿，中国银行80亿。这个数据并不包括交通银行的70多亿，人民银行系统的40多亿，中国光大银行从洋浦接收的200多亿，这200多亿是几大商业银行从境外发放给洋浦开发商的贷款或投资款。海南发展银行关闭时，同样留下了200多亿的窟窿，其中绝大部分都扔在海南的积压房地产上，清查组经过几年的处置，仅收回了少量的维持费用，如今剩下的资产已是一堆难啃的骨头。海南曾经辉煌的十几家信托投资公司，如今都已从人们的视野中消失，同样沉淀在房地产上的资金也高达200多亿。十年前海南相继批准成立了130多家股份制公司，募集资金200多亿，现在这些公司中80%早已债台高筑，不见踪影，募集资金的80%也是投向了海南的房地产。

　　海南房地产泡沫最终形成了多少不良资产？上述数字简单相加，已经大大超过了我们过去所见到的公开的数字。金融机构为海南的房地产泡沫付出了惨重的代价！

　　冰棍效应

　　作为全国房地产泡沫的重灾区，中央对海南处置积压房地产问题一直非常重视。1998年12月，当时的朱总理在海南考察时，提出了把海南作为全国解决房地产泡沫试点的想法，并明确了三点意见：第一，绝对不许再批新项目，再建新房子，不允许银行再给房地产贷款。第二，要下决心收地。凡是报建没报建的，只要是闲置的土地一律收回。第三，谁家的孩子谁抱。海南房地产是三分天下，三分之一是银行投资，三分之一是银行贷款，其他资金来源仅占三分之一。银行投资形成的不良资产交给资产管理公司，银行贷款由银行负责清收，房地产公司破产也得还债，其他资金投资由省里统一处理。

　　但是海南依旧批准了很多新项目，建了许多新房子，银行继续在给房地产项目贷款。毕竟房地产是一个积聚热钱的地方。

　　其实在海南，绝大多数房地产开发商当初都是从银行贷款搞房地产开发的，后来几乎都是银行的债务人。赚了钱就分掉，留下的房地产高价抵给了银行，银行实际上成为海南最大的房地产开发商，拥有着众多成片或分散的房地产项目。尽管后来银行将一部分不良资产剥离给资产管理公司，但手中仍然保留着许多积压房地产，由于海南房地产市场持续低迷和银行处置权限受限，抵押物处置效果并不明显，因而金融机构的不良资产一直被视为海南积压房地产处置中最难炸的碉堡。

　　难，难就难在确权困难和资产关系复杂，许多项目只是挖了一个大坑，但空中楼阁的每一层都抵押给了银行，许多项目还是重复抵押给不同的银行。如果去确权，才发现这个项目还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。碰上这种情况，又得求助法院，由于标的物很大，法院收费也不手软。银行和资产管理公司面对这个“怪圈”，常常一筹莫展。

　　为了盘活金融资产，减少金融机构的损失，经过人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海南省政府多次协调，2002年底，国务院在原《处置海南省积压房地产方案》的基础上，又出台了一份详细的《补充方案》，明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产，并向商业银行和资产管理公司偿还资金。

　　一石激起千层浪。让四大商业银行和四大资产管理公司将海南的积压房地产交给一家关联度并不强的公司，银行和资产管理公司的心情是复杂的。交吧，评估方式和价格很难认同，重要的是失去了对这些资产的控制权，造成的损失又得靠自己慢慢消化，国家财政不管。不交吧，海南的积压房地产太烂，留着几乎看不到什么希望。建设银行资产保全部副总经理于妍玲女士曾多次到过海南，对泡沫经济的惨象深有感触：“海南那么美丽的风光，那么多的烂尾楼，太不协调了。政府应该拿出壮士断腕的勇气，该炸的炸、该拆的拆，不要再在这些‘半拉子’上做文章了。”她认为《补充方案》不能解决海南房地产泡沫遗留的所有问题。即使交给海南省统一处置，由于要偿还银行资金，还会对烂尾楼续建下去。何况《补充方案》太繁琐，涉及评估、确认、验收、处置、再评估等等程序，时间拖得太长，银行不可能投入太多的人力物力处理海南的这堆不良资产。于女士甚至提出当初应由人民银行、财政部牵头，将各家银行在海南的积压房地产全部收回并交给海南省政府根据未来新的城市规划统一处置，回收资金无论多少由财政部返还给各家银行，省得讨价还价，处置起来遥遥无期。更重要的是还海南美丽的滨海城市风貌。

　　关于《补充方案》，各家银行认为是偏向于海南省地方的。人民银行参与起草《补充方案》的黄慕东处长笑着解释：当初讨论《补充方案》时，各家银行都提出了对自己有利的意见，如果完全采纳，《补充方案》不可能出台。现在的《补充方案》并不是强制性文件，其最终能否实施或达成协议还很难说。建设部有关人员的态度倒是很明确：《补充方案》主要是为了解决金融机构的积压房地产问题，如果银行或资产管理公司不愿交给地方处理，那就让他们自行处理。海南省处置积压房地产工作小组办公室陈武也回应了这种说法：“坦率讲，当初要把四大银行手里那些积压房地产项目移交给我们，我们是不愿意接收的。”陈武甚至断言这些错综复杂的积压房地产，就算花费大量的人力物力也未必能处理好。而且最终即使盘活，恐怕也值不了多少钱。

　　如此看来，银行剩下的积压房地产很难再淘出闪光的金子。各家银行自己也承认这一点，中国银行资产保全部总经理董建岳一再强调：中国银行要处理的不良资产高达几千亿，海南这点东西完全不值得一提。起初，中国银行资产保全部的钮文利小姐透露说在海南还有30多亿的资产，后来又称经过统计，只剩下不到10个亿。农业银行更有意思，具体数字不愿透露，但表示肯定比中国银行少得多。农行风险管理部总经理李彦斌对移交不良资产心存芥蒂。他说当初农业银行将自办公司的不良资产剥离给长城资产管理公司后，长城资产管理公司多次以注册资金不实或资产欺诈反过来起诉农业银行。李总提及此事仍然激愤不已：“早知如此，我们还剥离给他们干什么？随便扔掉不是更省心些。”李总言下之意：长城资产管理公司是自家兄弟尚且如此，别的公司更不可信。在建设银行，我们听到最多的是资产保全部总经理杨小阳推崇的“冰棍效应”理论。这位曾在中农信任职的老金融，具有学者的气质和风范。他认为处置不良资产要抓住时机，越快越好，否则就像冰棍捏在手里很快就会化掉。最好是自己的孩子自己养。自己捏在手里随时都会化掉的“冰棍”，转来转去只会加快融化的速度。

　　然而杨总却可能忽略了另外一个事实：海南房地产泡沫遗留的这堆“冰棍”，其实只是虚拟的或者残缺的。所谓的不良资产很大程度上只存在于帐面上，或者干脆就是一堆什么也没有的泡沫。

　　唐僧肉

　　海南房地产泡沫遗留了大量的不良资产。不良资产的处置一度成为一块人人为之心动的“唐僧肉”，围绕着这块“唐僧肉”，在海南演绎了许多不为人知的故事。争夺积压房地产处置权从一开始就没有停止过，几乎所有的金融机构，无论是银行、资产公司，还是其他信托公司清算组，都把处置不良资产当作一件美差，只要手中掌握项目，就会有人求上门来，各种评估机构、拍卖公司、代为处置中心等等一天到晚都在围着他们转。2003年6月，海南省人大常委会通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，重申所有停缓建工程的产权人在两个月内既不申报处置方案或不按所报处置方案处置的，政府将代为处置。此前，各市县代为处置中心已运作了很长一段时间，积累了丰富的代为处置或强行处置经验。这些处置机构借助政府职能部门的参与，在国土、规划、报建、税收、确权等方面具有明显的优势，通过大量处置项目获得了丰厚的利润。海南省人大常委会的决定对这些处置机构来说无疑是一把“尚方宝剑”，争抢不良资产的处置权，由此更加白热化。

　　中央为了解决海南积压房地产问题，曾批准财政部拿出4个亿专项资金，用于返还补贴给经济适用房的开发商。这笔钱据说早就用完了，能够拿到这笔钱的并不一定是开发商，但最终什么公司或个人拿到了专项补贴，恐怕只有很少人知道。社会上一度为此事闹得沸沸扬扬，人们无不希望专项补贴公正、合理、透明。

　　金融机构在处置不良资产时，一般都要经过严格的评估、公告、拍卖、审核等程序，看上去处置过程规范，其实稍好一点的项目早已通过拍卖公司暗中敲定。海口上百家拍卖公司这几年几乎都是靠着金融机构吃饭，拍卖资产给谁不给谁，定什么价，就凭几个人说了算。一般拿到金融机构的项目就能发财已是公开的秘密。中介费用只是很小的一部分，真正的暴利是加价。一个1000万的项目，加200-300万是小意思。公开拍卖不会加剧竞争，谁看中某个项目，私下先签协议，待到真正拍卖时，由拍卖公司组织几家公司围标，或大幅度提高保证金门槛，会把那些不熟悉的客户拒之门外。

　　翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

　　位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

　　金融机构不良资产的处置一直以来广受关注，也带有很大的道德风险。比如一辆抵债车，存放的时间长了，没有电打不着火。拍卖的时候，钥匙一插，不动，那就5000元。实际上只要花500元买个电瓶，可能卖到50000元。但金融机构不能这样做，这叫再投资，是违规的，可能制造新的风险。然而大家私底下都知道这么操作，资产给谁不给谁，就有了一种默契。

　　海南房地产泡沫留下的“唐僧肉”，其实已经被一些人瓜分得所剩无几，一些人在海南积压房地产处置中赚到了几千万乃至上亿的利润，这样的机会又是金融机构拱手相送。

　　在海南投资房地产，无论是处置“烂尾楼”，还是新开工的项目，无论是经济适用房，还是高档别墅公寓，都可以以极低的代价最大化的占有资源。这个资源包括低价土地、低价项目、低价劳动力、低价建筑材料。房地产的泡沫由此而产生，并在无形中造成一些人对另一些人的掠夺，从而给社会留下难以愈合的创伤。

　　海南房地产的出路

　　十年前，海南房地产泡沫给银行增加了巨额坏帐，这些不良资产经过多年的处置最终都是银行做出了牺牲。而现在，需要消化的积压房仍然高达一千多万平米，新开工在建或拟建的项目又是一千多万平米，而且新上项目的势头不减，开发规模已更为庞大，许多开发商仍然依赖于银行提供资金，住宅和商铺的消费市场也是靠银行在支撑着，一旦形成新的泡沫，其对海南经济的冲击将会更猛烈。面对节节攀升的楼价和遍地开花的新旧项目，人们有理由保持一份清醒。

　　当然，现阶段出现的一些迹象并不意味着海南房地产已走进死胡同。有专家在《中国建设报》上撰文，为海南房地产指明了出路：

　　一是要有一个整体性的长期战略规划，以此控制海南房地产开发的节奏。目前海南一方面有大量的积压房地产等待消化，另一方面是大量楼盘的破土而出。这有历史的原因(大量闲置土地随时都可能转化为房地产项目)，更与地方财政对土地批租的依赖性太强有关。解决这个问题的最好办法，是将市县的规划权收归省级政府，由省级政府根据市场供求状况来决定土地供应和项目报建。二是多用减法，将大量闲置建设用地转化为政府储备用地，大量拆除危旧房和不符合城市发展的房子和“半拉子”工程，减少房地产供应，创造新的住房需求。三是根据健康休闲地产的特点进行有针对性的开发，追求质量而不是数量。四是引导资金投向旅游景观等有利于提升房地产价值的配套设施和项目，分流资金。五是加大宣传力度，着重宣传海南的整体形象而不是单个的项目。