地产大腕各抒己见 展望2004年京城楼市纷纷看涨

　　刘晓光：房价只会升不会降

　　●税费不减，明年的房价可能还要涨。

　　●黄金地段的黄金公寓，价格只会升不会降。

　　孟晓苏：房价会稳中有升

　　●成本、标准、需求的提高、规范及扩大会拉升房价。

　　●供应量持续增大等原因又会使房价不至上涨过高。

　　明年房价稳中有升。一是成本会推进房价。主要是地价上涨迅猛，拆迁费用增加，而税费看不到进一步降低的迹象。二是标准提升房价。住房建设质量的提高、高科技成果的采用，都会增加成本，而实行精装修到位，提供全装修房，又会明显影响到商品房价格。三是需求拉动房价———在供求关系不发生逆转之前，需求会继续拉动房价增长。

　　房价不可能过高上涨的依据，一是供应量持续增大，会适量抑制房价上涨。二是经济适用房的放量既有利于调整房屋供应结构，又能有效地稳定平均房价。这将使得商品房价格在今后几年保持平稳和稳中有升的态势。

　　潘石屹：房价肯定会涨

　　●明年土地公开交易、公房大量上市都会影响房价。

　　●2004年，符合中国特色的创新产品会有很大市场。

　　明年至少有三件事会导致房价上涨。一是土地供应政策将做调整，所有土地公开交易，这可能导致房价上涨；二是公房理顺关系后将大量上市，这会拉低中低档房的价格，而公房房主的置业升级需求对中高档住宅来说是一个利好，房价可能会上升；三是今年下半年以来建筑材料如钢材、混凝土等价格大幅上涨，如果这种情况持续，那么因建筑成本提高，房价也会上涨。

　　关于产品，北京楼市的产品创新空间还大得很。目前的产品还很不丰富。2004年，商品房各类细分产品中都会出现潮流产品。就高档住宅来说，符合未来的、符合中国特色的创新产品会有很大的市场空间。

　　冯仑：高档房房价略涨

　　●2004年高档房会略涨，中档房会有波动。

　　●楼市产品创新空间非常大，尤其在产品细部上。

　　目前的北京房价是合理的，这个房价体系已经维持十年了，没有理由说在市场中维持了十年的房价至今还不合理。

　　今后北京楼市产品创新的空间非常大，尤其是在产品细部上的创新。国内开发商与国外开发上的区别至少有三个：国内做“面子”，国外做“里子”，国内请的建筑师都是大腕，所以建筑形式比较好看；国外做品质，国内做销售；国内把钱花在设计上，而不是制造上。因此，今后的创新可能会主要体现在产品的品质方面，而不是设计和营销。明年，某一类高档住宅会成为媒体追捧的主流，但从销售量来看主流还是中档住宅。供应量跟今年会差不多。

　　陈长缨：价格不会有大波动

　　●开发商会更注重楼盘性价比。

　　●但供求关系不会发生太大变化。

　　总体来说目前北京的楼价已经处于理性层面，2004年楼价不会有大波动。现在的市场竞争已日趋激烈，开发商都以增强产品竞争力为目标，在努力打造性价比比较高的产品。展望2004年，竞争还会加剧。

　　从供应量上看，2004年北京楼市的供应量应该还会增长，但我相信需求量也会增长，供求关系不会发生大转折。这是因为新老产品会有本质上的区别，新产品会刺激购房者进行二次置业。

　　2004年的主流产品一定是在建筑和文化上都有品位的产品，是能够给购房者带来精神层面享受的产品。在这一点上需要开发商在环境的营造上多下功夫。

　　吕劲：主流产品仍在四环以内

　　●北京市场包容性很强，明年也一样。

　　●明年富力城会有品牌产品出炉。

　　总体上，明年的北京房价会与今年的房价持平，整体不会有太大幅度的变化。对于一些在成长期的楼盘，则会出现房价增长超过整体市场的局面。房价不是开发商可以决定的，是市场综合因素作用的结果。北京有很强的供应量，也有很强的需求量。北京是一个包容性很强的市场，从经济适用房，到商品房到别墅、豪宅所有的产品都能够在市场上找到自己的买家。但明年主流产品还应该是一些在四环以内成规模的住宅小区。

　　目前，富力也有产品创新，比如我们做的薄塔楼，与传统方正的塔楼相比，它的优点是进深短，能保证向阳单位的通风采光。明年富力城肯定会有品牌产品出炉。

　　张宝全：楼市各方面开始明晰化

　　●明年将是水落石出的一年。

　　●开发商也学会了降低开发风险。

　　2003年开发商拿地规范化了，所以说2003年是自我完善，自我裂变和自我调节的一年，到2004年就是水落石出的一年。关于市场、关于产品、关于土地、关于政策，我觉得基本上都可以明晰化了。宏观的问题18号文已经指出，微观上只是一个需要适应的过程。

　　2004年价格将会趋向稳中有升。随着土地市场的规范，房地产业整体成本趋升，说白了，就是每一个规矩都需要时间和费用来支撑。另外尽管市场供应量还是很大，但激烈的市场竞争让开发商学会降低风险。因此，实际市场供应量和需求量还是相对平衡的。这是发展商在市场竞争过程中成熟的表现。

　　任志强：房产投资将超1万亿元

　　●明年投资增幅至少会保持在12%以上。

　　●土地拍卖将出现组成战略联盟联合竞价的趋势。

　　董海斌：营销手段会力求平实

　　●高端产品消费会持续乏力，中档产品会持续走高。

　　●营销创新走向产品主义，不再只是一种“作秀”。

　　对于2004年创新，我认为主要有规划创新、技术创新、结构创新、产品创新等。正如结构创新一样，北京市场对新事物的接受也需要一个过程，但是文化创新在一段时间内将是北京房地产的法宝，最终会落实到居住价值的高要求上。

　　至于房地产价格是否合理，这要由市场来说话，如果产品供不应求，价格必然要上涨。北京房地产市场的价格将会出现分层消费，高端产品消费会持续乏力，中档产品会持续走高。

　　营销的创新慢慢走向产品主义。在明年最终会反映到市场的销售业绩上，不再成为招摇过市的作秀。

　　聂梅生:房地产金融将有新创新

　　●2004年是一个金融年，也是一个企业年。

　　●明年的房地产开发企业会细分。

　　我认为2004年从产业方面来说，是一个金融年。这主要是今年金融变化对地产影响的结果。尤其是在121号文件之后，房地产企业为了寻找新的融资方式，生产出了一些新的金融品种，明年会在房地产金融方面有很多的创新，有很多的变化，我国房地产的金融融资方式逐步与国际接轨。从产业的角度来讲，明年将是一个企业年。明年的房地产开发企业会有变化。这种变化包括企业之间重组、并购、专业公司的细分等。

　　本版采写/本报记者 潘宇凌 陈 龙 张学东

　　吴海花 陈炜祯 袁秀丽