自选“管家”被叫停 选物业必须由政府来指导？

　　本报记者李桂茹

　　两年前，在全国首开先例由业主投票表决，成功炒掉开发商属下的物业管理公司的深圳景洲大厦，如今风再次吸引了人们的“眼球”。日前，该小区业主绕开行政部门的“指导”自主投票选聘物业管理公司，被深圳市住宅局叫停，并限期整改。

　　“叫停事件”始末

　　今年9月，深圳景洲大厦原物业管理合同到期，物业公司书面要求正常退出。10月18日，该大厦业主大会对事先在10多家物业公司中遴选出的3家物业公司，进行了自主投票表决。最后，深圳市金风帆物业管理发展有限公司以超过2／3的票数，获得了大厦物业管理权。

　　10月20日，该大厦业主委员会将选聘结果书面送到主管部门深圳市福田区建设局物业监管科备案。

　　10月30日，该大厦业主委员会同深圳金风帆物业管理公司签订了物业管理合同。

　　10月31日，景洲大厦新老物业管理企业正式换岗。新的管理公司进驻后，景洲大厦物业管理费由原每平方米2.60元降到2.30元，小区还配备了深圳最优秀的专业清洁公司。

　　然而，让各方始料不及的是，11月17日，深圳市住宅局向深圳景洲大厦业主委员会下达了“关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知”。通知称，景洲大厦未按规定采用招标方式选聘物业管理企业，通过业主大会由业主完全自主投票选聘物业管理企业的行为，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第19条、第22条和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第11条规定。

　　通知还宣布，景洲大厦业主委员会同金风帆物业公司关于物业服务的委托行为无效，应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业。

　　景洲大厦与新“管家”签订的物管合同，对原有的政府格式文本合同做了较大修改：

　　———第一次明确将停车位约定为全体业主共同所有，交由物管公司予以管理，其收益归全体业主所有，业主共有物业收入用于景洲大厦新增改造项目和补贴物业管理使用；

　　———规定每年从本体维修基金和业主共有收益中拿出30万元作为提留部分，用于电梯更换和大厦改造的预留基金等。

　　正是这样一个新事物，在全国形成了很大反响———一方面，政府主管部门坚决反对；另一方面，媒体大加赞扬说，这是中国第一个没有行政干预、完全由业主自主投票表决选聘的物业管理公司，由物业产权人创新推出的中国第一个产权明晰的物业管理服务合同范本，将成为中国物业管理服务行业改革试验的典范。

　　业主请“管家”谁有决定权

　　业主自主选聘“管家”究竟是否违规？物业聘“管家”是否需要政府强制引入招投标？业主出钱聘“管家”究竟由谁说了算？带着这些问题，记者采访了有关当事人、法律界人士及部分专家。

　　邹家健，深圳景洲大厦业主委员会主任。他对市住宅局的叫停表示不服：“我们按全国《物业管理条例》规定选聘‘管家’为什么被定为违规？”

　　他说，今年9月1日起在全国施行的《物业管理条例》第11条规定，业主大会履行职责的其中一条是“选聘、解聘物业管理企业”；第12条规定，“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2／3以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”。

　　邹家健说，我们所做的是全国《物业管理条例》和与其配套的《业主大会规则》赋予业主大会应当履行的职责权利。与以往不同的只是，这次没有行政主管部门的官员参与，也没有市住宅局指派来的专家参与投票评分。

　　那么景洲大厦的业主此次为什么要绕开行政主管部门？

　　邹家健讲述了曾亲身经历的一次市住宅局组织的物业管理招投标———

　　2001年9月，景洲大厦招聘物业公司，由深圳市住宅局组织，其程序是先由业主委员会向区、市住宅局打报告，等住宅局批准后，由市、区住宅局、业主委员会共同组成“景洲大厦物业管理招投标领导小组”，领导小组下设招投标办公室。

　　当时，市住宅局要求业主委员会出钱在报刊上刊登招标广告，因业主委员会没钱登广告，此项要求被业主委员会擅自改为网上发布和街头乱张贴。其实，市住宅局早已为景洲大厦内部圈定了5家物业公司，并让业主委员会在这内部圈定的5家公司里选。后来，在业主的强烈要求下，由业主推选的两家物业公司也列入了候选名单。

　　按照市住宅局规定，物管评标最后由9个人投票确定，这9人中，市住宅局指派的“专家”占6人，而业主委员会的代表只有3人。当时，业主委员会成员对此提出异议，但最终还是无奈服从。

　　投票的结果是，业主大会投票表决希望选聘的物业管理公司落选。9个人的投票替代了上千个业主的选择，业主出钱请“管家”却没有决定权。

　　邹家健说，今年11月12日，他以普通公民的身份致信深圳市人大常委会、市政府，建议废除《深圳市物业管理招标投标管理办法》，让行政干预从物业管理的民事事务中退出。按全国《物业管理条例》规定和《业主大会规则》，选聘物业管理公司由业主大会说了算。签订物管合同由合同主体双方平等协商，按市场经济的规律自行调节。禁止利用“专家”评标打分，越权插手包办民事事务。

　　住宅局是否“瞎插手”

　　景洲大厦自主选聘的新“管家”已经进驻，为什么要叫停整改？

　　深圳市住宅局物业监管有关负责人回答，是因为景洲大厦业主大会选聘物业，没有采用招投标的形式。在业主如何选聘物业管理公司这一问题上，深圳的物业管理法规中有明确的要求。

　　据介绍，《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第11条规定，“委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业”；第41条规定，“未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第22条规定，“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督”。

　　这位负责人说，深圳景洲大厦自主选聘物业管理公司，违反了以上规定。

　　记者问：深圳的物业管理法规与新推行的全国《物业管理条例》，在如何选聘物业公司方面是不是相抵触？

　　该负责人认为，深圳的地方法规是对全国法规的一种细化、补充和完善。全国《物业管理条例》虽然准许业主自主选聘“管家”，却没有规定选聘的方式是什么，而《深圳经济特区住宅区物业管理条例》则对其职权的行使方式作出了明确规定，即公开招标投标。

　　他说，有一种论调认为，政府对物业管理招投标的管理是“干预”，是“瞎插手”，这是非常错误的论调。市场经济是法治经济，并不是“无政府主义”经济，政府的宏观调控是市场经济健康发展的必要条件。物业管理是个新兴的行业，市场化程度还很低，市场自律机制还很薄弱，更需要政府部门有效地监管。业主委员会在选聘物业管理企业问题上，故意绕开政府主管部门，不执行有关法律、法规、规章的规定，这是在漠视、挑战法律法规的权威，也是不符合广大业主的根本利益的。

　　该负责人还谈到，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》是1994年制订，当时是全国物业管理行业中的第一部地方性法规，1999年进行了修改。目前，该《条例》正在根据新出台的全国《条例》进一步修改之中。

　　孰是孰非引来各方关注

　　广东海埠律师事务所律师张洪铭认为，在业主如何选聘物业管理公司的问题上，深圳的条例与全国《物业管理条例》有明显的不同。在深圳的条例中，选聘物业管理公司的权利并不在业主大会，而是在业主委员会，但业主委员会选聘物业公司的程序则必须是公开招标。而全国《物业管理条例》则规定，选聘物业管理公司的权利由业主大会行使，并未规定必须要进行公开招标。因此，这次景洲大厦通过业主大会表决方式选聘物业管理公司的做法符合全国《物业管理条例》。

　　他说，按照相关的法律原理，强制招投标制度一般只适用于那些利用国家资金和其他公共资源进行的采购项目。其实，小区物业管理公司的选聘，结果由业主承受，费用由业主承担，业主大会这一机制已经能够代表广大业主的意愿和利益，因此，行政主管部门无须再强制引入招投标制度。

　　广东新东方律师事务所孙亚非律师与张洪铭的观点大致相同。他说，出钱聘“管家”是民事行为，自主选聘应该有效。当然，在中介机构和相关配套措施尚未完备的情形下，有许多小区委托主管部门组织招标相当常见，但不能否定其他方式的合法性。招标由谁组织不重要，重要的是，应是广大业主真实意思的表示。

　　深圳大学法学教授邹树彬也注意到了最近的“叫停事件”。他认为，深圳物管条例规定招投标的初衷是帮业主选出好的物业公司，但值得注意的是，主角始终应该是小区业主，参与招投标的专家应该只是提供咨询、顾问等，而不应决定要哪个物业公司。从法律角度看，聘请物业公司是业主基于房屋私有产权之上的民主权利———选聘权，住宅局不应干预并要求业主解除合同。

　　然而，中国物业管理协会的一位专家并不认同景洲大厦此次完全自主选“管家”。他认为，不采用招标方式选聘物业公司的行为不符合深圳的物管法规，也不符合《中华人民共和国招投标法》。深圳物管行业经过近20年的发展，已初步建立起有地方特色的物管法规体系，符合行业规律和社会发展潮流。

　　深圳市一家物业管理公司财务部经理徐作成认为，如果把眼界不只是局限在景洲大厦这样一个几百户人家的小区，而是放大到有上千户业主的小区，那么，谁来统一这么多业主的声音？如果不在政府监管下进行招投标，而由业主完全自由选聘，到最后肯定会落入少数几个人的控制之中。