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本报记者谭洪安广州报道2
编者按：
曾创造过中国股市“股价过百元”神话的亿安科技集团，因“股票操纵案”东窗事发盛极而衰，其最大的房产开发项目及总部所在地的“亿安广场”，在与百盛、赛特的两次“
商业联姻”失败之后，资金链断裂导致塔楼内部停工，最终还要为集团破产抵债遭遇拍卖命运。一个投资额近9亿元的地产项目最终以5.48亿元被一个名不见经传的公司收购--在这一波“烂尾楼”收购风潮中，这又是一个怎样的示例呢？
“亿安广场的重整计划，目前还没有特别新的进展”，日前，万菱实业(深圳)有限公司副总经理王晔华在电话里语气委婉地对本报记者说，“我们老总现在国外，一时也联系不上。”
大约半个月前，即10月24日，正是这家名不见经传的深圳公司在广州产权交易所组织的公开拍卖会上，以5.48亿元一举将位于广州老城区37层高的亿安广场收入囊中，所得商场、写字楼及地下停车场等物业建筑面积超过10万平方米。
对这座名声欠佳的“烂尾楼”易手后的经营前景，有当地业界人士表示“不容乐观”，然而一掷亿金的买家，显然不会没有他们自己的如意算盘。
港资悄然入主苦命商厦寄望从头再来
亿安广场坐落于广州越秀区解放南路，距有名的老城区中心海珠广场仅咫尺之遥。近年来，亿安广场周边地段因缺少消费能力强的年轻客户群体支持等各种原因，已被当地业界戏称为“商业死角”，大名鼎鼎的百盛、赛特先后从该商厦败走，最直接的原因据说就是“选址不当”，同时那一带写字楼的租售情况也一直差强人意。
但当日拍卖会结束后，万菱方面人士即时散发给现场记者的新闻稿中仍称，要“向广州的商家和市民奉献出一座功能完善、时尚现代的商业商务大厦”，近期他们也对外界一再强调“不会改变亿安广场的使用性质”———换言之，大厦内约4万平方米的商场及5万平方米的写字楼，依然是新东家入主后该大厦租售经营的重点。
据了解，万菱实业由来自香港的王新兴集团全资控股，该集团虽然在内地名气不大，但上世纪90年代起已在广东、上海等地投资多个房地产、基建和零售业项目，同时是今年6月香港H股上市的上海联华超市(0980.HK)发起人之一。
由于收购者的特殊资金背景，难免会令人猜想，已经进入广州市场的联华超市，会否顺势成为亿安广场的主力商家，为其重振旗鼓造势。但广州首家百货零售业上市公司广州友谊(000987)前副总经理、广东省连锁经营协会常务理事张广和认为“这不大可能”。
联华超市招股说明书显示，其五个发起人中，上海友谊股份(600827)为最大股东，占51.00%股份，香港王新兴投资排行第四，只占4.23%。“从持股比例上看，这家公司只是作为联华超市的一个策略投资者，对其具体选点发展战略尚缺乏足够影响力”。张认为，纯粹从商场经营的角度来看，结合周边区域消费特点，改变原有以中高档百货为主的经营业态，走专业批发市场、餐饮娱乐等大众化路线，应是让亿安广场“复活”的可行选择之一。
不过，除了收购行动需要动用的5亿多元外，完成亿安广场后续工程估计也要上亿元资金，如此巨大的投入，令关注此事的业内人士相信，买家恐怕不仅仅是为了证明自己比别人更能啃得动这块商业上有名的“硬骨头”。
重金扫货明修栈道资本运作暗度陈仓
记者手头一份由广州中原地产投资策略部提供的统计报告表明，2002～2003年广州城区被收购、拍卖或重新注资而正在盘活的9处大型烂尾楼盘中，有8个是商场及写字楼项目，亿安广场属于最新上榜的一个。
众所周知，价格低廉、建设周期短、投资回报快，是烂尾楼的诱人之处。据广东省物资拍卖行副总经理张卫星透露，近年来大投资者对广州烂尾商业楼盘兴趣愈加浓厚，他说：“我们前段时间受法院委托筹备‘广州第一烂尾楼’中诚广场拍卖事宜，进入本地排名前10强的几家大地产商、省政府属下的国有资产管理公司、国内不少上市公司还有境外(主要是香港特区)的著名财团都闻风而至。”但仔细分析上述找到接手者的烂尾楼名单，可以发现其中固然不乏占有明显地利、盘活后其商场或写字楼都可能成为市场抢手货的优质项目，跟亿安广场一样环境先天不足、后续经营难度大的老城区楼盘，倒也不在少数。一向精明的投资商们对那些特别棘手的项目近乎狂热的追求，多少令局外人不解。
“这些烂尾商厦的买家，可能不会太在意项目盘活后商场或写字楼的有限租金回报，他们更关心物业的潜在资本增值空间。”博多(中国)商业地产投资顾问有限公司董事总经理周光绍可谓一语道破此中玄机。周指出，商业地产的投资回报主要有两种渠道，一是物业的租金回报，一是物业的资本增值，后者大大高于前者，“打个比方，就像买股票一样，
当股价是一块钱时，每股盈利10%是一毛钱，当股价上升到两块、五块甚至更高时，投资者的收益就会成倍成倍地增长。因此，光以租金回报比率来衡量商业项目的市场前景，进而质疑投资者是否足够理性，恐怕过于简单了”。
现时兼任信和集团副总经理的周坦承，一直以来在为该公司策划商业项目时，都采取双管齐下的策略，一方面是做好选点、策划和招商工作，另一方面是花大力气拓宽资本渠道、打造资本平台，遇上一些商业环境看上去暂时不是很有利的项目，后者的作用尤为重要。据他介绍，香港上市地产公司这方面的操作手法尤其纯熟，“它们名下通常拥有众多商业楼盘，借助资本市场的运作，这些物业作为公司优良资产都被‘证券化’了，随公司股价上升而增值，而且资产流动性很好，变现能力极强，这就是为什么香港大量商业物业租金回报相当微薄，但地产商却往往一寸也不肯卖。”
“不管是开发新项目，还是盘活烂尾楼，如果在物业资本增值上没有突破，只依赖于传统的租金回报模式，商业地产绝不会为投资者带来任何惊喜”，周笑着说，“成熟的投资商心里其实都十分清楚这一点，我想亿安广场的新买家当然也不例外，至于具体做法，那就是各自的商业秘密了。”
烂尾楼淘金热兴起开发商、投资银行共逐之
也许正是看中了商业楼盘在资本市场的更大空间，北京万通也在近日推出了专门针对烂尾楼及其他停缓建项目的“资产处置”业务。
据该业务的主要负责人贾保军先生介绍，目前国内有大量烂尾项目，今年天津、深圳等城市整治烂尾楼的力度很大，看好烂尾楼商机的企业也不少。这个化腐朽为神奇的业务操作难点主要在专业壁垒和资金壁垒，万通的优势主要体现在开发管理经验丰富上，所以万通采取与资金优势明显的国际投资银行联手行动的方式，目前与合作伙伴已瞄准二线城市的一个写字楼烂尾项目。
为什么好端端的项目会烂尾？贾保军先生分析，其原因不外乎5点：资金不到位、专业操作能力差、未掌控好市场周期、合作方出现纠纷、抵押骗贷或挪用资金等。因为烂尾楼的前身通常很复杂，所以更需要经验丰富的专业公司的介入。
据闻，自房地产市场进入新一轮洗牌后，很多实力雄厚的大企业都在伺机而动，预备通过收购烂尾项目实现快速扩张。有着丰富的烂尾盘整治经验的北京别墅名盘“玫瑰园”的董事长梁希森近日也透露了其预备再收购一个烂尾的别墅项目的打算，看来该企业已经尝到了甜头。
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