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城市化进程的加快，将房地产确定为国民经济的支柱产业，无疑是正确的有远见的。但是，如果每一个城市每一个地区都将房地产作为支柱产业是危险的。高昂的房价并不代表未来的收益，而仅仅代表对未来收益的预期。一旦收益不能兑现，或预期发生改变，房地产价格就会在顷刻间一泻千里。而将房价的升高等同于经济的兴旺，是值得警惕的。
日前，国务院发布的18号文，明确地将房地产业确定为国民经济的支柱产业。不过在
此之前，各地早以“经营城市”的名义，大力推动房地产开发，甚至将房价的节节高升等同于经济建设的兴旺。由于房地产业的增加值对GDP数字贡献不菲，许多城市更将房地产业确定为本地的支柱产业。与中央保持一致，这种定性似乎并无不妥。
考虑到未来几十年城市化进程的加快，将房地产确定为国民经济的支柱产业是有充分理据的。可是将房地产作为每一个城市、每一个地区的支柱产业，那就有问题了。因为在城市的发展过程中，房地产价格是一个重要的制约条件。房价过高，将直接提高城市的商务成本和生活成本，进而削弱城市整体的竞争力。
香港的教训也许是最具说服力的。作为一个典型的城邦经济体，香港城市扩张的空间本来就非常有限，加上港府又是土地的惟一所有者，在高地价低税率的政策下，房地产价格曾在炒家的追捧下屡创天价，使香港的生活指数一度高居世界前列。这并不值得骄傲。因为在整个过程中，惟一得益的是香港政府和地产商。而在亚洲金融风暴的冲击下，香港高地价导致的高工资和高成本的弊端终于完全暴露了出来。其结果是有目共睹的。房价在几年之内暴跌近70%，工资也大幅下降(大学毕业生的薪资缩水超过一半)。
不要以为香港的事只会发生在香港身上。同样的故事十几年前在日本就上演过了。逻辑是一致的。只要房地产的价格远远超过了土地所承载的生产能力，泡沫的破灭就只是个时间问题。失去了竞争力的城市，生产力必将大幅下跌，房价也就失去了支撑的基础。
城市与城市之间、区域与区域之间的竞争，目前已经非常激烈。国民经济的整体进步，并不意味着各个城市的同步发展。为了争夺有限的资本和人才———这是未来城市竞争的关键———各城市和地区势必要想方设法降低成本，例如很多地方都在争相以优惠条件向外商批出土地。如果听任房地产价格飚升，降低成本的努力就会大打折扣。
在外资的眼里，中国是充满机会的土地。不是短期内的机会，而是未来几十年的机会。为了追求未来的收益，投资者是愿意透支今天的。由于房地产是重要的资本品，使得房地产很容易成为炒作的对象。任何对未来前途的憧憬，加上现实中房价的不断上涨，都会刺激越来越多的资金前去追捧，从而产生一种“搏傻”性质的恶性循环。直到泡沫破灭，套牢所有的下家。北京和上海等地的高房价，就是透支的结果。这样的价格，完全依赖于对将来的预期。
但预期是会改变的。过高的成本，会将投资者赶到其他城市去。在上海，许多制造业者已经开始迁往苏南。在杭州，由于房子被炒成天价，不少在杭州生活了10多年的白领都打算去其他城市发展。高地价的恶果，已经初露端倪了。
高昂的房价并不代表未来的收益，而仅仅代表对未来收益的预期。一旦收益不能兑现，或预期发生改变，房地产价格就会在顷刻间一泻千里。这不是危言耸听。中国的确是一块充满希望的土地，但希望并不仅仅存在于某几个大城市。其他城市的崛起，将随时威胁到目前少数几个大城市的竞争地位。
事实上，香港几年来的困境，就与来自珠三角地区的竞争密不可分。相对于香港极其廉价的深圳和广州，夺走了香港大量的生意，使得香港失去了高地价赖以维持的基础。香港今天的困境，为北京和上海的明天提供了教训。
此外，由于政府能够从卖地中获取高额收入，对于房地产热政府往往是乐于推波助澜的。眼前利益的一叶障目，使得政府有时难以看到其中的危险。市场的自发调节能力在这里也会失效。
要维护城市的竞争力，就必须以合理的房地产价格，为城市的发展提供足够的空间。
□冀志罡
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