杭州地产新政上演生死劫拟征收重税打击炒楼_产经动态_财经纵横

杭州地产新政上演生死劫拟征收重税打击炒楼

http://finance.sina.com.cn 2003年10月13日 07:48 21世纪经济报道

　　见习记者郑良中杭州报道

　　尽管杭州市已习惯于端坐于地产的峰谷浪尖间，但这一次它还是感到了一丝冰山的寒意，地产持续的高速让它禁不住举起望远镜。

　　9月15日，杭州市府召开会议，研究解决一系列房地产业的相关问题，得出杭州地产的

新政策。

　　但镜中似有幻影。一个与会人士透露说：“会上争论十分激烈。”据称，引起争议的内容体现在--“用于建设经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%”；“恢复征收20%税率的个人所得税”；“允许有条件企业自建经济适用房”。

　　“杭州实施房产新政势在必发。”当地一个房产开发商告诉本报记者。

　　危机

　　杭州地产4年来一路狂奔。

　　从1999年开始，投资一浪热过一浪。据浙江省统计局数字，去年该省房地产开发完成投资724.4亿元，增长35.l%，远高于全国平均增幅。而杭州的增长更达43.7%。房价涨幅尤其惊人。一位杭州房产界颇有名气的中介公司老总说，以二手房为例，1999年市中心的均价为3000元，现在已超过6000元，“而在杭州，市中心的涨幅还不是最高的”。

　　也是从1999年开始，外地购房比例在整个购房者比重中超过50%。他说，市民收入增长速度赶不上房价的递增速度，杭州普通中低收入者买不起房。

　　“直到去年下半年，房地产才是真正深入到寻常百姓家的嘴边话题。”这个老总说，接下来，本地居民购房的大力跟进，短期内供需呈失衡之态。

　　沈健芬还感到了另一种压力：100万元的房子在北京月租能拿到上万元钱，杭州市中心130多平方米的房子价格已经上百万，但租金是肯定不到1万元。房价和租价比像北京那样100∶1比较合理，但是杭州目前房价和租价比达到了200∶1左右。这位浙江省城调队生价处副处长表示，仅从房屋售价和租价比来看，杭州房地产市场的发展显得有些畸形。

　　与此同时，一项调查显示，杭州今年夏季的房屋租赁成交量较去年同期下降了近60%。有专家说，一边是商品住宅供不应求，一边却是空房子租不出去，这种现象的背后隐含的，恐怕就是危机。

　　9月21日，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授在接受记者采访时说，在众多中低收入者住房尚未得到切实解决的同时，杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破。“杭州房价不但涨势凶猛且有点看不到边，如果这种形势持续的话，不仅会损害到广大购房者尤其是中低收入者的切身利益，削弱了整个城市的综合竞争力，还有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展。”

　　关于杭州地产已到了冰山边上的担忧日渐迫近。市政府的地产救市政策便加快了出台步伐，为这艘全国瞩目的航船减速。

　　打击炒楼

　　今年2月，建设部派人来杭进行调查，得出结论是，“杭州存在大量投机炒作房地产的现象”证据不足。

　　但6月过去后，形势却急转直下。

　　8月16日，杭州市市长茅临生特意向市民发布一封电子邮件，承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为，“现在房子紧张的原因是房子一出来就被‘黄牛’拿走，就好像春运期间倒卖火车票的情况一样。”

　　浙江公众房网副总经理邓力说：“征收20%的个税不是突然冒出来的。”实际上，两年前，杭州市政府就一直在“吹风”，对二手房交易恢复征收个人所得税。“尽管没有实施，但一直在酝酿。”

　　这是依据1999年国家财政部、国家税务总局和建设部联合发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字［1999］278号)。按照这一规定，个人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

　　此前，杭州与很多城市一样，为促进投资、拉动消费，并没有专门针对房产征收个人所得税。

　　如今，新政中的征税如“一剂猛药”直奔炒房而来。

　　自9月16日新政抛出以来，不少房产买卖双方伸长耳朵到处打探。

　　“恢复征收20%的个税，对打击炒楼影响很大。”虞晓芬教授说。邓力自己的公司这段时间挂牌待售的房源激增，房价稳中略降。“以前平均一天是20套，现在增加是30套左右急于出售。房源供应量增加40%左右。”

　　很多卖家开始“留一手”了。他们特别注明“净到手”款值，要求交易过程中涉及到的税费由买家负责。也就是说，这“20%”最终仍得由买家埋单。买家的心意也在变。邓力说：“原来想买房的，如今要等着新政策明朗了再做决定。”

　　同为楼市火爆区的宁波，几乎在同一时间发布了类似消息。一个业内人士说，这不仅仅是巧合，证明此方案不是市长们拍脑袋想出来的。据行家分析，目前有200亿的国际游资栖息于国内的房地产市场，而以上两地房地产市场极为火爆，自然也就是游资最为集中之地。

　　他认为，有关方面很想把游资逼走，手段可能就选中了这20%的提税。

　　证大杭州总经理赵杭生担忧，“如果杭州有经济泡沫，第一个破裂的将是房地产。这个城市大量存在的游资一旦被抽走，房价会猛然下跌，对社会产生极大危害。”

　　不过，杭州房地产协会一专家表示异议：炒房是合法的资本运作，是技术和经验的成果，有利于二级市场的培育。而且风险和回报并存，有风险时政府不会救助，有利益了政府却要压制，不符合市场经济规律和公平原则。

　　新政提出“建设经济适用住房的土地面积不得低于投放总量的50%”。也就是说，今后投放市场的经济适用房和商品房的开发比例起码达到11--政府将“让每个杭州市民都有一套住房”。

　　事实上，由于杭州房地产开发商热衷于开发高价位楼盘，当地房产供应结构严重失衡。即便是投放市场的经济适用房，也多是面积在100平米以上，单价高于3000元。

　　“实际上很多经济适用房，低收入者也是买不起的。”中庆置业总经理曹福明说，针对一部分低收入者，要明补而不是暗贴。江苏南通市统一补贴标准，改“暗贴”为“明补”--在规定的面积标准内享受政策性货币补贴，每平方米200元。

　　更引起各方争议的是，“允许有条件企业自建经济适用房”，一露面就引起轩然大波。

　　尽管讨论稿称：在严格把关基础上，允许有条件企业自建经济适用房。有条件地放宽企事业单位利用存量土地建经济适用房，解决本单位职工的住房困难问题。据有关方面估计，如此一来，杭州的经济房售价将从目前每平方米约3000元，降至每平方米2500元左右。

　　“这是拍脑袋想出来的，是重走计划经济的老路。”一个房产开发商这样评论。虞晓芬教授说，让企事业单位自建经济适用房，偏离住房市场化、社会化的大方向。甚至有人直言不讳：这是变相的福利分房。

　　有人害怕这会为以权谋私开绿灯。有条件的单位很多，如国土资源局、建设局、省市直单位，还比如电信、财税、银行、学校等等。

　　更严重的是会出现两个问题：一是房地产旺势极可能促使一些单位为利益驱动，想各种办法开发房产牟利，违背政府制订政策的初衷；二是各单位自己卖地赚钱，增加土地储备制度统一收购的难度。

　　但这次新政好像遇到了阻力。“这个房产新政的大部分内容，包括征收20%的税，可能要流产。那天会上，反对的领导很多，它的命运将无疾而终。”一个房地产开发商说。

　　这份讨论稿由杭州市建委提交。一位房地产开发处官员这样回复记者：“新政可能不会执行。没有充分酝酿，没有讨论好，还没有形成文件，就被市政府办公厅捅出去了。”

　　参与材料撰写的一个当地官员则表示：“现在是敏感阶段，谈论过早。”

　　杭州市房管局市场处一余姓官员也闪烁其辞，“到底出不出来和怎样出来，会有一个过程”。

　　但是，当记者致电杭州市政府政策研究室时，司职对外发言的一女士顿了顿，语气肯定：“绝对要实行。”

　　该女士建议记者“拭目以待”。她说：“工作思路已定下来了。相关部门在制定细则、具体细化，下一步就是政策的出台实施。时间说不准，差不多是在年内，3个月比较宽裕。”

　　房地产商搞“二次垄断”

　　杭州房地产市场在此轮地产潮中表现得很炫。教人直把杭州当琼州(海南)。

　　有专家提出杭州地产今天现状的“五个成因”：主城区土地供应严重不足，地价持续走高；房地产商面临“无米之炊”；房地产商搞“二次垄断”，抬升房价；虚假的需求信号；投机者哄抬房价。

　　9月30日，杭州中庆置业有限公司(下简称中庆置业)总经理曹福明向记者介绍：1998年，中庆置业在杭州城北开发“紫荆家园”，售价是每平方米2000多元，如今要4000多元。2000年在钱塘江开发的“好望角”，也由当年的4000多元上涨到6000多元。

　　曹福明说：“土地供应严重不足，直接导致地价持续走高。”杭州依山傍水，主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里。他认为，房价上涨的实质是地价上涨。

　　事实上，从1999年下半年开始，杭州的土地供应统一收归土地储备中心，以招标拍卖方式出让。而政府又坚持“卖方市场”稳步适量供地的政策，地产商长期处于“半饥饿”状态，导致了地价持续走高。一些开发商拿到土地之后，搞“二次垄断”，采取各种方式放慢开发进度，等待土地“升值”，以实现其利益最大化。

　　杭州房地产商面临“无米之炊”已是不争事实。据一项对市区100个在建的房地产开发项目调查显示，上半年新开工的项目仅占13%，有53%的项目在2001年以前开工，34%的项目在2002年开工。

　　一度赚得盆满钵满的房地产开发商们面临着进一步发展瓶颈。中庆置业最近刚刚在绍兴拿到60亩地。曹福明说，要走出市区，“寻找外面的空间”。

　　不仅是中庆置业“移情别恋”。事实上，由于认为杭州房地产市场发展空间狭小，近年来转向外市乃至外省的房地产开发商已经屡见不鲜。据统计，2000年以来，有100多家浙江房地产开发商进入上海；在南京，有15家浙江房地产开发商；在苏州、无锡，有12家浙江房地产开发商。

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