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杭州地产新政上演生死劫 拟征收重税打击炒楼

http://finance.sina.com.cn 2003年10月13日 07:48 21世纪经济报道

  见习记者 郑良中 杭州报道

  尽管杭州市已习惯于端坐于地产的峰谷浪尖间,但这一次它还是感到了一丝冰山的寒意,地产持续的高速让它禁不住举起望远镜。

  9月15日,杭州市府召开会议,研究解决一系列房地产业的相关问题,得出杭州地产的
新政策。

  但镜中似有幻影。一个与会人士透露说:“会上争论十分激烈。”据称,引起争议的内容体现在--“用于建设经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%”;“恢复征收20%税率的个人所得税”;“允许有条件企业自建经济适用房”。

  “杭州实施房产新政势在必发。”当地一个房产开发商告诉本报记者。

  危机

  杭州地产4年来一路狂奔。

  从1999年开始,投资一浪热过一浪。据浙江省统计局数字,去年该省房地产开发完成投资724.4亿元,增长35.l%,远高于全国平均增幅。而杭州的增长更达43.7%。房价涨幅尤其惊人。一位杭州房产界颇有名气的中介公司老总说,以二手房为例,1999年市中心的均价为3000元,现在已超过6000元,“而在杭州,市中心的涨幅还不是最高的”。

  也是从1999年开始,外地购房比例在整个购房者比重中超过50%。他说,市民收入增长速度赶不上房价的递增速度,杭州普通中低收入者买不起房。

  “直到去年下半年,房地产才是真正深入到寻常百姓家的嘴边话题。”这个老总说,接下来,本地居民购房的大力跟进,短期内供需呈失衡之态。

  沈健芬还感到了另一种压力:100万元的房子在北京月租能拿到上万元钱,杭州市中心130多平方米的房子价格已经上百万,但租金是肯定不到1万元。房价和租价比像北京那样100∶1比较合理,但是杭州目前房价和租价比达到了200∶1左右。这位浙江省城调队生价处副处长表示,仅从房屋售价和租价比来看,杭州房地产市场的发展显得有些畸形。

  与此同时,一项调查显示,杭州今年夏季的房屋租赁成交量较去年同期下降了近60%。有专家说,一边是商品住宅供不应求,一边却是空房子租不出去,这种现象的背后隐含的,恐怕就是危机。

  9月21日,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授在接受记者采访时说,在众多中低收入者住房尚未得到切实解决的同时,杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破。“杭州房价不但涨势凶猛且有点看不到边,如果这种形势持续的话,不仅会损害到广大购房者尤其是中低收入者的切身利益,削弱了整个城市的综合竞争力,还有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展。”

  关于杭州地产已到了冰山边上的担忧日渐迫近。市政府的地产救市政策便加快了出台步伐,为这艘全国瞩目的航船减速。

  打击炒楼

  今年2月,建设部派人来杭进行调查,得出结论是,“杭州存在大量投机炒作房地产的现象”证据不足。

  但6月过去后,形势却急转直下。

  8月16日,杭州市市长茅临生特意向市民发布一封电子邮件,承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为,“现在房子紧张的原因是房子一出来就被‘黄牛’拿走,就好像春运期间倒卖火车票的情况一样。”

  浙江公众房网副总经理邓力说:“征收20%的个税不是突然冒出来的。”实际上,两年前,杭州市政府就一直在“吹风”,对二手房交易恢复征收个人所得税。“尽管没有实施,但一直在酝酿。”

  这是依据1999年国家财政部、国家税务总局和建设部联合发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)。按照这一规定,个人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

  此前,杭州与很多城市一样,为促进投资、拉动消费,并没有专门针对房产征收个人所得税。

  如今,新政中的征税如“一剂猛药”直奔炒房而来。

  自9月16日新政抛出以来,不少房产买卖双方伸长耳朵到处打探。

  “恢复征收20%的个税,对打击炒楼影响很大。”虞晓芬教授说。邓力自己的公司这段时间挂牌待售的房源激增,房价稳中略降。“以前平均一天是20套,现在增加是30套左右急于出售。房源供应量增加40%左右。”

  很多卖家开始“留一手”了。他们特别注明“净到手”款值,要求交易过程中涉及到的税费由买家负责。也就是说,这“20%”最终仍得由买家埋单。买家的心意也在变。邓力说:“原来想买房的,如今要等着新政策明朗了再做决定。”

  同为楼市火爆区的宁波,几乎在同一时间发布了类似消息。一个业内人士说,这不仅仅是巧合,证明此方案不是市长们拍脑袋想出来的。据行家分析,目前有200亿的国际游资栖息于国内的房地产市场,而以上两地房地产市场极为火爆,自然也就是游资最为集中之地。

  他认为,有关方面很想把游资逼走,手段可能就选中了这20%的提税。

  证大杭州总经理赵杭生担忧,“如果杭州有经济泡沫,第一个破裂的将是房地产。这个城市大量存在的游资一旦被抽走,房价会猛然下跌,对社会产生极大危害。”

  不过,杭州房地产协会一专家表示异议:炒房是合法的资本运作,是技术和经验的成果,有利于二级市场的培育。而且风险和回报并存,有风险时政府不会救助,有利益了政府却要压制,不符合市场经济规律和公平原则。

  新政提出“建设经济适用住房的土地面积不得低于投放总量的50%”。也就是说,今后投放市场的经济适用房和商品房的开发比例起码达到11--政府将“让每个杭州市民都有一套住房”。

  事实上,由于杭州房地产开发商热衷于开发高价位楼盘,当地房产供应结构严重失衡。即便是投放市场的经济适用房,也多是面积在100平米以上,单价高于3000元。

  “实际上很多经济适用房,低收入者也是买不起的。”中庆置业总经理曹福明说,针对一部分低收入者,要明补而不是暗贴。江苏南通市统一补贴标准,改“暗贴”为“明补”--在规定的面积标准内享受政策性货币补贴,每平方米200元。

  更引起各方争议的是,“允许有条件企业自建经济适用房”,一露面就引起轩然大波。

  尽管讨论稿称:在严格把关基础上,允许有条件企业自建经济适用房。有条件地放宽企事业单位利用存量土地建经济适用房,解决本单位职工的住房困难问题。据有关方面估计,如此一来,杭州的经济房售价将从目前每平方米约3000元,降至每平方米2500元左右。

  “这是拍脑袋想出来的,是重走计划经济的老路。”一个房产开发商这样评论。虞晓芬教授说,让企事业单位自建经济适用房,偏离住房市场化、社会化的大方向。甚至有人直言不讳:这是变相的福利分房。

  有人害怕这会为以权谋私开绿灯。有条件的单位很多,如国土资源局、建设局、省市直单位,还比如电信、财税、银行、学校等等。

  更严重的是会出现两个问题:一是房地产旺势极可能促使一些单位为利益驱动,想各种办法开发房产牟利,违背政府制订政策的初衷;二是各单位自己卖地赚钱,增加土地储备制度统一收购的难度。

  但这次新政好像遇到了阻力。“这个房产新政的大部分内容,包括征收20%的税,可能要流产。那天会上,反对的领导很多,它的命运将无疾而终。”一个房地产开发商说。

  这份讨论稿由杭州市建委提交。一位房地产开发处官员这样回复记者:“新政可能不会执行。没有充分酝酿,没有讨论好,还没有形成文件,就被市政府办公厅捅出去了。”

  参与材料撰写的一个当地官员则表示:“现在是敏感阶段,谈论过早。”

  杭州市房管局市场处一余姓官员也闪烁其辞,“到底出不出来和怎样出来,会有一个过程”。

  但是,当记者致电杭州市政府政策研究室时,司职对外发言的一女士顿了顿,语气肯定:“绝对要实行。”

  该女士建议记者“拭目以待”。她说:“工作思路已定下来了。相关部门在制定细则、具体细化,下一步就是政策的出台实施。时间说不准,差不多是在年内,3个月比较宽裕。”

  房地产商搞“二次垄断”

  杭州房地产市场在此轮地产潮中表现得很炫。教人直把杭州当琼州(海南)。

  有专家提出杭州地产今天现状的“五个成因”:主城区土地供应严重不足,地价持续走高;房地产商面临“无米之炊”;房地产商搞“二次垄断”,抬升房价;虚假的需求信号;投机者哄抬房价。

  9月30日,杭州中庆置业有限公司(下简称中庆置业)总经理曹福明向记者介绍:1998年,中庆置业在杭州城北开发“紫荆家园”,售价是每平方米2000多元,如今要4000多元。2000年在钱塘江开发的“好望角”,也由当年的4000多元上涨到6000多元。

  曹福明说:“土地供应严重不足,直接导致地价持续走高。”杭州依山傍水,主城区三面环山、一面临江,可供开发的面积不过百余平方公里。他认为,房价上涨的实质是地价上涨。

  事实上,从1999年下半年开始,杭州的土地供应统一收归土地储备中心,以招标拍卖方式出让。而政府又坚持“卖方市场”稳步适量供地的政策,地产商长期处于“半饥饿”状态,导致了地价持续走高。一些开发商拿到土地之后,搞“二次垄断”,采取各种方式放慢开发进度,等待土地“升值”,以实现其利益最大化。

  杭州房地产商面临“无米之炊”已是不争事实。据一项对市区100个在建的房地产开发项目调查显示,上半年新开工的项目仅占13%,有53%的项目在2001年以前开工,34%的项目在2002年开工。

  一度赚得盆满钵满的房地产开发商们面临着进一步发展瓶颈。中庆置业最近刚刚在绍兴拿到60亩地。曹福明说,要走出市区,“寻找外面的空间”。

  不仅是中庆置业“移情别恋”。事实上,由于认为杭州房地产市场发展空间狭小,近年来转向外市乃至外省的房地产开发商已经屡见不鲜。据统计,2000年以来,有100多家浙江房地产开发商进入上海;在南京,有15家浙江房地产开发商;在苏州、无锡,有12家浙江房地产开发商。


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