获利空间十分诱人 外资向上海高档物业“砸钱”

　　面对一些人为之惊呼的"高价"的上海高档楼盘,大批外资却仍在义无反顾地"杀入",他们的理由很充分------作为未来的金融中心,上海房地产业的获利空间太诱人了

　　对于一些人来说,没有什么事物比上海市中心的一幢高档写字楼更美丽了----即使尚未完工,他们也宁愿踩过遍是瓦砾的工地,徒步爬上20多层的顶楼,用饥渴的目光欣赏着这座东方大都市的辉煌夜景。耳边是呼呼的风声,但他们听起来却好像是点钞机激动人心的咔咔响声 。

　　这是位于上海外滩附近的一幢高级写字楼,每平方米定价高达2000美元,李先生和他的客户却毫不犹豫地耗资3亿元一举购下。他们估计,完工之后,每平方米每天的租金可以达到0.8美元,年投资收益率近15%。

　　李先生的客户来自于欧洲一家直接投资基金,管理着数以十亿计的资产。从今年年初开始,他们的投资之箭射向了东方,上海的房地产市场成为他们的首选目标。

　　"年内我们准备在上海市中心收购10幢写字楼,"他们毫不掩饰自己的雄心,"我们对这块市场相当乐观。"

　　巨头聚焦高端市场

　　近来,类似于这样的海外资本越来越多,他们用猎豹一样的目光审视着大都会的每一幢大厦,一旦发现合适的目标便迅速出击,毫不手软,即使是非典疫情和政府对房地产行业的调控也阻挡不了他们淘金的决心。

　　7月10日,摩根士丹利房地产基金宣布与上海市卢湾区政府控股的永业集团宣布建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。双方同时宣布了合作投资的第一个项目----预计总投资9000万美元、紧邻上海新天地的锦麟天地雅苑。据介绍,这是美资首次进军上海高端住宅市场。摩根士丹利房地产基金是摩根士丹利物业投资部门属下的基金,在世界各地进行物业投资。自1991年起,摩根士丹利成为全球最活跃的房地产投资者之一,在全球各地购买的物业总值约为273亿美元。

　　几乎与摩根士丹利有动作的同时,据上海市黄浦区有关部门透露,德意志银行名下的房贷部也正在委托有关方面做上海房地产行业的可行性报告。更有包括洛克菲勒在内的世界级外资巨头也对上海的房地产开发表现出了"浓厚的兴趣"。而他们最感兴趣的则是高档住宅市场。不仅如此,港资也在加紧迈进上海。7月9日下午,新鸿基、恒隆、信德、丽丰等香港地产巨头聚首上海,这是香港与内地签署CEPA(《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》)后,香港地产商的首次"集体行动"。此外,来自新加坡等地的房产巨头们也纷纷落户上海,开始他们的淘金大业。

　　来自上海产权交易所的统计表明,今年上半年以来,房地产行业已经成为外资并购的最爱,虽然成交件数不到总数的16%,但房地产业成交金额却占总量的50%。

　　伴随着外资的大举进军,一批专门为外资提供服务的中介公司获益匪浅。浦东某房产中介公司负责人小柏透露,他们最近接连签下了几个大单,客户来自日本和韩国,仅是中介费,他们有一周就收到了11万元。正如他所言,这些国际资本在挑选物业时的眼光是非高档不要。

　　外资的投资逻辑

　　是什么原因让外资如此看好这片热土?"我们的基本逻辑是这样的:跨国公司需要进入中国尤其是上海,变得更加全球化并且在中国这个大市场占有一席之地吗?答案勿庸置疑。而且这种趋势才刚刚开始,随着越来越多的强有力的国际企业进驻这片土地,他们对高档物业又会产生多大的需求呢?"李先生说。

　　李先生是一位外籍华人,多年来与海外投资基金保持着良好的关系。从去年开始,他毅然放弃海外的悠闲生活,重新回到上海,致力于代理海外基金在中国的投资业务。

　　他认为,上海的高档写字楼、高级宾馆和高级住宅楼在总体上仍处于极度稀缺的状态。商务部的一项统计表明,截至今年7月底,已有41家跨国公司在上海设立了地区总部,比去年底增加了16家。另有数据显示,目前在上海居住的外籍人士已超过10万人,而且这部分人群还在继续涌入上海。

　　2001年,当上海成为向外国人开放住宅市场的第一个大陆城市时,海外资本就注意到了投资机会。刚开始还带有试探的性质,但这两年上海房地产市场带来的惊人回报坚定了他们的信心。一位不愿透露姓名的人士表示,他在上海新天地、世纪公园附近购入的高档公寓一年来已经升值了30%,"我准备加大投资力度,继续购入此类住宅。"他说。

　　来自台湾的王先生目前也在陆家嘴地区积极寻觅自己的下一个猎物。从上世纪九十年代初开始,他就曾经想跟人合伙投资上海房地产市场,但他的伙伴认为,上海的房子只有房屋所有权,没有土地所有权,因此不愿投资。至今,他仍然后悔当时没有坚持:"到了1998年,我才更加坚定了自己的判断,开始杀进这个市场,现在看来,如果能早一点进来,获利空间会更大。"

　　在这些有着在世界各大城市的居住经验的人士看来,上海的房地产虽然近年来涨势凌厉,但仍然远远没有达到其应有的价值。"陆家嘴地区的高档住宅价格目前在每平方米2500美元左右,但这个价格只有纽约同类区域的三分之一都不到。从长远来看,上海完全具备与纽约、东京、伦敦这样的国际大都市相媲美的实力。而且,在世界范围内,凡是金融中心城市的地产价格都有着趋同的趋势。这样看来,上海的房地产增值空间还很大。"王先生说。

　　投资运作手段多样

　　不必怀疑外资对投资上海高档物业的信心和决心,但更令人感兴趣的是,他们到底用什么样的手腕来运作这些价值不菲的不动产呢?

　　"最基本的判断是上海高档物业还有升值潜力。"罗森沃德,一位从2001年开始筹建上海房地产投资基金的洛杉矶基金经理说,"针对驻中国的外籍人士的高档住宅很吸引人,至少部分原因是我曾经看到这种住宅的价格在上个世纪八十年代的东京暴涨。"

　　而另外一个重要原因则在于他对以人民币计价的资产的良好预期。数年来,他一直寻求从中国经济的高速增长中获益,但发现很少有管理良好而又不在香港上市的公司股票可买,因此,他希望将投资重点放在以当地货币计价的硬资产上。

　　除了对资产增值的期望之外,上海高档物业的稳定现金流也是吸引他们的一个重要因素。上海写字楼租金自从1999年年初即日趋稳定,并且从2000年年中开始攀升。从2000年第2季度至2001年年底,主要中心商务区的办公楼租金均经历了将近一年半的快速上涨,升幅达21%。2002年四季度上海甲级办公楼的平均租金比上季度又上升了2.3%。

　　"除了获取租金回报之外,我们还可以将这部分现金流在海外发行证券,"一位投资人士称,"房地产证券化在海外很普遍,像上海这样具有吸引力的房地产项目,如果要在海外发行债券是很受欢迎的。这样,我们不但可以获得增值利益,还可以获得源源不断的后续资金。"

　　(《上海证券报资本周刊》记者叶展)