三次转手两次出让 咸阳新华大厦为何8年建不成

　　本报记者万兴亚

　　位于咸阳市中心的新华大厦，已经“盖”了8年，尽管日前这个20层高的大楼总算封顶，可曾经参与该工程开发建设的上海大众汽车咸阳销售服务公司(以下简称“大众咸阳”)总经理张炳献却坐不住了。

　　承建权几经转手

　　新华大厦工程可谓“命运”曲折。

　　1995年，咸阳市新华书店与咸阳市房产建设开发总公司第二分公司(以下简称“第二分公司”)签订了联建合同，约定第二分公司出资承建新华大厦，咸阳市新华书店出土地使用权，并获取2800平方米房产。

　　1996年，注册资金仅50万元、不具备房地产开发资质的第二分公司，将新华大厦工程交由西安某房地产开发公司承建开发，条件是，该公司承认咸阳市新华书店与第二分公司签订的联建合同的全部条款，并向第二分公司交纳管理费80万元。事后该公司在投资200余万元后，不知什么原因，撤离该工程。

　　1999年，在咸阳市政府的协助下，第二分公司将新华大厦工程推上市招商会。就在这次招商会上，大众咸阳看中该项目，并于同年12月与第二分公司正式签订了联建新华大厦工程合同。合同约定，第二分公司获管理费68万元，兑现2800平方米房产给市新华书店，其余房产利润由大众咸阳获得；第二分公司负责办理土地使用权及全部开工、房产销售等相关手续。

　　虽然有合同，但新华大厦工程固有的一些问题并没解决。比如，随着咸阳市政、经济发展的需要，位于咸阳市中心广场的新华大厦的原工程设计规划已滞后、落伍；第二分公司没有房地产项目开发资质和相应合法手续；第二分公司实际未获得市新华书店地块土地使用权。名曰“联建”，实质上是第二分公司将工程项目转手。

　　大众咸阳接手后，一方面修改新华大厦设计方案并上报有关部门审批；另一方面，出资登记注册成立了陕西大众置业发展有限公司(以下简称“大众置业”)，并获得合法营业执照、房地产开发资质证书。

　　2001年3月，新华大厦施工报告获得同意批复，不日正式开工。至8月，新华大厦已建至十层。

　　“就在这时，新华书店不满意原来分配房产2800平方米，要求增加房产面积。”张炳献介绍，第二分公司2001年7月以咸阳房地产管理局劳动服务公司的署章致函大众咸阳，撤销对大众置业的认可，拒绝协助办理土地使用权及房产分配证明等相关手续。由于得不到土地使用权证，无法办理银行按揭等相关手续，新华大厦建设停工。

　　2002年7月15日，第二分公司以延误工期、违约停工为由，将大众咸阳诉于咸阳市中级人民法院，要求解除双方之间的联营关系，依法追究被告的违法责任。

　　记者在新华书店工程现场看到，目前大厦已经结构封顶。张炳献说，后面的工程是第二分公司和另一家公司联建的。

　　第二分公司的法律顾问王晋民在给记者的书面答复中提出，新华大厦工程的承建权在建设中并没有转手。他说，咸阳大众与第二分公司所签合同实质是投资合同，即大众咸阳的义务是完成2500万元的投资，而不是获得承建权。

　　咸阳中院“未判先决”？

　　让张炳献没想到的是，就在7月23日，未正式开庭审理之前，咸阳中院就做出了先期执行裁定，将新华大厦建设权裁定给原告第二分公司，并且“售房事宜由原告负责”。

　　张炳献的律师荣建生认为，主审法庭先期执行的三个裁定书和两个通知有诸多不妥———首先，申请人第二分公司既无土地，又无分文投资，也无房地产开发资格和资质，有何权利要求新华大厦的建设权和财产权？其次，适用法律不当，不符合《民事诉讼法》“因情况紧急需要先予执行”的条件。再次，申请执行人没有提供充足担保，第二分公司上级总公司注册资金，抵偿不了执行错误的损失，极大伤害了被执行人的合法权利。

　　张炳献说，他最担心的是，先期执行所造成的严重后果难以弥补。据他所知，原告在获得大厦的建设权和房产销售权后，又立即将新华大厦工程转让给他人，第二分公司从中又获得80万元转让费。

　　为何一审14个月不判

　　在第二分公司起诉以后，张炳献提出了反诉，要求第二分公司和咸阳市新华书店提供合同中约定的土地使用权证及产权分配证明等相关材料，继续履行合同等。

　　从去年7月到现在，咸阳中院先后3次开庭，下达了3个裁定书和两个通知，却一直未宣判。张炳献认为，咸阳市中院这是“只审不判”，侵害了他们公司的合法权益。

　　他说：“如果等第二分公司将新华大厦出售后再判决，即使赢了二审，也只能得到一张空的判决书。因为，第二分公司以及为其提供担保的上级总公司的注册资本加起来还不到1000万元。”

　　咸阳中院这一案件的审判长强法官不承认“只审不判”的说法。他说，本案不存在超限期审理的问题，因为今年7月，他们启动了涉案资产评估程序，根据有关法律规定，评估期间占用的时间，不能计算在案件审理正常时间之内。至于为何案件证据交换阶段(即立案刚刚8天)就先下了执行裁定书，他解释，新华大厦工程是市里的重点工程，当时已经停工一年多，领导有指示，要尽快启动该项目，所以他们根据有关法律就启动了先予执行程序。

　　咸阳市委宣传部领导在接见记者时，也一再强调，新华大厦工程是市里重点工程，希望记者在报道时一定要慎重。

　　土地局为何二次出让

　　9月4日，咸阳市国土资源局对咸阳市新华书店用地二次挂牌出让。

　　该局土地利用科翟明柱告诉记者，之所以事隔3个月后再次对这块土地挂牌，是因为市政府有关方面催得急。

　　他说，新华书店这宗地是国有土地，根据国家有关要求，新华大厦工程要进入市场，必须公开挂牌出让。只有这样，第二分公司才能获得国有土地使用权，为消费者办理新华书店工程的销售抵押贷款。

　　在这种情况下，应新华书店要求，国土局今年6月7日对这宗土地进行挂牌，但是很快收到市中级人民法院的通知，说是这宗土地涉案正在审理期间，不宜出让。这种情况下，土地局又撤回了出让公告。

　　翟明柱说，市政府有关方面又开始协调，结果是，要求国土局支持经济建设，尽快想办法将这块土地挂牌。于是他们又开始启动了相关出让挂牌程序，并找到了相关法律依据。

　　翟明柱所说的法律依据，是指1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》。其中包括，国有土地使用权未依法办理出让手续的，一般应当视为合同无效。所以，在新华书店没有出让土地之前，所有关于这块土地的开发合同都是无效的，那些参与建设的公司的法律地位只相当于建筑商，对地上建筑物没有所有权而只有债权，并不影响再次对这宗土地挂牌出让。

　　翟明柱说，他们预想的最好结果是，第二分公司拍得这宗土地的使用权，这样他们办理一个土地使用权证就行了。如果其他法人获得了这宗土地，他们就将连同整个工程在内的出让款暂时封存起来，等待围绕这个工程的各个官司终审后，再根据判决，分配这笔工程款。

　　对于翟明柱的说法，咸阳大众的法律顾问、西北政法学院教授刘帆认为其法律条文引用不完整，而且与出让程序不相符。刘帆认为，至于合同有效无效，应该由法院确认，而非土地主管部门。因而，再次对涉案土地挂牌出让既不合理，也没有法律依据。

　　第二分公司法律顾问王晋民也认为，这块土地最好不要挂牌。因为此宗用地事实发生在1997年，在《土地管理法》修改之前，应尊重历史，不应挂牌，否则问题复杂化了。