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今年1—8月份，投资增长32%，银行贷款的17.6%贷给了全国的房地产业。连续5年增长的房地产业有没有泡沫？这个话题自从4月份以来就一直成为各方争论的焦点。
在昨天举行的2003国发经济形势报告会上，经济学家和房地产业人士的观点又发生了碰撞。经济学家对部分地区可能出现的泡沫表示了担忧；来自房地产业的声音表示，目前的房地产市场健康，房价合理，增速平稳。
著名经济学家吴敬琏认为，目前要警惕资产价格，尤其是房地产价格的上涨。尽管每个地区情况不同，难有明确结论，但某些地区确实有泡沫。
吴敬琏认为，尽管目前房地产供需两旺，但这并不能说明问题。因为房地产是资产商品，而非消费商品，从经济学上分析，房地产市场在不同价位都能实现均衡。
在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购，而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。日本、中国香港都有这方面的先例。
目前的需求可能有的是虚的。吴敬琏解释说，消费者按揭买房是世界的惯例，但开发商用银行的钱来开发房地产，并不是世界通行的。而且，由于“真老板”离得太远，银行的风险控制有不少问题。此外，要源源不断获得银行贷款，必须满足三个条件：高储蓄率、资本项目管制国有银行垄断，但这些都很难长时间维持。
房租反映消费需求，房价则同时反映投资需求和消费需求。目前在房价走高的情况下，房租却走低。两者背离，说明有问题。投资的最后支撑仍然是消费，没有基本面支撑的房价早晚是不行的。
吴敬琏认为，判断是否有泡沫有时很困难，这需要认真、冷静地分析，而不能带着很大的火气看待这个问题。同时，吴敬琏建议，如果政府要采取措施，就应当及早行动。房产泡沫初期通过调整利率就能打压房市，而且成本也比较低。等到暴涨时，利率的作用可以忽略不计，只能依靠行政手段，不仅损失太大，而且可能无济于事。
晨报记者李耀宗
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