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房产是否有泡沫引发争论 吴敬琏称要警惕房价

http://finance.sina.com.cn 2003年09月26日 08:36 新闻晨报

  今年1—8月份,投资增长32%,银行贷款的17.6%贷给了全国的房地产业。连续5年增长的房地产业有没有泡沫?这个话题自从4月份以来就一直成为各方争论的焦点。

  在昨天举行的2003国发经济形势报告会上,经济学家和房地产业人士的观点又发生了碰撞。经济学家对部分地区可能出现的泡沫表示了担忧;来自房地产业的声音表示,目前的房地产市场健康,房价合理,增速平稳。

  著名经济学家吴敬琏认为,目前要警惕资产价格,尤其是房地产价格的上涨。尽管每个地区情况不同,难有明确结论,但某些地区确实有泡沫。

  吴敬琏认为,尽管目前房地产供需两旺,但这并不能说明问题。因为房地产是资产商品,而非消费商品,从经济学上分析,房地产市场在不同价位都能实现均衡。

  在这种市场上,价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且,这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说,房价越是上涨,就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购,而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此,只要有足够的人入市购买,在源源不断的货币流入的支撑之下,很快就会出现“大牛市”。但是,气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上,一旦房价止升回跌,很快就会加速下行,导致房市崩盘。日本、中国香港都有这方面的先例。

  目前的需求可能有的是虚的。吴敬琏解释说,消费者按揭买房是世界的惯例,但开发商用银行的钱来开发房地产,并不是世界通行的。而且,由于“真老板”离得太远,银行的风险控制有不少问题。此外,要源源不断获得银行贷款,必须满足三个条件:高储蓄率、资本项目管制国有银行垄断,但这些都很难长时间维持。

  房租反映消费需求,房价则同时反映投资需求和消费需求。目前在房价走高的情况下,房租却走低。两者背离,说明有问题。投资的最后支撑仍然是消费,没有基本面支撑的房价早晚是不行的。

  吴敬琏认为,判断是否有泡沫有时很困难,这需要认真、冷静地分析,而不能带着很大的火气看待这个问题。同时,吴敬琏建议,如果政府要采取措施,就应当及早行动。房产泡沫初期通过调整利率就能打压房市,而且成本也比较低。等到暴涨时,利率的作用可以忽略不计,只能依靠行政手段,不仅损失太大,而且可能无济于事。

  晨报记者李耀宗






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