两个新政策相继出台 北京楼市面临哪些变数

　　121号文震动18号文振奋

　　-两个文件两种不同的反响

　　用风云变幻来形容近来北京乃至全国的房地产市场一点不过分，开发商还没有从121号文件将可能带来的资金链问题的烦恼中解脱出来，买房人还在一边为封顶销售较好一边为期 房不能做住房按揭苦恼的同时，国务院又下发了18号文，而与121号文完全不同的是，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的18号文一经建设部部长汪光焘的公布，北京的开发商以及有关市场人士都开始感到由衷地兴奋，有人甚至这样评论：121号文件是脱离了中国企业(大多是实力不是很强的企业)实际发展现状而制定的文件，如果严格按照121号文件实施，中国的房地产行业将有可能面临全面萧条的状态———开发商没钱，施工单位垫资，最后，民工拿不到钱开始闹事，而另一方面，开发商交不出房，买房人开始闹事，而银行却拿着一笔钱贷不出去。18号文件则是对过去10年的高度总结，中国最昂贵的住房商品消费行为将因此而加速市场化发展。那么，这两个文件将给北京楼市带来哪些变数？

　　-住房按揭：有可能上“保险”

　　121号文件对住房按揭做限制，18号文对当前敏感度较高的房地产信贷方面强调奖罚分明。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目继续加大信贷支持力度；加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务、方便职工贷款；加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。同时加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用；加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为；妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定；对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，加快清理，限期整改。无独有偶，近日，银监会召开国有独资商业银行、股份制商业银行行长工作会议，全面部署下半年监管工作重点，明确了近期银监会对这两类机构的监管重点包括房地产信贷、汽车贷款等。

　　-经济适用住房：如何确定建设规模将成重要课题

　　从1998年至今，经济适用住房的开发量一直在不断扩大，即便如此，经济适用住房还是不够卖，老百姓还得熬夜排队等房号。另一方面，随便走进天通苑、回龙观文化居住区或其他的项目，开着宝马、奔驰或奥迪的人还是很多。18号文件提出，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。相关管理部门要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。户型大小要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　业内人士提出：下个阶段，北京的经济适用住房不是建或不建的问题，如何确定经济适用住房的发展规模将成下一步的重要研究课题。

　　-规划：城市规划不再“一事一议”

　　北京的规划现状是“一事一议”，没有系统性，哪个项目该上马了，就对其进行规划审批额。而根据18号文规定，要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市(县)改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限。对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。