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王先生是普通的北京人，在一家房地产公司工作。一年前，他所在的公司在三环路上修建的公寓项目开盘。现在，这个楼盘的毛坯房售价已经超过了10000元/平方米。“这种房子不是中等收入家庭能负担得起的。”王先生在工作近20年后，一次性买下了一套经济适用房，每平方米的售价只有2650元。他指着公司的户型图，“经济适用房还是太少了。而中高档商品房的空置率一天比一天高，我真的担心房地产会不会出现泡沫。”
“房地产出现泡沫？”一位房地产开发公司的董事长任先生对这种说法嗤之以鼻。今年初，任先生花大价钱买回了一份《中国行业景气分析报告》。这份由国家计委经济研究所高级研究员王小广博士主持撰写的报告警告说，中国“真正的房地产泡沫已经出现”。
“我的感觉是受欺骗，花4000元买一报告，结果当了回傻瓜。”任先生在中国的房地产界是有名的企业家，他的申明无疑表明了企业家与一些专家、消费者在对中国房地产市场的看法上的分歧。在一个公开的场合，他甚至说，“这是外行写的报告，是一篇非市场化的御用文章，可以说是一种政治上的欺骗。”任先生建议将这份报告丢在脑后。
“中国尚未建立起一个完整的衡量地产发展状况的指标体系，也没有完全市场化之后的经验数据，甚至没有作为度量衡的尺或度。那么依据什么来说明是冷与热呢？又用什么来说明是热到什么度数才是发烧与泡沫呢？”任先生认为，中国是一个与世界各国的经济发展阶段完全不同的发展中国家，有与世界经济发展同步的可比性，也有与世界经济发展不可比的特殊性。“尤其是其变革过程中的政策对经济发展的影响是不能完全用统计数字与国外经济指标相比的。”
现在，中国政府决定用可靠的数据、科学的分析来结束这场快要上升到人身攻击的“口水战”。
7月1日，杭州市启动了房地产预警预报信息系统，这也是全国第一个启动该系统的试点城市。随后，上海和深圳的试点工作也开始启动。按照建设部的规划，有13个城市是房地产预警预报的试点城市。这13个城市是上海、天津、重庆、哈尔滨、大连、南京、杭州、西安、郑州、长沙、南昌、厦门、深圳。有关部门希望，到今年年底，预警预报系统能在全国35个大中城市全面投入运行。
“建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集；二是房地产信息数据的整合分析和发布；三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立。”建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠介绍，目前，建立房地产信息平台的工作基本上全面启动，同时建设部还委托上海社科院和上海房屋土地资源管理局进行相关指标研究工作，并准备与北京的一些大学合作，预计9月份可提供初步的研究成果。
据悉，这套系统将通过对既定市场指标与政府建议的指标区间进行对比，从而分析整个房地产市场的走势及存在问题。既定市场指标包括开、竣工量、开、竣工面积、预售面积和总投资等10多个指标。有消息称，最快能于年底第一次公布有关市场数据及结果。
预警预报指标体系是整个系统的核心部分
“房地产预警预报系统建成后，每套商品房都将有一个18位代码，从土地供应、销售情况到物业使用情况，统统入库保存。”在上海房屋土地资源管理局，一位正在录入房地产相关数据的一位工作人员介绍说，现在，上海正在着手对商品房的权籍管理信息、交易登记信息、权属调查信息实行“三库合一”。
“同时，我们还会汇集房地产开发商从网上申报的房地产市场开发数据，这样就能基本上掌握所有的房地产存量交易、增量交易和房屋租赁、抵押等指标，从而形成一个比较全面的房地产信息数据库。”上海市房屋土地资源管理局市场处调研员王晓光，是进行数据处理的项目负责人。“某种程度上，‘房地产预警预报’系统就像‘温度计’，”王晓光说，系统所采集的数据能客观、全面、准确、及时地反映、描述房地产市场的现状和未来走势，政府部门也可以根据“预警”系统的警示，宏观调控市场供需结构，防止房地产在局部出现“过热”。
事实上，随着房地产市场的发展，上海已积累和收集了十多年的市场统计数据。在整个系统的建设中，最困难和最关键的工作是预警预报指标体系的设计，“它是整个系统的核心部分，”沈建忠说。
目前，上海市房屋土地资源管理局经过调查研究，对源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或前瞻性明显，或即时性好等近20个项目或项目组合作为指标体系。
“比如，在对业内存有争议的房地产空置面积、商品房空置率参数的设定上，我们就采用了两组数据分别采集的方式。”王晓光介绍说，一组是根据建设部规定的连续三年竣工上市商品房面积，当中有多少是空置商品房，另一组是采用香港的数据设定，根据“商品住房空置面积+存量住房空置面积/住房总存量”的公式进行计算。“但是，目前我们在这方面的统计上还有盲区，只有新房，没有存量房。”
在这套体系中，“市场租值增幅”也被作为一个重要指标提了出来。“国际的GDP选用租金作为重要参数用于统计依据，正说明租金与出租率十分重要。”业内人士认为，当出租率过低时说明需求基本满足，租金水平下降，回报率低，引起购买欲望的下降和房屋投资的下降，从而形成恶性循环，直至出租率因房屋生产量下降而回升时，再带动房价与投资。如果出租率很高说明需求旺盛，租金提高，回报增加，房价上升，购买投资欲望均会上升，未销售的商品房可用出租解决空置问题。
“在决定哪些项目作为指标时，我们遵循了全面性、简捷性、敏感度高、可操作性以及区域性、时效性等原则。”一位参与制定指标体系的专家举例说，在这次设定的指标中，没有“房价收入比”这一项，并不是这一指标不重要，而是因为它敏感度不高。“其实，房价高在转轨时期是永恒的主题。市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍然会有人说房价过高。”他说，我国的现状是货币的、名义的工资占实际的收入比重较低，而房价收入比中的房价可以是新房价，也可以是新旧房屋的加权均权，“所以，把中国的房价收入比与西方的房价收入比进行简单的类比，是不科学的，我们应该考虑中国的实际。”
在选定指标后，上海市的相关部门会根据指标运行的波幅或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标，分别显示市场的“正常运行”、“超常发展”、“市场过热”、“供求低迷”和“市场过冷”等五种状况。
“指标体系的设计是以2002年度市场数据为基础的，每半年或一年的进行一次市场数据读入。随着市场统计数据准确度的提高，可改为每季度读入。这套体系适用年限是2003年至2010年，根据实践检验，个别指标会微调。”王晓光说。
就在预警预报系统加紧建立的时候，上海的房地产市场和上海的天气一样，火爆热烈。据上海市统计局统计：上半年上海市房地产开发投资总量突破400亿元，商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。数据显示：上半年上海房地产供需总量均达到历史同期最高水平。
更让投资者兴奋的是，上海房地产业已经连续三年上涨。如今，火热的房地产在一定程度上甚至代表了上海的新形象。台湾旅游者在上海最时髦的活动就是戴着安全帽参观建筑工地，而当他们走出来的时候，“售罄”的牌子已经挂出来。
“在这些好现象的后面，隐藏着过度投资和投机的征兆。”摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠认为，对很多人，特别是外地和国外的买家来说，购买上海房产一个最合乎逻辑的理由就是因为上海的房价比纽约和伦敦要便宜很多。但谢国忠认为：“在不同的城市之间比较房地产总是很危险的，上海市的房价应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了。”
然而在这种前提下，上海的房地产“预警”体系并未“报警”。
“上海的房地产市场已经处于高位运行的状态，市场发展是健康的，但是量已经很大。”王晓光说，上海也考虑过市场是否“过热”，但关键要看房地产市场投资量是否“过大”，结构是否合理。目前，上海市空置一年以上商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米，比年初下降20.9%。空置总量减少至“九五”时期以来最低点。
“上海的研究成果和方法对各地都有启发和借鉴意义。”沈建忠在全国房地产预警预报试点城市会议上说，中国经不起房地产市场的大起大落。建立房地产市场预警预系统，对客观分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产形势及发展趋势，引导市场理性投资和消费，具有重要的现实意义。
它就像天气预报，告诉大家降水概率有60%，于是大家出门都带上伞；如果是20%，就不用带伞了
2000-2001年下半年，中国住宅市场一派景气。这段时间被业界称为中国住宅市场的“第二个春天”。据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。
然而，就在一片叫好声中，2001年10月，清华大学知名教授、经济学家魏杰在接受中央电视台采访时认为，“2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮”，“2002年就要充分显示出房地产的冬天”。由此，引起了一场规模浩大的“泡沫”问题之争。尽管过去的2002年已经证明了魏杰论断的失误，但有关“房地产市场是否有泡沫？”的争论一直延续到了现在。
“大家对泡沫问题看法难以形成统一看法，与缺乏权威的统计信息和统计分析有关。”业内人士认为，一些领导吹风、专家警告发出的信息是零星的、散乱的、局部的、片面的，并不能全面准确反映全行业的实际情况，也不能对整个产业发展起到正确的引导作用，个别起了误导作用，甚至某些出台的调控政策也缺乏统计信息支持。这就像盲人摸象一样，每个人摸到的都只是大象的一部分，却武断地说自己已经知道了大象的整体，而大象真正的模样谁也没有说对。
“在缺乏完善的房地产统计信息系统的情况下，投资行为、消费行为和政府的理性程度受到很大影响。”这位业内人士说，在缺乏完善的统计信息系统情况下，数字的权威性很成问题，如空置率、房价收入比计算方法和数字都不统一，在媒体发表的文章中数字相互矛盾现象普遍。有报道称广州商品房空置率已达40%，而另外的报道说这一数字应该是20%。一些记者在报道中也对泡沫问题进行了渲染，其中有些数字颇有主观臆断和断章取义的嫌疑。关于全国的空置率，有的说是26%，有的说是14%。又如关于房价收入比，有人统计出上海的房价收入比为12，有人说出的是8.9……数字的迷糊引起判断的迷糊。而有的人将不可以比的数字加以比较，动不动就和国际标准数字比较。有人一看到指数或指标的回调就联想到泡沫的破灭，2001年9月份以后国房景气指数的数月回调让不少人惊呼泡沫即将破灭。“所以，尽快建立完善的房地产统计信息系统和预警系统是防止房地产出现泡沫的有效途径之一。”
2002年8月，经国务院同意，六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，对建立房地产市场预警预报系统提出了具体要求。
“建立房地产预警预报系统，是国家让房地产热‘软着陆’的宏观调控措施之一。”专家评论说，由于房地产在国民经济中的重要地位，过热或低迷都将对经济产生不利影响。去年下半年，建设部等有关部门的调研小组先后赴杭州、沈阳等地调研，得到的基本判断是：“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”。
事实上，中央对房地产业的宏观调控，早已彰显。从去年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，到今年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其目的均在于促进房地产的健康发展，防止“泡沫”的出现。有消息称，国家近期又将出台住房制度、土地供应、房贷监管等相关政策，以加大对房地产市场宏观调控力度。
“房地产业牵涉的行业很多，对经济发展的影响也很大。”专家认为，截止目前，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》实施细则的一再难产，就反映了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损伤。在这种两难境地中，如果对整个市场的现状及走势有相对准确和全面的看法的话，制定出的政策和措施也就会科学得多。
“与其说这套系统是房地产业的‘温度计’，不如说是房地产业的‘天气预报’。”中国房地产协会秘书长顾云昌说，它不仅能让人们知道现在房地产市场的情况，而且也能告诉政府、投资者以及消费者将来可能的情况，这样，就能达到“引导开发商在供应方面进行调整，引导消费者、投资者的选择”、“让政府感觉到这个市场的现状及发展前景如何”等目标。“就像天气预报，告诉大家降水概率有60%，于是大家出门都带上伞；如果是20%，就不用带伞了。”顾云昌说，“房地产预警预报系统能达到这样的要求，起到这样的预报作用的话，我觉得就很满足了。”
房地产预警体系可防止市场过热，为政府的宏观调控提供必要的依据，为发展商提供可靠真实的市场信息，为置业者提供投资购房参考
目前，杭州、上海、深圳等首批预警预报系统试点城市已经开始收集相关信息和数据。根据建设部的设想，由于房地产市场具有区域性强、差异较大的特点，房地产市场预警预报信息系统将以城市为单位进行；各试点城市被要求在9月份以前完成房地产基础数据采集、整合和发布工作，达到联网开通的条件；同时抓紧房地产预警预报指标体系研究，争取今年三季度或年底前可以投入使用。
但是，一些列入试点的城市似乎并没有把这项工作看得很重要。在不久前建设部召开的房地产预警预报试点城市会议上，沈建忠特别指出：“各试点城市要充分认识建立房地产预警预报体系的重要性、必要性，要有紧迫感，必须作为一项重点工作抓起来。”他的这番话的背景是：建设部要求牵头单位来主管领导参加会议，但除了上海、郑州的主管局长参会，杭州、哈尔滨有事请假外，其他城市的有关领导都没有到会。“如果工作原因可以理解，但如果觉得这项工作不重要就有问题。”沈建忠说，预警预报工作涉及的部门多，环节多，任务相当繁重，必须下大力气才有可能抓出成效。
而建立房地产预警预报指标体系也是对建设部的一个考验。“我国对这方面的理论研究较少，数据积累时间也不够，而且缺乏实践基础，没有国际经验可以借鉴。”沈建忠分析说。
建立预警预报系统的难点还在于企业的抵触上。由于担心企业上报数据的安全性，害怕填报的数据不适当地被中介机构或其他无关的人员机构用于赢利目的，多数房地产企业对上报数据都有所抵触。
而对于预警预报系统的作用，很多企业也抱着“谨慎的乐观”的态度。
“房地产预警体系的建立，可防止市场过热，为政府的宏观调控提供必要的依据，为发展商提供可靠真实的市场信息，引导房地产企业调整房地产开发投资的方向，同时也为置业者提供投资购房参考。”深圳中原地产总经理李耀智说，深圳在房地产市场信息披露制度方面一直走在全国前面，如早前建立的房地产企业诚信评估网上公示制度、土地出让信息公开化等，有效地解决了房地产市场中的信息不对称问题。“但此次建立的预警体系则非同一般，它在很大程度上反映了政府对房地产市场的态度，如预警体系发出过热泡沫信号，置业者很可能就持币观望，所以预警体系一旦发出错误的信号，对市场的伤害也将是很大的。”
“预警预报体系应尽可能科学慎重，”同致地产董事长王波认为，与电视机、洗衣机等行业不同，房地产市场是一个地域性很强的特殊市场，同一个城市中不同片区的市场情况就可能相差甚远。因此，预警体系只能从宏观层面进行分析，在微观层次难以发挥作用，过多涉及微观方面反而容易出错。建立的预警预报系统要尽可能全面、准确地采集反映房地产市场的各种动态数据，通过正确的分析，做出准确的判断，并及时向社会发布信息。
建设部也注意到了这个问题。沈建忠就明确指出：“由于中国房地产发展的地区差异性和不平衡，预警预报指标的设置和区间不可能相同，需要所在城市自己努力找出规律性，确定指标数目和量化区间。这项工作必须科学慎重，实事求是，以免误导市场。”
“影响房地产市场发展的因素，除了开工面积、销售面积、价格上升等硬性指标之外，还有两方面的因素：宏观经济和产业政策。”中国房地产协会秘书长顾云昌建议说，“预警预报系统还应该有一个软件，向市场公布出台了什么政策，在国家的经济上、宏观的战略上有什么变化，甚至国际上的影响或者重大事件的影响，都应反映在房地产预警预报系统当中，这样才能比较好地看出市场的变化。”
不久前，《经济学人》的经济学编辑伍德尔(Pam Woodall)预测说，房地产泡沫的破灭将只是个时间问题。这一论断的根据是《经济学人》最近进行的一项全球性房地产市场调查，他们发现在很多国家，住房与商业房地产价格增长速度远远超过了房租增长速度。这一事实向人们敲响了警钟：股市泡沫破灭之后，随之而来的也许是房地产泡沫。
但是，中国独特的预警预报系统也许会让这个预测在中国失灵。
上海房地产市场预警预报指标体系(初步筛选结果，量化指标区间略)
房地产业增加值增幅(%)
房地产开发投资额增幅(%)
房地产开发投资额/全社会固定资产投资额(%)
新增土地供应面积(万平方米)
居住房屋拆迁户数(万户)(存量土地供应量)
商品房新开工面积/商品房施工面积(%)
商品房施工面积/商品房竣工面积
商品房销售面积/商品房竣工面积
商品房预售面积/批准预售面积
商品房销售金额/商品房开发投资额
新建商品房住宅空置面积/近三年商品住宅竣工面积
(商品住房空置面积+存量住房空置面积)/住房总存量
商品住宅预售价格指数年增幅(%)
存量住房买卖价格指数增幅(%)
当年新增个人住房贷款额/(当年商品住房销售金额+存量住房买卖金额)
当年新增房地产企业贷款额/当年全社会新增贷款额(%)
市场租值增幅(%
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