《中国财经报道》：房地产融资热潮涌动

　　主持人：这里是《中国财经报道》，今天我们将和中国人民大学基金与信托研究所副所长张天民博士，一起来讨论房地产融资的话题。自从央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，也就是业内俗称的121号文以后，房地产融资问题就一直成为各界关注的焦点，虽然有关实施细则还没有出台的迹象，但地产界、金融界已经闻风而动。针对这一现象，记者选择了五十家规模不同的房地产企业进行了一次问卷调查。我们先来看这次调查的结果。

　　我们共收回了40份问卷，在回答“融资情况能否满足公司发展需求”这一问题时，有23家企业回答“不能”，表示目前资金出现了一定困难的占全部调查企业的57.5%。几乎全部参加调查的企业都表示，除银行贷款外，会选择其它类型的融资方式。其中，基金最受青睐，有80%的企业表示倾向于通过基金来融资，选择直接上市融资的占67.5%，信托和债券也分别有40%和32%的支持率。

　　另外，与很多房地产开发商颇为熟悉的中国房地产协会副会长顾云昌教授在接受我们采访时，也向我们描述了地产界的现状。

　　中国房地产协会副会长顾云昌：有的项目可能要开始转移了，有实力的开发商已经准备去收购人家，等待有些项目搞不下去，他去收购，已经做出这样的反应了。那么银行方面，国外的银行也在开始和我们方面开始接触，有些基金会、国外的基金会，还有其它的行业、有资金的行业也在想办法进来，现在正在这个过程当中。

　　主持人：张博士，我们在记者这次的调查中间发现一个数字非常有意思，现在有57.5%的被调查企业表示目前开发资金是遇到一定的困难，那么你怎么看待这个数字？

　　张天民：我想这从一个层面上反映出房地产开发融资渠道不畅的问题。在我们国家目前房地产开发这种政策背景下面，融资渠道的稀缺成为房地产业进行博弈的一个核心要素。这从另外一个方面也表明我国房地产开发企业与发达国家房地产开发企业有很大的差距。

　　主持人：上周央行货币政策分析小组发布的2003年二季度货币政策执行报告显示，央行也正在考虑新办法拓宽地产商融资渠道，包括发展公司债、项目债，开发信托产品和放宽房地产公司上市审批等，将会同有关部门尽快制订。有业内人士认为这使资金链不但不会断掉，反而有所拓宽，我们的记者在采访中也发现，实际上已有许多资本聚集在房地产的大门之外。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生这些天一直忙着中国住宅产业精瑞基金第二阶段的筹备工作。在香港注册的精瑞基金，规模为2亿美金，投资范围涵盖整个住宅产业链，从土地和住房开发、到建材生产、零售联销再到房地产服务。据介绍精瑞基金从去年12月份开始筹备发起时，就引起业界的关注，尤其是最近央行推出房贷新政策后，有的中小房地产企业资金链已经开始断裂，和银行签订的贷款合同因为新政策出台而无效，只好另觅渠道，精瑞基金就成了他们渴盼之一，仅在一个月内就新增了20多家开发商向商会提出融资申请，面临这种资金需求，住宅商会只能全面提速精瑞基金的筹备工作，希望能在年底发放。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：现在进入到第二平台，就是实际上的招募和融资的平台上去了，完成了第二平台，就有了法人机构，就有了一定规模的资金。然后就是第三平台，第三平台就是直接的对项目，就是发放基金。”

　　与住宅商会一样，这些天地产商也纷纷踏进北京市各大信托公司的门槛。去年刚在北京设立办事处的重庆国际信托投资公司，近来就与一家名为伟业公司的房地产专业公司打得火热。两家公司准备联合起来，共同为找上门来的房地产开发商们设计信托融资产品。重庆国信希望借助像伟业这样的专业公司来评估、筛选项目，以控制风险。而已在京城房地产界摸爬滚打了近十年的伟业房地产专业公司，虽然十分想进军房地产投融资行列，但由于没有金融牌照，也非常乐意能有重庆国信提供融资许可，双方因此一拍即合。

　　重庆国际信托投资有限公司总裁助理孙飞：我在做一个房地产项目的时候，坦率地说我是不怎么了解的，对房地产业了只解一些皮毛，对它深入的东西自己还认识得不够，我会借助专业房地产公司的力量帮我把关。

　　此前因利率较高，信托并不被房地产开发商们青睐，银行贷款才是他们的首选，但重庆国信和伟业资产的两位负责人认为，随着银行贷款的收紧和房地产投融资领域的拓宽，信托应该占有一席之地。

　　伟业资产管理有限公司总经理张晓晋：房地产在不同的阶段的风险是不一样的，按照风险贴水率的原则，在不同阶段的回报也是不一样的。银行的利率是固定的，可以说是非常低的，你让它承担前期的那么高的风险，而只获得那么低的回报，这很不公平。

　　重庆国信北京负责人孙飞介绍，为保障信托委托人的收益，他们的信托计划一般采用股权溢价转让的方式，并采用专业担保公司提供连带保证，这种方式目前已被委托人普遍认可。

　　主持人：张博士，就121文件的出台初衷来看，是希望能够保证我国银行业在房地产业高速发展的过程中，能够尽量回避高速发展可能产生过热现象所带来的风险。现在我们看到银行业对于房地产企业的信贷小心和谨慎了，可是我们看到另一方面的现象，不论基金业也好、信托也好，他们热衷于如何为我们的房地产开发企业提供更多的融资渠道，他们没有看到在高速成长的房地产产业中间可能产生某种风险。

　　张天民：我想这个问题可以从几个方面来看，目前境内的资金持有者主要包括境外的基金和境内的信托机构，他们对于投资房地产业都很有兴趣，这两类机构从目前来看，投入房地产业的角度主要是直接投资的方式。信托制度运用于商业领域里面，我们说信托有几个重要的特点，第一个就是信托财产具有独立性，第二个就是信托受益权的多样化，第三就是信托没有主体性，可以避免双重征税，第四个就是信托的便利体制，我们国家信托法规定受托人受到严格的规范。从这四个面来看，信托本身又有适用商业领域的这样一种天然的优势，所以说信托法一颁布，我们说信托就跟房地产业已经有了很紧密的联系。

　　主持人：但是我们知道不管有没有这个文件的规定，实际上在我们高速成长的房地产中间，结构性的问题、局部过热的问题依然是客观存在的现实，依然存在房地产业高速成长的问题，信托业基金业如果进入房地产以后，他们是不是也要承担这样的风险？

　　张天民：我想这个问题能不能从另外一个角度来看。为信托和基金，我们说它作为一个独立的投资主体，应该对风险有自我的判断能力，如果我们国家房地产开发处于一个整体的风险的状态，国家宏观政策要做出适当的调控，对进入房地产业要有各样各种的限制。是目前来看，我们对信托基金进入房地产业没有一定的限制，信托基金防范这些风险主要依靠自己方面的法律规定，就是信托法对受托人投资权限的约束来控制这种风险。

　　主持人：目前我国还没有基金方面的立法，正在审议的《基金法草案》也不包括产业投资基金，所以有人认为目前住宅产业基金处于尴尬的“灰色地带”。而信托产品也因为资金规模的限制面临着发展的瓶颈，那么这些房地产投资公司和信托公司的经营者怎么看待目前所面临的状况呢？

　　住宅产业商会会长聂梅生说由于没有产业基金法，因此像精瑞这样的产业类基金只能在海外募资，再使资金进入国内与项目结合。而另一类投资者则直接按《公司法》的规定采取投资公司的模式运作。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：现在中国的住宅产业基金大多是从国外引进来的，也就是在国外的有规范的、有基金法的这样的地方去启动。然后在用中国的法律把这笔钱进入中国，再跟国内的一些项目或金融机构进行合作和合资，基本上走的是这样一条线，因为这样一条线才合法。

　　精瑞基金实质上已经在按照产业基金的模式在运作，但聂梅生还是希望这支基金能尽快得到立法的确认，受到法律的保护。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：产业基金法出台以后允许中国做产业基金，那么这支基金就变成我们中国住宅产业的一支基金。

　　如果说住宅产业基金面临立法的尴尬，而对于动辄几亿甚至几十亿的房地产投资来说，信托产品200份的限制则意味着资金规模不足的尴尬。

　　重庆国际信托投资有限公司总裁助理孙飞：现在信托的障碍，这是我们业内人士的一个共同的呼声，是信托200份限制。我发一个信托计划，一个项目法人只有200份，这对我们资金的规模是有限制的。

　　他们呼吁政策能给他们一些宽松度，同时《产业基金法》等相关法律也能尽快出台，为他们正在进行的工作提供监管和保障。

　　伟业资产管理有限公司总经理张晓晋：我现在希望监管部门尽快地认可，这条路能走，但是我要给你设置一些红绿灯，派一些警察，给它合理的政策。

　　主持人：张博士，在我们国内目前的法律框架内，在目前的市场发展情况下，您觉得基金业究竟应当怎么样进入房地产市场？

　　张天民：目前我们国家对于境内设立产业投资基金并没有明确的法律规定，那么这就涉及到我们如何来看待这个基金对于基金性质的认识问题。我们通常所说的基金可以包括两种结构形势，一种是契约型的，一种是公司型的。基金最核心的意义在于它是一种集合投资的工具，就是把多数人的基金聚集在一块，交由一个专业管理人来进行投资。在这样一个制度架构下，我们说如果按照这样一个观念来衡量，我们国内现在的投资公司其实有相当的基金的性质。问题是我们在法律层面上如何来规范投资，如果我们把这个基金定义为一个公募性质的，就是向不特定的多数人来募集资金的投资工具，我们说目前在国内市场上，国内资本市场并没有明确界定这样一个机构的存在，但是类似这样的投资公司其实就充当了这样一个角色。

　　主持人：除了基金业之外，我们看到信托业也非常关注房地产业的发展。信托业在成为房地产业的一个融资渠道之后，信托产品大规模的与房地产进行结合之后，还能对我们房地产今后的发展产生什么样的影响？

　　张天民：那么目前信托运用、信托与房地产的结合，主要体现在运用信托的原理进行房地产投资信托设计，这可能是我们房地产投资领域里面的一个创新性制度。这个制度在美国比较流行，叫不动产投资信托，它具有以下这么几个特点，第一个就是利用信托这种无主体性避免双重征税，能够直接获得投资收益，投资不动产，鼓励不动产投资，另外一个特点，小额的投资能够投资大额的不动产投资，第三个特点就是利用信托的结构发挥专家理财的优势，第四个就是不动产信托的受益凭证的流动性，能够使不动产便于流动，第五个就是发挥投资组合的作用。

　　结束语：今天我们关注是房地产投融资的话题，对于房地产企业来说，当他们从银行获得的资金支持越来越少的时候，扩大融资渠道是一种必然的选择，我们也希望房地产行业能与资本市场更好地结合，在市场中更顺畅地发展，使我们普通的购房者住上放心房。另外，我们的节目内容已经登陆央视国际网站，欢迎您浏览我们节目的详细内容。