上海土地市场版图重整 房地产商抢跑政策红线

　　肖雄 王云帆

　　旧改土地即将上市招标的消息，搅动着七月的上海房地产市场。众多嗅觉灵敏的发展商意识到，八月以后，上海土地市场的版图又将进行一次重组，市政府、各区县政府和他们都不得不去学习如何面对新的游戏规则。

　　在这场多方角力中，承受压力最大的莫过于那些已经习惯了从政策缝隙中求发展的房产开发商们。

　　从战术拿地到战略拿地

　　“七月份我们一直在战术性地拿地，八月以后，我们才可能去战略性地拿地。”三月份从深圳来上海投资的周先生说。

　　周在数月间已先后参与了四十多块土地的谈判，“主要是从土地中介那儿拿来的二手地，政府发出的一手地信息主要是旧改项目。”

　　像众多从外地涉足于上海土地市场的人士一样，周对公开出让的地块兴趣不大，转手地块一是价格太高，二是可能存在很多的政策门槛，如果通过公司购并来获得项目，更要承担难以控制的收购风险。

　　在这种情况下，周先生认为能从政府方面直接获得的旧城改造土地是一种较好的选择。周说，他在四十多块土地的项目信息中，提取出了五六个进行重点跟踪，其无一例外都是旧城改造项目。

　　记者看到，在安排这五六个项目跟进计划的示意图上，七八月之间被用一条鲜明的红线划开。

　　“除了已经旧改立项的之外，我们把所有的项目的谈判时间都锁定在八月以前。”周先生说，“以前几个月才能办好的事情，在七月份一周就办得差不多了。”

　　房产商之痛

　　对于这种现象，金地集团常务副总裁赵汉忠分析，主要是旧城改造土地一旦公开上市，将导致发展商获取土地的成本急速上升。

　　在过去的旧改政策下，被认定为旧改的试点地块可以适用以下政策：“土地出让金为零；减免拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监管费、建设工程规划许可证费；减免或免收人防工程设施费；市政、公建设施包干建设；符合廉租住房配租条件的，可按规定优先配租廉租住房。”以及地方税收方面的一定减免。

　　但如果按照新规定的“招标出让、熟地出让”的方式，发展商所丧失的这些优惠，通常意味着每平方米一千元以上的利润空间。

　　“现在的发展商一般是每平方米有一千多的利润也就能做了。”一位不愿意透露姓名的发展商表示，“现在在内环以内，大部分土地都已经达到或者超过1000万一亩，内环线以内住宅的容积率不能超过2.5，再加上其它费用，每平方米的楼板价不到10000元很难拿下，但是这么多高价房如何销售？”

　　这位发展商还认为，如果有的发展商用高价拍下土地，然后用来圈钱，就会导致土地价格脱离市场，也可能出现土地晒太阳的情况，这显然与政府稳步推进旧区改造的政策背道而驰。

　　但是赵汉忠对土地新政还是表示了乐观的态度。“政策规范是一个系统的过程，现在金融方面正在逐步规范化，利用房地产来圈钱已经越来越难了。同时随着一些有实力的企业介入，旧改市场将变得更加规范。”