121号文件震荡地产界 写字楼融资期待政策平台

　　121号文件震荡地产界，上市信托基金赚眼球

　　本报记者 刘世昕

　　在中关村工作的张先生最近为找合适的写字楼忙得团团转，因为，据说公司现在的写字楼快拆了。更让他着急的是，听说央行出了个121号文件，要规范房地产市场，骤然提高整 个行业的贷款门槛，使得中关村房价走势扑朔迷离。

　　受121号文件影响，中关村那些扎堆儿的地产商们，比张先生还急。他们最关心的是，除了银行外，哪里还能找到资金。

　　按照央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款，房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款。

　　一家专门研究写字楼市场信息的公司认为，从1993年开始，房地产企业的融资渠道变得越来越窄———1995年，中国证监会明令，对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审批；到1996年，中国证监会开始对金融、房地产行业企业暂不受理。至此，房地产企业的融资渠道，几乎只剩下自有资金和银行贷款。

　　据悉，121文件的初衷，是降低银行信贷风险。但骤然提高的门槛，使原本主要依靠银行贷款的地产界不得不寻找新的融资渠道。

　　文件要求，自有资金在市场中的比例要达30%。就是说10亿元的项目自己得先有3亿元。业界悲观的声音说，这次央行贷款政策的调整，几乎使房地产企业的竞争简化成一次融资能力的较量，可能最终导致整个市场重新洗牌。更悲观的说法是，融资链断了以后，会带来一批烂尾楼。

　　但也有地产商乐观地认为，虽然都在抱怨121号文件是政府出台的最严厉的政策，但如果能建立新的融资渠道，钱还是有地方来的。根据国外经验，企业上市、基金、信托都是企业获取资金的重要方式。有央行最新的统计数据为证，截至今年5月末，居民本外币储蓄余额为10.38万亿元，大量闲散资金还未找到合适的投资渠道。

　　上市：融资方式不太适合写字楼

　　有分析说，房地产企业上市暂停的几年间，房地产企业的融资渠道主要依靠自有资金和银行贷款。没有理想的资金来源，房地产业的发展速度自然受到影响。因此，如何多渠道融资以满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的迫切问题。

　　目前房地产企业的资本负债率高达70%。直接上市融资，可提高企业自有资本率，也可优化企业的资本结构，增强举债能力。同时，房地产企业上市后，透明度必然加大，有利于整个行业的良性发展。

　　但北京广厦网络技术有限公司的一份报告称，房地产企业上市并不完全适用于从事商用办公用房的开发商。

　　因为，除去上市融资本身的成本之外，还有对资金滚动速度、回收和利润的要求。而从商用写字楼的开发、管理、物业服务、配套、维修来看，成熟商圈普遍经历这样一个发展过程———从建设期到饱和期、再到保养期，对开发商而言，往往“拥有”比“销售”效益更大。

　　对写字楼开发商而言，不论是早期以住宅为主营品种、已有10余年股市历练的老上市企业，还是通过买壳上市步入资本市场的新贵，甚至新近拿到国家试验政策的新上市机构，上市大概都难以发挥核心的资金作用。

　　信托：有法可依已有亮点

　　《信托法》出台，标志着金融信托业5次整顿已近尾声，许多有实力的信托公司开始参与房地产投资经营活动，房地产信托产品也渐渐推出。

　　北京广厦网络技术有限公司的资料证实，在121号文件之前，国内其实已经有以房地产投资为核心的信托或基金的成功模式。例如，北京C BD土地开发项目资金信托计划、上海“新上海国际大厦”信托产品和哈尔滨“爱建新城”投资信托项目。

　　2002年9月，北京“CBD土地开发项目资金信托计划”的投资新品，曾经引得人们连夜排队购买。该项目非常适合个人投资C BD的开发———1份只需5万元，便可直接参与北京中心商务区的建设，并获取预期4.8%的年收益率。这次信托计划的成功发售，燃起了人们对房地产开发融资的新希望。

　　“新上海国际大厦”信托产品于去年8月正式发售。受托方是上海国际信托投资公司；新上海国际大厦有限公司以新上海国际大厦部分房产进行抵押担保，全部信托资金用于对新上海国际大厦贷款，收益来源于贷款利息收益。

　　“爱建新城”是一个位于哈尔滨市中心的大项目，总投资70亿元。该项目将建成哈尔滨市最大的现代高尚商业社区，拥有金融街、商务中心、高级住宅区、大型商业区以及休闲活动中心。如果一期顺利销售，信托资金的收益率预计可达9%至10%。1年期的信托资金到期后，将根据投资者的意向，留下一部分资金滚动发展，以后的收益有望达到10%以上。

　　基金：无法可依相对沉寂

　　北京一家房地产开发有限公司的伍先生说，因有法可依，房地产信托产品发展速度加快，但房产基金则相对沉寂。

　　武先生介绍，在许多欧美国家，地产基金是房地产开发资金的一个重要来源。近年来，国内也有一些公司尝试做境外基金，募集外资后进入国内市场。但在国内，地产基金在立法上还是一个盲点，距离公开操作阶段尚有距离。但早有人指出，地产基金必将是中国地产业融资的一个方向。

　　有分析说，加入世贸组织后，外国金融机构尤其是房地产投资基金的进入，将促进我国房地产投资基金的发展，可以直接借鉴。

　　中国人民大学土地管理系主任叶剑平认为，作为一种金融手段，银行贷款面临的风险，风险基金和信托公司同样会遇到。因此，关键是如何建立起一个良性循环的市场———加强对地产项目的评估，投资优质项目，最大程度地规避投资风险。

　　政府出台121号文件的目的，是规范市场，减少银行风险。但在收紧银行融资渠道后，应该为业界新辟融资渠道搭建政策平台。专家认为，政府应该加快相关政策和法规的制订，为各类基金的市场准入和退出提供制度保证。而各类投资基金应该由民间投资、经营，而不是由政府投资或出面组织。

　　叶剑平说，政府的另一个职能，就是要加强监管。开发商武先生也建议说，现在业界关于发展地产基金的呼声很高，一定要防止地产基金成为制造不良资产的又一工具。